跌至“2”字頭！昔日5萬+/㎡的南站二手房，還在探底

南站二手房，還在持續探底。

最近，銳評君在二手房網站看到，南站多個小區二手房成交單價以“2”字開頭。像綠地玉暉、萬科都薈等小區，有房源近期成交價都在3萬/㎡以下，還有剛剛賣出首套二手房的嘉宏峰，也以約2.8萬/㎡的價格，與“鄰居們”站在了同一陣列。

早幾年漲勢頗猛的南站二手房，如今還在持續探底。

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銳評君在小紅書上看到，有中介發布房源，位于南站板塊花神廟地鐵站附近的綠地玉暉，一套建面約99.58㎡的低樓層精裝房源，掛牌總價僅268萬，折合單價約2.68萬/㎡。

平臺顯示，這套掛牌268萬的房子，在去年2月上架時報價399萬，當時綠地玉暉的成交價還在3.8萬/㎡左右。

自今年9月開始房源連續兩次調價，共降價131萬，近一周內該房源帶看2次。

要知道，同樣是建面約99.58㎡、低樓層房源，今年2月成交總價337萬、單價約3.38萬/㎡，3月成交總價338萬、單價約3.39萬/㎡。

站在買家角度，相同面積的房源短短幾個月時間降價69萬，還是非常有吸引力的。畢竟在2020年，小區低樓層、同面積的房源還賣出過4.91萬/㎡的高價。

目前，綠地玉暉小區最新掛牌均價在3.68萬/㎡，成交單價則為2.85萬/㎡，遠低于新房首開均價。

然而把時間繼續往前翻，綠地玉暉小區房價下跌幅度，還不止如此。

綠地玉暉小區靠近1號線花神廟站以及3號線明發廣場，屬于綠地高端系住宅產品，2016年以均價約3.5萬/㎡首開，2017年被嚴格限價后以均價34183-34926元/㎡收官。

2019年小區正式交付，首套二手房成交單價為4.3萬/㎡，2020年正式突破5萬/㎡。

2022年4月底，綠地玉暉一套建面約99㎡的高樓層房源，賣出了總價528萬、單價5.33萬/㎡，是目前小區的最高成交單價。

2023年，小區成交房源多以大戶型為主，建面約174.95㎡的中樓層房源還能賣到4.88萬/㎡。

2024年，小區二手房價格基本穩定在“3”字頭。最高單價是建面約139.77㎡的中樓層房源，成交單價3.98萬/㎡；最低單價3.09萬/㎡，是一套建面約122.83㎡的低樓層房源。

2025年至今，小區僅成交4套房源，其中3套單價在2.85萬/㎡上下。

3年多時間，從5萬+/㎡降到2.8萬+/㎡，近乎腰斬。

當下，小區“2”字頭成交單價占比較高，當然，一些樓層好、裝修好的房源報價會更高一些，但低樓層房源的議價空間則相對更大一些，有計劃在南站附近置業的買家可以關注一下。

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不僅是綠地玉暉，南站的多個小區近幾年來降幅都比較明顯。

比如萬科九都薈，今年9月接連賣出3套2.8萬/㎡左右的房源，而在今年1月份，小區成交價還多在3.8萬/㎡左右。

2013年，萬科九都薈開盤均價約2.3萬元/㎡，到2020年二手房成交價已達5.85萬/㎡，次年最高單價逼近6.5萬/㎡，一度與同板塊新房價形成高倒掛空間。

然而隨著市場遇冷，南站二手房開始降溫，相對更抗跌的萬科九都薈，成交價也逐漸從“6”字頭降至“5”字頭，再到“4”字頭，2024年更是直接跌至“3”字頭，在今年9月跌出3萬/㎡大關。

還有綠城深藍，最新成交單價約2.82萬/㎡，而在今年2月份，小區單價還在3.2萬/㎡徘徊；萬科都薈天地，E區最新成交單價為2.43萬/㎡，而今年1月份成交價多在3.16萬/㎡。

2022年以單價約4.64萬/㎡開盤的嘉宏峰，今年9月初賣出首套二手房。

據中介透露，這套房源是建面約137.03㎡的高樓層，成交總價390萬、單價約2.85萬/㎡。

當然，板塊內還是有不少小區抗跌屬性相對較強。

南站板塊包含雨花臺區和江寧區，因區屬不同，小區的教育資源也有差異。在雨花臺施教區（雨花外國語小學南站校區）的小區，成交價相對更高。

比如萬科都薈南苑、萬科大都會等小區，目前成交價多在3.6萬/㎡以上，雖然比不得4萬+/㎡、5萬+/㎡的巔峰時期，但相比已跌至“2”字頭的小區，房價還算堅挺。

南站板塊在市場最火熱的那幾年，吸引了綠地、復地、中交等房企入場，萬科更是接連拿地打造多個項目，交付后趁熱打鐵賣出高價。

然而在近幾年市場環境的影響下，“以價換量”早已成為二手房保證流速的殺手锏，

隨著小區不斷交付，南站住宅小區密集且體量可觀，再加上房源同質化嚴重，“價格戰”無法避免，早些年漲價速度較快的南站，如今也成為了降幅較大的區域。

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根據國家統計局最新發布的數據，9月南京二手房價格環比下跌0.8%、同比下跌5.9%。

成交量上，貝殼找房數據顯示，上周（10.13-10.19）南京全市二手房成交約868套，比前一周上漲5.1%，自國慶假期之后處于穩步上升趨勢。

從買方角度來看，二手房“以價換量”的行情，意味著用更少的預算買更心儀的房子；從賣方角度來看，大勢所趨之下，加大議價空間以提高房源關注度，也是加快成交的手段之一。

而中介與買賣雙方的博弈反而越發激烈，一位南站板塊的中介無奈表示：“去年還掛4萬/㎡的房子，現在降到2.8萬/㎡客戶還要貨比三家。賣家說是最低價、買家認為還能談。”

綜合來看，當下南京二手房市場雖以企穩回升為大方向，但具體到成交數據依舊是“以價換量”為主，有置業計劃的買房人可以多多關注心儀小區房價，適時出手。