2025年前三季度重慶中心城區房地產市場盤點（附銷售榜）

前言

2025年前三季度重慶政策通過取消限售、刺激需求、盤活存量等，促進市場流動性，并推動向“高品質、新模式”轉型。目前市場呈現“一手提質、二手保量、商業創新、保障房兜底”的行業新模式，那么前三季度具體有哪些變化呢？

政策：全國限購解綁，重慶取消限售提流動性，存量盤活與增加“好房子”供給，推動行業向高質量發展轉型；

投資：新供地聚焦核心，含宅地成交價漲20%，溢價率攀升至10%，近郊存量地加速回購，優化庫存降行業風險；

新房：核心城市回暖快，重慶整體規模漲11%，近郊領跑規模，核心主導價格，剛需和豪宅成交漲，市場“兩頭熱”；

產品：四代宅產品面積趨小，極致控總價和提升贈送率， “實用性改善盤”接受度高，大戶型新規產品市場接受度降；

營銷：配套先行，極致產品實現降維打擊，樹立標桿效應等核心動力，操盤創新貫穿稀缺資源+極致產品+售罄/品牌背書；

二手房：限售取消，二手 “次新房”成供應主力，豪宅拋售，成交規模同比漲16%，次新與20年以上老房子成交兩頭熱，市場進入“微觀價值”挖掘時代；

商業：新開商業加速，布局“多中心化”，定位精準化與主題化，整體呈現社交體驗化、商業場景化。

前三季度全國北上深限購解綁，加快構建房地產新模式，重慶集中在存量盤活、增加“好房子”供給，雙線并舉市場

土地市場

供地“量質齊升”，供地“中心化”策略推動地價同比上漲20%

△2025年1-9月，中心城區涉宅土地市場呈現“量穩價升”的結構性特征。土地供應戰略性向城市核心區及近郊區傾斜，兩者合計占比高達85%；

△城市供地“中心化”，區位優勢助推了土地成交均價結構性上漲，目前均價達7783元/㎡，同比提升20%。

核心區弱競爭板塊為企業投資優選項，最高參拍企業數量達7家

△2025年1-9月中心城區含宅地成交16宗，整體成交可建體量151萬方，成交均價7783元/㎡，目前綜合房地價差為7616元/㎡，有一定利潤空間；

△土地競爭上，企業對核心區短供板塊拿地意愿強，前三季度企業參拍家數平均值為2，但核心區短供板塊參拍家數最高為7家。

市場分化顯著，呈現“核心區做增量、遠郊區優庫存”的格局

△土地市場呈現核心區與遠郊區的戰略分化：核心區積極供應土地，遠郊則著力存量優化。

△2025年1-9月，重慶通過政府專項債，擬以202.5億元，回購中心城區44宗存量土地，合計可建體量505萬方。其中蔡家、茶園、華巖是土地回購的重點板塊，擬回購可建體量達272萬方，占總計劃的54%。

新房市場

核心城市市場回暖，重慶二手房拉動整體規模漲11%，排名全國第五

近郊板塊主規模、核心板塊支撐房價，TOP10板塊銷量同比上漲33%

△2025年前三季度中心城區住宅以C（近郊）板塊主導成交規模、核心板塊支撐房價，銷量TOP10板塊整體規模同比上漲33%、價格下跌9%，普遍降價促去化，提升市場份額；禮嘉憑借龍湖御湖境四代宅入市熱銷驅動銷量漲幅達116%，彈子石、鴛鴦分別憑借流量改善盤長嘉匯、海成云湖郡一己之力帶動板塊成交量價雙漲。

剛需小戶市場份額穩漲，剛需剛改呈強-，改善豪宅產品占比上漲

四代住宅新項目扎堆入市，核心區位、品質產品力推動高去化

△2025年1-3季度重慶中心城區住宅市場推案量先漲后降，整體去化率呈現“穩漲”態勢；

△首開項目10個，大多以四代住宅項目為主，以品質產品力、良好蓄客情況、核心區位實現首開熱銷；加推項目周邊配套齊全，板塊內推盤節奏慢，競爭格局小，形成推盤高去化，提升整體去化表現。

