想知道“未來房價，是漲還是跌”的人，告訴你一個反直覺的結論

面對樓市，每一個潛在購房者心中都繞不開一個終極問題：未來的房價走勢如何？

我們渴望得到一個明確的答案，來為自己這筆人生中最重要的投資保駕護航。

打開手機，專家、學者、自媒體博主們眾說紛紜，“看漲”與“看空”齊飛，“趕緊上車”和“馬上崩盤”共舞。而且各種觀點，都言之鑿鑿，理由充足，論據(jù)充分，讓人更加迷茫。

渴望別人給出一個標準答案，這是很多人從小上學時，就形成的一個固化思維。

但今天，我想告訴大家一個可能反直覺的結論：未來的房價，本質上是不可預測的，而對我們普通人來說，也實在不必執(zhí)著于預測。

一、如果非要預測：長期看漲，但“漲”字充滿陷阱

從長期的宏觀視角看，我國經(jīng)濟在持續(xù)發(fā)展、貨幣在不斷供應，城市化進程也尚未徹底終結，中國房價的總體趨勢一定是向上的。這也是很多人堅信“房價永遠漲”的邏輯基礎。

但是，這句話對具體的你而言，幾乎是一句“正確的廢話”。

為什么？

1、漲多少？漲1塊錢也是漲，漲10倍也是漲。這其中的差異，決定了你是資產增值還是實質虧損（算上資金成本和機會成本）。

但是，前者對你毫無意義，后者是天堂般的幻想，現(xiàn)實大概率居于兩者之間一個模糊的、不確定的位置。

2、何時漲？“長遠”是多久？是3年、5年？還是20年、30年？對于一筆需要動用資金杠桿的購房決策而言，時間尺度差之毫厘，結果便是天壤之別。

如果你用盡六個錢包、背上三十年房貸，賭的是一個二十年后的“大漲”，那這期間的歲月靜好誰敢來替你擔保？

所以，單純爭論“漲還是跌”沒有意義。真正關鍵的是“在何時，以何種幅度變化”，這一點，無人能給出精確答案。

一個模糊的“長期看漲”對于我們買房的具體決策，幾乎沒有任何指導意義。它無法告訴你：現(xiàn)在該不該買，該在哪里買

二、買房是投資，而投資的本質是應對“不確定性”

買房，往往是普通人一生中最大的投資之一。而人類的經(jīng)濟和社會生活，充滿不確定性，無法被準確預知和計劃，比如突如其來的全球疫情這只“黑天鵝”。

我們有時連自己明年會在哪里、會做什么都無法百分百確定，又如何能預測一個由無數(shù)個“我們”組成的市場的精確走向呢？

人類自身就是情緒的動物，群體的情緒疊加，更是會放大市場的波動。

在投資領域，價值投資大師們早已達成共識：投資者不應試圖去預測宏觀經(jīng)濟、證券市場甚至個股價格的短期波動。樓市，作為另一個復雜的資產市場，也是同理。

投資大師查理·芒格說得更絕對：“我從來沒有通過預測宏觀經(jīng)濟而賺到過一分錢。

如今，網(wǎng)上預測房價的“大神”很多，請記住：聲音大、數(shù)量多，絕不等于正確。當所有人都朝一個方向看時，風險往往在相反的方向醞釀。

把自己的重大決策建立在別人的猜測上，無異于一場豪賭。

三、即使預測準了“大盤”，也與你無關

即便真有“專家”，準確預測了未來全國或某一城市的“平均房價”，這對你的決策幫助也極其有限。

這就像股市的“大盤指數(shù)”。上證指數(shù)漲了20%，并不意味著你手里的股票就能賺錢，它甚至可能跌了30%。樓市也是如此。

那個“平均房價”是一個統(tǒng)計幻象，它掩蓋了巨大的分化：

1、城市分化：一線城市核心區(qū)的房價與三四線城市的房價，早已是兩個不同的世界。

2、區(qū)域分化：同一個城市，新區(qū)與老城，學區(qū)與非學區(qū)，價格走勢可能截然不同。

3、產品分化：高品質改善盤與老破小，傳統(tǒng)三代宅和新四代宅，它們的客群和價格已經(jīng)在加速分離。

所以，關注“大盤”不如深耕“個股”。你需要研究的，是你目標的那套具體的房子。

一套房子價值，只取決于它自身的地段、品質、配套和稀缺性，與那個遙遠的“全國均價”“全市均價”關系甚微

四、中國樓市的獨特性：“政策市”的雙重博弈

中國樓市是一個典型的“政策市”，有兩只看不見的手在操控：一只是“市場”的無形之手，另一只是“宏觀調控”的有形之手。

這意味著什么？

• 你可能預測到了市場供不應求，但沒預測到政府會突然出臺“限購令”。
• 你可能預測到了經(jīng)濟下行壓力，但沒預測到國家會推出“史詩級救市”政策。
• 更復雜的是，即使你預測到了政策，也未必能預測市場會如何反應。政策有時是猛藥，有時是安慰劑，市場的實際效果反應總是不確定的。
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在這種環(huán)境下，試圖通過預測來“抄底”或“逃頂”，無異于在驚濤駭浪中，試圖駕馭一葉扁舟，成功率極低，風險極大。

五、普通購房者該怎么辦？

放棄預測，并非意味著無所作為。恰恰相反，要將注意力從“猜測市場”轉移到 “聚焦自身”上來。

1、回歸本源，審視需求：你買房的根本目的是什么？是剛需自住，是改善生活，還是資產配置？

如果你的核心需求是居住，那么房子的居住屬性（通勤、學區(qū)、社區(qū)環(huán)境、戶型）的價值，遠大于其短期的金融波動。

2、堅持價值投資，挑選“好資產”：不要買你根本不理解、不想要的房子，只因為你覺得它會漲。

像挑選結婚對象一樣謹慎地去挑選房子，關注一套房子的內在價值：核心地段、稀缺資源、過硬品質、良好口碑。這些是穿越周期的根本保障。

3、管理好你的現(xiàn)金流：確保你的房貸支出在可控范圍內，留有足夠的余地應對失業(yè)、疾病等風險。

在牛市頂峰時耗盡一切杠桿，無異于把自己的命運拱手交給別人。

4、建立長期主義視角：把房產視為一項長期（5-10年甚至更長）的資產持有。

用時間換空間，平滑短期的市場波動，去享受城市發(fā)展和社會進步帶來的長期紅利。

未來之所以值得期待，正是因為它充滿未知

對于房價，放下對精準預測的執(zhí)念，專注于你所能控制的事情——你的需求、你的選擇、你的現(xiàn)金流和你的心態(tài)

這，或許才是買房這件事，最本真、也最確定的價值。