二手房金九成色略顯不足 外環外交易活躍度最高

據上海中原地產數據顯示，2025年9月上海二手住宅成交1.80萬套，環比增加2.53%，同比增加38.67%。

圖：上海二手住宅成交套數走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

成交表現略遜新房 外環外增加顯著

8月底出樓市利好舉措，9月成交略有放大。交易節奏上，9月上半月起色不顯著，下半月市場開始向上攀升。網上房地產顯示，第三周的雙休日開始有網簽破千套的現象。成交反彈不顯著有幾方面因素，一方面7、8月份的淡季其實交易量并不算低，另一方面，政策本身對新房更友好，比如公積金政策只針對新房。因此二手房的成交量沒有突破2萬套。

空間分布上，大浦東領跑，當期成交3823套，環比增加1.97%。寶山成交1827套，環比增加1.50%。閔行成交排名第三，達到1809套，環比增加2.38%。值得關注的是，外郊環成交6797套，環比增加7.62%，郊環外成交量環比增加6.46%，是增幅排名第一和第二的區域。說明政策對于外環以外的成交意愿推動明顯。

房價跌幅略有擴大 低價房源成交活躍

上海中原地產二手住宅價格指數顯示，9月二手房價格指數環比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房價格指數已經連續下跌5個月，并且指數也創下這輪調整的低點。當前掛牌總量繼續在高位盤整，房價依舊有下行壓力。以價換量依舊是交易主流。

從市場交易熱點來看，二手住宅依舊以低總價產品為絕對主力。300萬以內的房源占比大約61%，繼續保持較高水平，不過比8月份略有減少。從交易量比較高的小區來看，房齡比較長的老公房較為活躍。比如成交前十的小區中看到了奉賢新城的解放新村，共康泗塘的通河一村等，這些成交房源套均面積都不超過60個平方。

市 場 分 析

二手住宅對樓市新政的反應程度不如新房那么明顯是意料之中的事情，主要是價格繼續有下行壓力，不少房東不愿意低價拋售，畢竟業主也是置換客，損失太多等于要更高代價買新房。政策對于郊區買賣推動立竿見影，政策利好還有慣性延續。此外，降LPR的兌現概率也很高，這些都能維系市場溫度。當然，基于現在掛牌總量依舊在高位運行的事實，價格還會小幅下跌，不過在節奏上會有分化，部分優質房源下跌幅度會率先收窄或止跌。