“十五五” 開篇：實干者的盛宴！2026 沈陽樓市鉑金時代價值重估

引言：

2025年，在新年的鐘聲中落幕。2026年，乘著風浪闊步而來。

新的一年，棟察樓市首先為大家送上新年的祝福，祝大家新年“騏驥馳騁 勢不可擋”！祝福每一位奮斗者，愿我們在新的一年里，認準航向，堅定前行。

在這一輪時光交替中，我們也見證著沈陽樓市完成了一場深刻的自我沉淀與重塑。

我們清晰地看見：房地產行業正從追逐規模與速度的“黃金時代”，堅定邁向追求品質與長效價值的“鉑金時代”。2026年，既是“十五五”規劃的開篇之年，也是沈陽樓市正式步入這一價值新紀元的關鍵起點。

鉑金時代，意味著更理性的競爭、更專業的較量，也蘊藏著更堅實的機遇。風起正揚帆，各位同行者，你們準備好了嗎？

2026年伊始，我們從以下幾個維度，與您一同分解“鉑金時代”?

1. 現象拆解：數據下滑背后，是市場從“總量增長”到“結構分化”的殘酷篩選。

2. 生存新法：決定勝負的不再是單一要素，而是“稀缺資源 × 頂級產品力”的復合公式。

3. 玩家共識：頭部房企已集體轉向“產品力長期主義”，這是最確定的賽道。

4. 根基重估：城市能級的躍升（土地、基建、城市定位）為“鉑金品質”提供了唯一舞臺。

第一章：數據下滑的真相

總量收斂下的“結構分化”

評價城市不能唯GDP，觀察樓市亦然。從“聞跌色變”到坦然面對，恰是市場對結構分化的默認。

2025年1-11月，沈陽商品住宅的成交面積、套數確實均呈現連續性下滑。但真正的信號隱藏在數據背后：成交結構在發生本質性變化。

這種結構性改變，代表著我們從“買預期”的投資型市場轉舵為“買生活”的實用性市場，——房地產行業，正在剝離金融屬性，重回實體經濟領域。這標志著產品為王的時代來了，產品力品牌，可以掙脫高周轉裹挾，把好產品帶給市場，對于實干家而言，這怎么不是最好的時代呢？

△平庸即停滯，唯有極致產品能穿越周期

正如棟察樓市創始人李棟所言，2025年，沈陽房地產市場在總量見頂的背景下，完成了從“規模擴張”到“品質生存”的轉變。

這一轉型由三重邏輯驅動：

需求方面，市場進入結構性收縮，人口紅利消退與前期需求透支，使市場容量收窄。

供給方面，存量房正在全面出清，全年雖有20余新盤入市，但存量項目退場規模更大，市場正通過“以質換量”實現供應體系重構。

價格開始由產品結構主導。均價單月回升實為高端項目熱銷帶來的結構性幻覺，整體市場已失去普漲基礎。

△ 市場已進入“產品力專制時代”

2022-2025年“面積降幅趨穩、金額逐步走平”的量價反向交叉曲線，宣告“以價換量”模式終結。

至此，市場博弈的核心要素徹底轉變：購房者用有限的購買力為頂尖產品投票，開發商唯有依靠超越對手的產品力才能實現去化與溢價。沈陽樓市正式進入“總量收斂、結構分化”的產品力專制時代——平庸即意味著停滯，唯有極致產品方能穿越周期。

第二章：新生存法則

“核心資源×產品力”的復合競賽

1-11月，渾南的持續領先與皇姑的快速崛起，共同揭示了一個新邏輯：板塊已從單一維度，是進入“稀缺資源”與“產品兌現力”雙輪驅動的復合競爭階段。

△地段值錢，不代表這里的房子值錢

板塊排名劇變背后，是競爭邏輯的根本性升級，真正決定板塊高度的，是掌握至少一項不可復制的核心資源。成熟地段仍是價值基底，優質教育資源這類高確定性稀缺資源更具絕對吸引力。更關鍵的是，高價板塊中，勝出項目均呈現出“頂級資源匹配頂級產品”的共性。

△占據核心地段，仍有些項目賣不動

此外，熱門板塊亦有“冷盤”，這說明地段法則已經無法100%奏效，若產品力不足，項目的去化速度與價格高度仍將受限。相反，那些能將地段或教育資源與高品質產品緊密結合的項目（如世紀嘉德學府、中寰悅府），則能跨越周期，實現價值突破。

△ 新公式：板塊價值 = 稀缺資源 × 產品兌現力

第三章：頭部玩家的共識

集體轉向“產品力長期主義”

表面看，“中華萬保龍”等頭部房企在規模與精品路線上各有選擇，但本質上，他們已經形成了“產品力長期主義”的共識，不約而同錨定了產品力升級這一核心戰場。

△頭部共識：產品力是當下最確定的長期主義

中海以“精工+”體系為引擎，憑借在渾南、和平、皇姑等價值板塊的持續深耕與充足改善型貨量，實現規模與口碑的雙重領跑。幾天前，中海地產全新高端產品系“萬方安和”的發布與中海瑞文熙和的定名，顯示其策略核心是以系統性產品覆蓋市場，以高品質兌現保持領先地位。

華潤置地則堅守“三好十二優”的精品哲學，即便項目數量有限且多為合作開發，仍能憑借如中寰悅府等具備強大市場號召力的標桿項目，穩固其價值標桿地位。這驗證了 “少而精”的超級產品力同樣可以贏得市場尊重。

