上海新建的四大CBD，現在落地得怎么樣了？

上海新建的CBD有很多，有的落地速度最快，有的是市區規模最大的新興CBD之一，有的是科技創新型CBD，有的被耽誤很久了才開發終于大變樣。

不過像這樣的CBD太多了，本期我們按照內中環來劃分和排名，選取四個相關代表性的CBD，重點實探、分析下，現在落地得怎么樣了？對于一個地區的發展有什么帶動作用？

前灘：落地98%，崛起最快、招租最滿

前灘是上海近些年崛起速度最快、招商最滿的CBD，整體落地比例高達98%，幾乎可以用“全面建成”來形容。

前灘所有的規劃都落地了，開發非常趨近飽和。

從一片荒灘開始，沒幾年的時間前灘就發展成為了CAZ，等于說是2035年的CAZ目標提前完成了。

這里的辦公樓、住宅、商業、酒店、場館設施等都建起來了，形成了完善的城市功能：

前灘的辦公樓平均出租率長期保持在95%以上，在上海各新興商務區中一騎絕塵。

在周日，前灘的辦公樓依然燈火通明，企業入駐率非常高：

前灘的辦公綜合項目集中在2018-2023年竣工投用，目前已基本入駐滿企業：

今年上半年，前灘最后一批開發項目前灘源、前灘尚竣工，標志著前灘的開發正式收尾！

前灘源是前灘的壓軸項目，包含3棟甲級辦公樓、華爾道夫酒店及文化演藝中心。

華爾道夫酒店將在這個月16號開業，讓上海成為繼紐約、迪拜之后 全球第三座擁有兩家華爾道夫酒店的城市！

這個酒店像巨輪，成了上海的新地標，入選為了2025上海文旅十大標志性項目：

前灘華爾道夫酒店、前灘源文化演藝中心

前灘CBD落地這么快、這么成功，我想有這幾大原因：

前灘原先是荒地，沒有歷史包袱，一張白紙好繪圖；

有地鐵樞紐支撐，有濱江視野，交通和地理位置恰到好處，趕上了21世紀濱江CBD的發展機遇；

開發面積小，只有2.83平方公里，好建設、好落地；

區里舍得投入，由陸家嘴集團開發，執行力和招商力都很強，給落地提供了充分的保障。

前灘的CBD還搶占了一個先機，開發時上海還沒有新建的成片的濱江辦公樓。

放在數年前，前灘沒有競爭對手，所以成功吸納了眾多市區外溢的企業，很幸運。

前灘CBD能夠落地，集齊了天時、地利、人和等因素。

因而成了上海近些年來崛起速度最快、招租最滿的CBD。

前灘CBD的開發最大的價值是把市中心（CAZ）向南推移了4公里，與后灘、前灘南連成一片，成為一個完整的城市職能區。

徐匯濱江CBD：落地90%，市區規模最大的新興CBD之一

徐匯濱江CAZ范圍內除了西岸金融城在建外，其它規劃均已落地，整體落地比例達到了90%。

徐匯濱江與前灘同為上海近些年發展變化最大、招租最快的CBD。

不過相較前灘95%的出租率，徐匯濱江只有75%，低了一些。

這是因為徐匯濱江的開發體量比前灘大得多，建的辦公樓多，要招商的空間有很多。

徐匯濱江在2028年前的總辦公存量將達到305.5萬方，規模在上海位列第二僅次于陸家嘴！

徐匯濱江主要分為三個片區進行開發：數智傳媒片區、西岸金融片區、公園秀場片區。

其中數智傳媒片區包括西岸傳媒港和西岸數智谷，是徐濱最先發展的片區。

這個片區的辦公樓基本都落地了，企業也入駐得七七八八了，主要聚集的是人工智能和文化創意產業：

騰訊、阿里、網易、央視長三角總部、芒果TV等都是這個片區打頭的企業。

這里還聚集了上百家知名AI大模型企業及研究機構，如無問芯穹、階躍星辰、稀宇科技、商湯科技、斑馬智行、星紀魅族等。