產品回歸居住本質，從空間概念向實用功能轉型

△四代宅產品面積趨小，通過可控總價和高贈送率提升性價比，100-120㎡產品成交占比上漲11%，大戶型改善類產品市場接受度呈下降趨勢；

△新規項目陸續入市，產品通過優化戶型結構、拓展功能空間、提升得房率和實際使用空間，強化產品的功能性和居住體驗。

龍湖御湖境通過稀缺資源+極致產品+售罄/品牌背書，定義品質改善新標桿

△項目入市推出143㎡以下中小戶型，精準抓住客戶對可控總價、高功能性產品的需求，表現強勁；9月推出三期大戶型，在面積、價格均上漲的情況下仍然表現亮眼；

△配套先行、產品降維打擊，樹立標桿效應等核心動力，開盤實現熱銷。

存量高位緩降，整體銷售承壓，板塊存量風險兩極化

△2025年三季度中心城區住宅廣義存量約4197萬方，存量與去化周期均得到有效緩解，但待入市存量仍有35%的占比，中長期的市場銷售壓力仍然存在；

△熱銷板塊存量健康，去化周期短，如西永、回興、中央公園等板塊，去化周期均小于1年，安全性相對較高；遠郊板塊庫存壓力大，其中城南新城（137個月）、魚洞（87個月）等板塊去化周期無限拉長，庫存風險極高，面臨長期的價格和競爭壓力。

銷售型商業持續低迷，購物中心新開4家，呈現區域化、場景化、體驗化

△銷售型商業供應放緩，以存量去化為主，2025年前3個季度供應3萬方，同比降62%，成交47萬方，同比降41%，成交均價10605元/㎡，頂級板塊成交拉高均價；

△2025年3季度新開4家大型購物中心，聚焦區域級商圈升級與新興板塊填充，定位精準化與主題化，整體呈現社交體驗化、商業場景化的大型商業購物中心。

存量房市場

二手供應結構發生“由剛需到改善”的轉向， “次新房”成供應主力，豪宅拋售

△二手房累計掛牌量持續上漲，截止2025年三季度已達到28萬套；2025年前三季度月均新增掛牌持續攀升，但低于去年平均水平，說明市場進入“高供應，低增長”；

△限售取消后，大量次新房源入市，100㎡以上新增掛牌房源占比均上漲，同時144㎡以上豪宅套均價漲24%，說明二手房市場改善型房源增加，尤其是豪宅房源的大量掛牌，反映出高凈值客戶積極優化資產結構。

二手房市場的“基本盤”已從追求“有房住”的剛需，轉變為追求“住好房”的改善型需求

△2025年三季度二手房月均成交9193套，同比上漲5%，前三季度整體同比上漲16%，在二季度成交量創下階段性高峰后進入平穩階段；

△<80㎡成交占比從2022年的40%萎縮至2025年Q3的29% ，80-120㎡需求保持穩定且成為份額最大的面積段，同時5年內次新房源和20年以上老房源占比均提升，呈現成交兩頭熱，說明房齡不是核心決策因素，市場進入“微觀價值”挖掘時代。

存量房收購速度減緩，但保租房項目轉化加速

△2025年3月6日，重慶嘉寓房屋租賃有限公司再次公開征集批量收購商品房房源，為第四批收購，房源要求與此前公告要求一致，但上半年無新增存量房收購改造型租賃住房入市。2024年累計收購房源量9000余套，2025年1-6月累計1200余套，符合條件的優質房源在前期已甄選，2025年收購量呈現下降趨勢。