萬科、保利等企業也紛紛以“三好住宅”、“三好十五力”等產品IP持續迭代，表明行業共識已經形成：產品系品牌化、價值標準化是贏得客戶信任的硬通貨。

未來，能夠持續產出“好房子”的企業，不僅將定義市場標準，更將主導客戶選擇與價值分配。產品力競賽沒有終點，但卻是時代最劃定的“生死賽道”。

第四章：舞臺的重塑

能級躍升驅動“城市價值重估”

△信號：土地市場從“保底托市”回歸“價值競奪”

土地市場最深刻的變化是成交邏輯與參與主體的結構性轉向。土地正從“保障性資源”，重新回歸為“價值競奪”。這標志著市場真正觸底并開啟了新一輪價值發現。

從成交分布看，渾南、皇姑等區域成為供地主力，這與新房市場的高去化板塊高度重合，揭示出一二級市場已形成緊密的價值傳導閉環。這說明在整體市場收縮的背景下，資金與需求正加速向“確定性”板塊聚集，這也倒逼城建全面提速。

核心主城因配套成熟、需求堅實，土地價值韌性凸顯；而部分新興或邊緣板塊的土地資產，則因去化預期不明朗而面臨價值重估。

△市場正在從“政策驅動”轉向“內生價值驅動”

從成交房企看，沈陽基本擺脫“城投保底”狀態，轉向房企自主拿地的 “市場化競奪”。

中海、郡原、富禹等實力開發商重回公開市場，綠城、保利等此前一直低調沉默的房企都陸續參與核心地塊競爭。這不僅意味著房企們基于現金流的理性判斷變化，更傳遞出對沈陽核心區域中長期價值的認可。

另外，“代建代管”等輕資產模式的興起，進一步說明開發商正以更靈活的方式持續深耕。沈陽，市場仍具備獨特的價值吸引力。

△ 戰略升維：從“東北樞紐”到“東北亞心臟”

在東北全面振興的頂層設計中，沈陽的定位發生根本性躍遷。國家賦予的五大功能定位，標志著它從傳統工業重鎮，轉向輻射東北亞的國際化綜合樞紐。這不僅是名稱之變，更是城市能級、資源集聚與想象空間的全面擴容。

△ 基建躍升：從“城市成本”到“戰略生產要素”

這一戰略定位，正通過系統性基礎設施建設迅速具象化。青年大街沿線停緩建項目重啟、地鐵網絡延伸、高鐵成環……這些工程遠非“成本”，而是升級城市效率的“戰略生產要素”。它們以“空間效率革命”，重塑著沈陽的經濟地理格局，為高端要素流動鋪設軌道。

△ 城市核心算法：所有投入，只為“讓人留下”

硬件骨架拉開后，決定成敗的是軟件與血肉。過去二十五年沈陽人口凈增240萬，渾南幾年內完成從“新城”到“主城”的蛻變，其深層密碼正是 “基建先行、配套同步、人口導入、價值提升” 的成功閉環。商業、教育、醫療等“軟基建”，是讓人“留下來、活得好”的關鍵。城市的終極競爭力，于此顯現。

△ 政策定調：為“鉑金品質”廓清市場

地方層面的政策創新，與此形成了精妙協同。通過“保障歸保障，市場歸市場”的雙軌制，既以保障房托底民生，也為高品質住宅市場打開了清晰的發展空間。全面放開限購限價、優化公積金等敏捷施策，共同推動住房屬性回歸“居住本質”。這為市場傳遞了一個確定信號：投機退場，實干登場。

△ 結論：樓市“鉑金時代”的終極支撐

因此，數據曲線的變化，絕非黃金時代的終曲。國家戰略標定高度，大基建重塑骨架，民生配套充盈血肉，精準政策廓清賽場——這四重力量的疊加，共同構成了沈陽樓市“鉑金時代”最堅實的舞臺。

在這個舞臺上，游戲的規則已經徹底改變。單純的地段紅利、政策套利已然失效。真正的價值，將只屬于那些能夠深刻理解并兌現這座“升級中城市”需求的“遠見者”：即，在確定的戰略板塊上，用極致的產品力，去服務愿意為美好生活投票的消費者。

“資源+品質”是新的價值公式，而城市能級的全面躍升，是決定公式最終價值的“核心系數”。沈陽樓市的未來，屬于那些能在這片厚土上，淬煉出鉑金品質的實干家。

每一座偉大的城市，都有屬于自己的“鉑金時刻”——當喧囂漸遠，實力開始說話。城市如此，行業如此，對每個人亦如是。

2026年，棟察樓市也將順應趨勢，邁入新征程。過去一年，我們滿懷赤誠，以灼灼熱忱燃“棟”東北；新的一年，我們將與這片土地一同進階，共赴樓市的鉑金時代。

此刻，每個人都是自帶光芒的超級個體，既有專業的底氣，也有前行的魄力。我們愿在時代的浪潮中守住初心，在深耕的道路上錘煉真功。

這是屬于實干者的時代——“十五五”的航程，始于全心投入，成于扎實奮斗。鉑金時代不獎賞浮華，只饋贈專注與沉淀。

新的一年，您的行業是否也正經歷從“淘金”到“煉金”的深刻轉變？歡迎分享您的觀察與思考。