暫停分紅后，卓越商企服務又“增重”了

文/樂居財經 徐酒眠

今年8月25日，卓越商企服務（06989.HK）宣布，其其全資子公司卓越物業與關聯方卓越置業達成一份結算協議：

卓越置業將旗下19項物業資產打包賣給卓越商企服務，總代價不超過3.63億元。此筆交易以在2025年7月31日，卓越商企服務應收卓越集團的貿易應收款及其他應收款項等額結算。

簡而言之，這其實是雙方達成了一項總價不超過3.63億元的資產抵債協議。

根據當時的公告，這批資產的估值總額為3.79億元，因此交易對價相當于打了96折。

10月10日，卓越商企服務發布了這筆關聯交易的補充公告——對交易資產包評估價值進行更正。

具體來看，總計估值約3.79億元不變，但其中若干住宅及零售單位及公寓的估值由47,300,000元調整至49,100,000元；若干寫字樓單位、停車位、住宅單位使用權及停車位使用權的估值由331,860,000元調整至330,060,000元。

對于調整的原因，根據卓越商企服務公告，主要與抵債資產包中目前唯一在產生收入的青島卓越世紀中心的停車位營運有關。具體來看：

在8月25日提交的規模測試(B)項下的利潤比率中，該項目2024財政年度收入產生資產應占除稅前凈利潤數字原載為338萬元，而在通函編制期間進一步審閱管理賬目時，卓越商企服務注意到確切數字應約為433.35萬元。

根據此前的公告，此番抵債資產均為重資產持有模式，包括寫字樓、住宅及零售單位、停車位等，其中18項物業待售，還有1項物業正處在開發中。

一個值得注意的點是，上述資產極度分散，分別位于東莞、成都、青島、武漢、昆明、天津、廣州、嘉興、重慶、深圳、長沙11個城市。

盡管卓越商企服務強調，上述資產“均處于需求強勁、流動性穩定的地段”“預期具備長期升值潛力”“抵銷資產與集團現有業務高度契合”等，并表示將“綜合考慮市場環境與資產特性，包括自營出租以形成穩定現金流、委托專業機構進行專業化運營管理，或在合適時機分批出售以實現資本增值”。

但重資產屬性、極度分散、僅1個項目在產生收入、還包括在建項目……有行業觀察者直言，卓越商企服務更像是接過了“一個燙手的山芋”。

樓市行情低迷，商業地產市場空置率居高不下，有數據顯示，當前全國寫字樓空置率平均超過20%，部分二線城市甚至高達30%以上。卓越商企服務接過上述19項物業后，能否如產生預期的“協同效應”？后續又是否會加重其資金流動性負擔？

市場的憂慮情緒，其實也與卓越商企服務今年上半年剛交出的營、利雙降成績單有關。

數據顯示，報告期內，其實現營收20.15億元，同比下降3.2%；錄得毛利約3.79億元，同比減少10.2%；凈利潤約為1.62億元，同比降低11.7%；歸母凈利潤約為1.47億元，同比下降13.8%；期內整體毛利率為18.8%，較去年同期下降1.5個百分點；凈利潤率約為8.1%，而上年同期約為8.8%。

拆分業務線來看，其基本盤其實穩住了。

截至2025年6月30日，卓越商企服務在管面積約7428萬平方米，較去年同期增長約9.0%。在管規模增加，物業管理服務收入同比增長5.0%至18.00億元，占總收入的89.4%。

變動較大的是增值服務，期內收入僅1.96億元，同比驟降43.7%，在總收入中的占比降至9.7%，大幅收縮。卓越商企業解釋稱，主要是由于“機電安裝業務壓降”和“租賃經營服務減少”。對此，有行業觀察者表示，“這實則暴露了其增值服務模式尚未跑通、過度依賴單一業務線的脆弱性。”

樂居財經《物業K線》還注意到，去年5月，卓越商企服務就曾通過旗下卓越物業與卓越置業訂立資產抵債協議。當時前者以不超過人民幣5.98億元的代價，收購了卓越置業在深圳的10301個停車位。

而車位銷售，則正是被卓越商企服務劃在其增值服務之中。因此，從某種程度上來看，其車位消化或許也并不順利。

地產行業持續低迷，降低關聯方依賴成為上市物企的核心考題。

截至今年上半年，卓越商企服務來自第三方的在管物業面積占比約位62.7%，而主要收入來源中的商務物業，第三方物業開發商貢獻收入約8.9億元，占總物業收入的49.5%，也較去年同期的7.43億元有所提升。

但另一個值得主要的點是，截至2025年6月30日，其貿易應收款項中來自關聯方的余額仍高達7.51億元，占總額的37.8%。

此外，“考慮到物業行業的季節性特征，以及本期現金流雖已較去年同期大幅改善、但尚未完全轉正”，今年上半年，卓越商企服務暫停派發中期股息。而這是其上市以來，首次不派中期息。

增長乏力、盈利下滑、現金緊張、暫停分紅，如今又攬入總估值3.79億元的重資產，卓越商企服務面臨的經營壓力不小。

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