徐匯濱江是上海的人工智能與科創高地，眾多企業形成了從底層算力、技術研發到上層應用的完整產業鏈，產業基礎很扎實。

星揚西岸中心、城開中心、星瀚廣場、源點大廈等是數智傳媒片區最后一批交付的辦公樓，也陸陸續續引進了企業。

其中星揚西岸中心的280米超高層辦公塔樓企業入駐很滿，白領進進出出，招商效果不錯。

昂立教育、聯邦快遞、三星財產保險、上藥云健康等企業都來了：

城開中心也入駐了不少企業，如有上海文盛資產管理股份有限公司、小熒星總部及藝術團、國藥器械上海有限公司、寶庫文化中心等。

西岸數智中心項目包含6個地塊，規劃22棟塔樓、商業裙樓及3層地下室，計劃2028年全面竣工。

西岸數智中心項目

目前徐濱主要在進行西岸金融片區的建設，全部建成的效果圖如下：

這個大項目共分三期建設，一期和二期部分設施已陸續投入使用；

三期核心建筑如290米地標寫字樓、高端商業等計劃在2026-2027年建成，整體將在2027-2028年全面建成：

一旁的中國能建上海總部綜合一體化項目也在施工中，計劃2027年底全面竣工：

公園秀場片區主要是進行西岸中央公園和西岸熱力秀場開發，可以看作是徐濱的拓展區，非CAZ。

這里將結合上海植物園打造城市綠肺，并發展商辦住文體多功能復合項目：

除了大規劃基本落地外，徐匯濱江的住宅建設也幾乎都落地了，未來很難再有新房開發出來。

隨著綠城潮鳴東方的清盤，徐匯濱江CAZ之內最后一個住宅項目結束了，短期再無新增供應。

此前百匯園旁邊規劃了最后一塊宅地，有1120套住宅。

但是后來調整為了城市發展備建用地，未來以科研辦公及基礎教育設施功能為主：

接下來在徐匯濱江的CAZ范圍之外會有少許新房供應，主要集中在公園秀場片區。

目前這個片區還有不少廠房、園區和城中村，配合23號線的修建，是接下來舊改更新的重點區域。

徐匯濱江最后的3塊住宅地塊都位于公園秀場片區，龍南家苑西側1塊、中海瀛臺南側2塊地。

正是因為徐匯濱江的開發飽和，徐匯在搞東安項目的更新，給徐濱擴容。

綜合來看，徐濱的辦公樓和住宅地塊的開發都進入了尾聲，整體落地效果是可以打90分的。

徐匯濱江是帶領徐匯沖擊上海一線地段的機會，現在住宅已經接近一線地段，地標辦公樓還沒完全建成，未來要是全落地了是否能挑戰南京西路的地位呢？抑或能跟董家渡金融城比一下肩？

張江副中心CBD：落地80%

張江副中心的CBD落地效果非常顯著，近幾年發展變化巨大，招商也很快，整體落地率約80%。

張江副中心最耀眼的CBD是科學之門雙子塔，這是張江科學城的核心地標，由兩棟320米的超高層雙子塔組成，于2019年底開工建設。

其中西塔已于2024年完成竣工驗收，而東塔的建設進度預計在2025年四季度提前完成：

西塔的辦公空間基本上招滿了，入駐的企業頗具張江特色，以信息科技、機器人、智能醫療等人工智能企業為主：

為打造具有全球影響力的人工智能創新應用中心，張江拿出了科學之門、人工智能島等重要載體。

相關企業加速入駐，招商很快，大大充實了張江副城的CBD。

比如前不久張江科學之門引來了陸創AI加速器、維搭科技等新企業：

張江副城的CBD有很多，都是實打實有企業入駐，而且不少是大佬級別，落地效果非常好。

比如張江人工智能島，是張江副城規模化建設的CBD，入駐的企業非常密集：

這里有英飛凌（大中華區總部）、IBM（研發）、阿里巴巴平頭哥、聯仁健康、商飛智能、開普勒機器人（總部）、同濟大學上海自主智能無人系統科學中心、紅杉數字智能產業孵化中心、百度飛槳人工智能產業賦能中心等。

