廣東小城“動(dòng)刀”高傭金！被渠道 “抽血” 的房企找到了解藥？

房地產(chǎn)行業(yè)的高傭金現(xiàn)象已成為難以承受之重，廣東僑鄉(xiāng)小城臺(tái)山打響了規(guī)范的第一槍。

日前，廣東省臺(tái)山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)于出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

這份被稱(chēng)為“限傭令”的通知強(qiáng)調(diào)，房企在與分銷(xiāo)渠道合作時(shí)，必須將傭金比例嚴(yán)控在房屋交易總價(jià)的3%至5%，并杜絕任何變相提高傭金行為。

目前，臺(tái)山市48家房企、57個(gè)在售樓盤(pán)已共同簽署了承諾書(shū)，響應(yīng)這一號(hào)召。

01渠道依賴(lài)：房企的“麻醉劑”

臺(tái)山作為“全國(guó)第一僑鄉(xiāng)”，擁有約180萬(wàn)臺(tái)山籍鄉(xiāng)親旅居海外及港澳等107個(gè)國(guó)家和地區(qū)，僑胞成為當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾蛻?hù)群。然而，這座小城的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

臺(tái)山是江門(mén)市新房成交量最高的鎮(zhèn)區(qū)，也是庫(kù)存量最大的。

截至6月末，該市庫(kù)存量超過(guò)1萬(wàn)套，去化周期長(zhǎng)達(dá)24.32個(gè)月。

面對(duì)巨大的銷(xiāo)售壓力，房企紛紛高度依賴(lài)渠道實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，目前的渠道傭金已高達(dá)8%至10%。

江門(mén)市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉解釋?zhuān)骸斑@兩年行業(yè)銷(xiāo)售壓力大，為了在不降價(jià)的前提下提升去化速度，不少開(kāi)發(fā)商提高傭金比例，激勵(lì)中介和渠道積極推薦項(xiàng)目。”

某品牌房企的內(nèi)部人士坦言：“江門(mén)及周邊的幾個(gè)城市都是強(qiáng)渠市場(chǎng)。”

“江門(mén)大部分也是5%起步。成交是有了，但利潤(rùn)也薄了。我們不少項(xiàng)目的利潤(rùn)都沒(méi)有渠道傭金的點(diǎn)數(shù)高。”

02利潤(rùn)侵蝕：高傭金的隱形成本

畸高的傭金不僅嚴(yán)重?cái)D壓了房企利潤(rùn)，更導(dǎo)致市場(chǎng)陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。

臺(tái)山一家本土房企坦言，高傭金已成為制約地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要瓶頸。

此前當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目分銷(xiāo)傭金高達(dá)8%至10%，不僅嚴(yán)重?cái)D壓了房企利潤(rùn)，更導(dǎo)致市場(chǎng)陷入“渠道綁架”的惡性循環(huán)。

有代理機(jī)構(gòu)指出，渠道傭金是開(kāi)發(fā)商自己根據(jù)銷(xiāo)售情況自定義的，“好賣(mài)的盤(pán)連渠道都不開(kāi)，傭金高一般就意味著難賣(mài)”。

在當(dāng)前的行業(yè)階段，房企不得不采用“重賞之下必有勇夫”的思路去解決銷(xiāo)售問(wèn)題。

這種高傭金模式最終損害的是整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

《通知》提到，行業(yè)上下應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到畸高的傭金最終將損害房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根基。

各房企必須堅(jiān)決摒棄無(wú)序惡性競(jìng)爭(zhēng)，將資源更多地投入到提升房屋品質(zhì)、優(yōu)化交易體驗(yàn)、保障售后服務(wù)上。

03限傭令：臺(tái)山的破局之道

面對(duì)高傭金這一行業(yè)痼疾，臺(tái)山選擇了主動(dòng)出擊。

臺(tái)山市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《通知》明確要求，必須將傭金比例嚴(yán)控制在3%至5%范圍內(nèi)，同時(shí)“杜絕現(xiàn)金返點(diǎn)、額外獎(jiǎng)勵(lì)、渠道補(bǔ)貼、私下回饋等變相提高傭金的行為”。

對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序的行為，該協(xié)會(huì)將上報(bào)對(duì)應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)，并視情況采取行業(yè)通報(bào)、重點(diǎn)監(jiān)管、建議行政處罰等措施。

一位專(zhuān)家分析，正常市場(chǎng)環(huán)境下，渠道傭金比例不超過(guò)3%。

此次臺(tái)山將傭金比例限制在3%至5%，是綜合考慮了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)現(xiàn)狀及房企的生存壓力，相當(dāng)于雙方各退一步。

江門(mén)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮永文認(rèn)為，若房企和渠道公司能夠在下調(diào)傭金比例的問(wèn)題上達(dá)成一致，房企將節(jié)省的傭金成本讓利于購(gòu)房者，將有利于活躍市場(chǎng)氣氛、促進(jìn)成交。

這樣一來(lái)，房企能夠減輕經(jīng)營(yíng)壓力，渠道公司可增加交易收入，購(gòu)房者也能夠降低交易成本，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

04執(zhí)行挑戰(zhàn)：限傭令的前路漫漫

盡管限傭令得到了眾多房企的響應(yīng)，但其執(zhí)行前景仍面臨挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，《通知》僅為行業(yè)倡議，對(duì)房企并沒(méi)有太大的約束力。

雖然該市48家房企、57個(gè)在售樓盤(pán)都共同簽署了承諾書(shū)，但截至目前有多少房企已經(jīng)落地執(zhí)行還沒(méi)有公開(kāi)數(shù)據(jù)，限傭令的實(shí)施效果仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，出于推貨、業(yè)績(jī)壓力，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，不排除部分房企會(huì)在暗地里給渠道增加傭金，也有部分房企會(huì)采取觀望態(tài)度。

而要終結(jié)“傭金戰(zhàn)”，則需要大部分的房企齊心合力、嚴(yán)格落地執(zhí)行，這是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

江門(mén)市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉也透露，《通知》發(fā)布后，行業(yè)還在適應(yīng)階段。

“部分開(kāi)發(fā)商在下調(diào)傭金的同時(shí)也下調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格，但如果未來(lái)項(xiàng)目之間的傭金仍有差異又沒(méi)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，那渠道帶客自然也會(huì)有所側(cè)重。”

也就是說(shuō)，房企們?cè)谙抡{(diào)傭金后也需要積極調(diào)整項(xiàng)目售價(jià)，讓購(gòu)房者真正受惠，才能有效促進(jìn)交易。

臺(tái)山“限傭令”能否真正落地，尚需時(shí)間檢驗(yàn)。但其釋放的信號(hào)已經(jīng)明確——房地產(chǎn)行業(yè)必須從粗放的傭金戰(zhàn)轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品、服務(wù)和價(jià)格為核心的良性競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)企業(yè)將精力和資源從渠道戰(zhàn)重新聚焦到產(chǎn)品力本身，一個(gè)摒棄浮躁、深耕價(jià)值的房地產(chǎn)新時(shí)代才有望真正到來(lái)。