△另外兩大存量房收購平臺、地產辰寓及重發展建渝基金，首次收購存量房并且快速轉化為保租房，特別是建渝基金首個項目，營業5個月已滿租。

重慶保租房籌集聚焦存量轉化，由公租房改造與閑置資產盤活雙輪驅動

△2025年，重慶市計劃新籌集保障性租賃住房2.4萬套（間）,在籌集目標下調的背景下，房源補充主要聚焦于 “公租房轉化” 與 “閑置資產盤活” 兩類途徑；

△公租房轉化路徑：2025年1-9月，公租房轉化型項目提供的新增房源量超5000套，其中，兩江知寓著力自有項目改造，萬壽雅苑、雙溪雅苑、天堡雅苑、協創雅苑等項目貢獻超4800套房源，渝地辰寓拓展輕、中資產合作項目，將皓月小區公租房系統性改造為皓月青年公寓，通過專業化資產管理與精細化服務為國有資產賦能增效。

△閑置資產盤活路徑：“嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店”2025年3月開業，是建信住房租賃基金與重慶發展投資有限公司聯合設立的“建渝基金”首個落地項目，以“央地合作+市場運作”模式盤活閑置商辦物業，將金融活水、屬地資源與專業運營深度融合，為重慶保租房發展提供了創新樣本，目前已滿租。

聯交所搭臺簽約11個項目，引資15億，精準盤活重慶國企資產

△2025年9月，重慶聯交所2025投資人大會暨“國企優投”賦能“四企”聯動高質量發展大會舉行，現場發布第三輪合作機會清單，涵蓋527個重點項目，總投資額超2500億元，成功實現11個重點項目現場簽約，金額近15億元，包括重慶文旅集團永川里整租項目、重慶東站鐵路綜合樞紐西南樓酒店整體招租項目、星匯兩江商業中心委托運營服務項目、三灣金季二期開發項目等，覆蓋跨區域資產盤活、產業合作、股權投資等領域，將低效存量資產轉化為商業中心、文旅目的地、便民生活圈等城市新功能空間。

為提升價值、管控風險，各類企業競相引入代建服務作為品質壓艙石

△2025年1-9月，重慶中標及簽約典型代建代管項目10個，呈現如下特征：市場主導者鮮明，業務模式多樣化，龍湖系（龍湖龍智造、龍湖物業）占據7席，業務范圍涵蓋住宅項目管理、裝修服務、商業委托運營等，彰顯其強大的綜合實力和品牌輸出能力；

各類企業均傾向于借助專業代建方的品牌和能力來提升項目價值、控制風險，業主方包括江北城開、高科集團、重慶城投等地方國企，橋達、昕暉等本土民企，中交、萬華等外地企業，背景多元。

公租房兜底，配租及配售保障房共同構建覆蓋不同群體、多層次住房保障體系

后市預測

土地/企業投資：2025年前三季度，土地投資市場迎來多維政策“組合拳”，從供地結構、存量優化及產品引導三方面協同發力，推動市場信心穩步修復。供應端加大核心區及短供板塊土地出讓，提振企業拿地意愿；存量端通過遠郊及高競爭板塊土地回購，緩解企業庫存壓力；開發端則推出“好房子”規劃指引，賦能產品力升級。在“優地增供、劣地回收”的雙向調節下，市場投資情緒有望逐步回暖，進而促進樓市進入“供地—投資—去化”的良性循環軌道。

供需關系：市場總需求回暖，但新房與二手房“此消彼長”的搶市格局日益鮮明。新房市場堅守500萬方左右的容量，以剛性需求為主導，產品呈現“四代宅剛需化”趨勢；二手房市場則步入買賣深度博弈期，業主提價試探與客戶壓價觀望并存。預計后續新房將通過升級剛需產品力，實現對二手房需求的虹吸。

存量發展：2025年重慶保障房籌集目標2.4萬套，籌集模式呈現“存量轉化加速、直接收購減緩”的新特征。具體路徑上，由公租房系統性改造與閑置資產盤活“雙輪驅動”，形成公租房兜底、租售并舉的多層次保障體系，為閑置資產提供了重要的盤活通道。

附：《2025前三季度重慶中心城區房企銷售榜》

內容節選自《2025年前三季度重慶房地產市場盤點》

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