張江人工智能島

張江副城的CBD入駐的還有很多企業、研究機構等，如傳音控股、百度上海研發中心、中國科學院上海藥物研究所、李政道研究所等。

尤其是最近英偉達（NVIDIA）中國研發中心過來了，引發了極大的關注。

其辦公地點位于海科路與納賢路交匯處，臨近地鐵13號線中科路站2號口。

依托張江副城CBD，張江正在打造人工智能創新小鎮，近期新吸引了云天勵飛、加速紀元、隱拓智安等20家企業入駐。

到2027年，這里將新集聚500家以上AI企業，完成大模型備案100個，培育3-5家全球領軍企業。

張江的廠子比較多，生活配套也不完善，城鄉結合部的反差比較大，非常需要通過CBD的建設來提升整個城市的能級。

張江副中心CBD的到來使得張江從單一的產業園區加速向功能復合的綜合性科學城轉變。

這非常有助于承載更多產業鏈和創新鏈，進一步釋放張江科學城的產業空間，優化功能布局。

副中心與CBD的開發，也有助于補齊張江在住宅、學校、醫院、公園等城市功能和公共服務方面的短板，由園區向市區轉變。

真如副中心CBD：落地65%，仍需發力

真如副中心的CBD起了個大早，趕了個晚集，雖然近些年變化很大，但是整體規劃并沒有完全落地，招商也不理想，仍需發力，目前落地率約65%。

真如副中心已落地的大型CBD有中海真如境（中海中心雙子塔200米/230米）、高尚領域（280米地標），這些辦公樓空置率都比較高。

中海中心、高尚領域280米地標

真如副中心的CBD還沒有開發完，比如新規劃的真如之心、真如翠谷都帶有辦公樓項目，處在待落地的狀態。

真如之心、真如翠谷規劃位置

其中真如之心是原銅川路水產市場地塊，非常核心，一直沒有開發。

現在規劃為集交通樞紐、商務辦公、文化休閑、生態居住于一體的普陀新型城市會客廳。

這其中的看點是規劃了250米高的地標，未來要是落地了將與真如境、高尚領域組成普陀的地標“三件套”，進一步提升真如副中心的CBD能級：

真如之心地標建筑效果

真如翠谷規劃的也有辦公樓，融合了住宅、商業街區等元素，其中住宅已啟動開發，其它的配套項目等待落地：

真如翠谷規劃效果

包括上海西站的TOD還在開發，尚未完全落地。

整體來看，真如副中心的CBD落地進度在65%左右，還有很多要開發的地方。

至于前期建好的辦公樓空置問題，普陀正在加大招商力度，力圖吸引更多企業來充實CBD。

以中海中心為例，已經入駐了不少明星企業，可以看出普陀的努力。

比如時尚服飾行業的沙馳集團今年8月總部正式入駐中海中心，旗下擁有SATCHI、ROBERTA等知名男裝品牌；

中國最大的汽車電子企業之一德賽西威——旗下的上海迅猛龍汽車電子有限公司、全球發動機制造巨頭羅爾斯羅伊斯都入駐了中海中心。

還有工業設計領域的賓尼法利納——意大利國寶級設計公司，今年4月將中國總部落戶到了真如，設計領域涵蓋汽車、電子消費品等。

真如鎮街道電商產業聯盟今年9月剛剛成立，吸引了藝禾貿易、星創視界、至梵文化等近35家電商企業加入，又充實了真如CBD。

海納小鎮正在打造數字化轉型示范區，掛牌了上海市數字廣告產業園，入駐了宣亞國際、元隆雅圖等企業，聚焦數字廣告、數字服貿等未來產業發展。

真如副中心的基礎設施建設正在完善，220KV高壓線走廊入地方案已完成可行性研究，核心區5路高壓線將通過建設地下綜合管廊實現入地，將極大提升城市面貌和土地利用效率。

同時，為提升上海西站樞紐功能，將適時增加停站車次，進一步釋放樞紐潛力，加強真如與長三角城市的聯系。

真如是被耽誤的一個副中心，近些年變化很大，未來還會大變樣，期待它快速建成！

真如CBD是帶領普陀沖擊CAZ唯一的一個機會，要是全部落地對于提升普陀產業能級拉動全區GDP，乃至帶動上海整個西北崛起、實現區域產城融合發展、達到職住平衡具有重要的意義。

上海的CBD還有很多在落地，如北外灘、楊浦濱江、臨港滴水湖、南大智慧城、桃浦智創城、G60科創走廊等，一一承載著上海建設卓越全球城市的雄心與夢想。

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