新興產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)需求，廣州辦公樓市場(chǎng)空置率有所改善

2025年第三季度，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受益于電商及出海服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公空間升級(jí)或擴(kuò)張需求的帶動(dòng)，錄得多宗超2,000平方米的大面積租賃成交，市場(chǎng)動(dòng)能持續(xù)改善。全市凈吸納量（剔除自用）單季突破8萬平方米。

注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。

2025年第三季度，部分企業(yè)辦公空間置換與升級(jí)需求較為活躍，推動(dòng)廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)加速重構(gòu)。年初至今，廣州科韻路互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集遷入廣州國際金融城片區(qū)甲級(jí)辦公物業(yè)；與此同時(shí)，電商平臺(tái)、跨境電商及外貿(mào)服務(wù)等新興行業(yè)表現(xiàn)較為活躍，成為需求端重要變量。

隨著電商直播、即時(shí)零售等新消費(fèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展，廣州潮玩服裝、美妝日化、農(nóng)業(yè)食品等熱點(diǎn)電商領(lǐng)域加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，品牌經(jīng)營與私域建設(shè)需求顯著增強(qiáng)。不少品牌商通過自建主播團(tuán)隊(duì)拓展店播業(yè)務(wù)，直播服務(wù)商也加速規(guī)模擴(kuò)張，共同帶動(dòng)了甲級(jí)辦公需求提升。本季度，琶洲區(qū)域相繼落地多宗大面積直播電商相關(guān)企業(yè)的租賃成交，他們從產(chǎn)業(yè)園升級(jí)至甲級(jí)辦公物業(yè)，合計(jì)面積達(dá)1萬余平方米。

2025年1-7月，廣州商品出口總值同比增長21.9%。隨著出海企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，廣州正構(gòu)建科技驅(qū)動(dòng)的出海新生態(tài)，賣家通過數(shù)字化手段加速多平臺(tái)布局與品牌建設(shè)，并強(qiáng)化風(fēng)控意識(shí)，提升企業(yè)韌性，從而推動(dòng)了財(cái)稅、法律、物流、營銷投流及跨境支付等配套服務(wù)行業(yè)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。第三季度，出海服務(wù)企業(yè)在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租賃表現(xiàn)較為活躍，合計(jì)租賃面積近1.5萬平方米。這些企業(yè)選址時(shí)傾向于成熟商務(wù)區(qū)，看重其帶來的品牌效應(yīng)、客戶便利性和人才吸引力。此外，此類集中租賃行為也對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了積極作用，珠江新城等核心子市場(chǎng)的空置情況得到一定程度的緩解。

第三季度，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來三個(gè)新項(xiàng)目入市，其中兩座為全自用總部大樓，僅一座面向市場(chǎng)開放租賃。因此，新增供應(yīng)對(duì)全市空置率未形成明顯壓力。在重點(diǎn)子市場(chǎng)中，琶洲及廣州國際金融城憑借自用面積吸納和租金性價(jià)比優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸引租戶遷入，成為凈吸納的主要驅(qū)動(dòng)力，兩區(qū)域空置率環(huán)比均下降逾4個(gè)百分點(diǎn)。截至季度末，全市空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至23.2%。

近期廣州企業(yè)仍對(duì)成本保持高敏感度，大部分業(yè)主預(yù)計(jì)將繼續(xù)采用讓利的定價(jià)策略。值得關(guān)注的是，廣州產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新突破有望改寫市場(chǎng)局面，主導(dǎo)辦公樓市場(chǎng)需求端的修復(fù)。

預(yù)計(jì)在未來12個(gè)月內(nèi)，新一輪企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整將逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)廣州甲級(jí)辦公樓的租賃需求，為珠江新城、琶洲等重要的辦公樓子市場(chǎng)提供一定的去化動(dòng)力。與此同時(shí)，廣州正借力第十五屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)的籌備契機(jī)，全面加速城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：多條地鐵新線預(yù)備開通，城中村改造項(xiàng)目集中推進(jìn)，不僅顯著提升了天河區(qū)與海珠區(qū)的城市界面品質(zhì)，也有力推動(dòng)了琶洲和廣州國際金融城等新興子市場(chǎng)的加速成熟。隨著廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)持續(xù)釋放新興行業(yè)需求，疊加新增供應(yīng)見頂回落，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系將迎來結(jié)構(gòu)性改善，租金下行幅度有望逐步收窄。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作