仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年第三季度西安商業(yè)及物流地產(chǎn)市場報告》

西安，2025年10月23日——上月，2025歐亞經(jīng)濟論壇在西安開幕，以聚合歐亞新動能，共筑可持續(xù)發(fā)展新格局為主題，進一步釋放西安在商貿(mào)、科技、產(chǎn)業(yè)等領域的發(fā)展?jié)摿Α?strong>甲級辦公樓市場：增量需求有限，空置率小幅下降，租金持續(xù)下跌，新興區(qū)域逐步成長。物流地產(chǎn)市場：租金筑底企穩(wěn)，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“歐亞論壇的成功舉辦不僅成為深化西安與‘一帶一路’沿線國家經(jīng)貿(mào)合作的重要里程碑，更通過國際級對話平臺的聚合效應，顯著提升了西安的城市品牌價值與全球影響力。可以預見將有更多跨國企業(yè)選擇西安作為區(qū)域總部或供應鏈樞紐的落腳點，形成‘政策紅利-產(chǎn)業(yè)集聚-地產(chǎn)升級’的良性循環(huán)，持續(xù)賦能城市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。”

甲級辦公樓市場

增量需求有限，企業(yè)流動搬遷常態(tài)化

2025年第三季度，西安甲級辦公樓市場企業(yè)流動日漸常態(tài)化；相反，增量需求有限，全市甲級辦公樓凈吸納量共計錄得約9,000平方米。受需求疲軟影響，租金持續(xù)下行。至季末，西安甲級辦公樓租金收至85.9元/平方米/月，環(huán)比下跌1.1%。由于近半年來，高新南和曲江板塊新增標桿項目入市刺激部分優(yōu)質(zhì)客戶換租升級，全市空置率小幅微降，下降0.4個百分點，季末收至35.1%。

三季度增量需求聚焦專業(yè)服務（22.3%）、地產(chǎn)建筑（17.4%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（16.4%）三大行業(yè)。值得一提的是，由于某大型頭部制造企業(yè)落地非核心區(qū)，制造業(yè)（12.3%）新租面積占比顯著提升，位居第四。此外，由于“拎包入住”逐漸成為客戶的主導性需求，推動部分二房東積極與業(yè)主開展合作聯(lián)營，第三方辦公運營新租成交重回前五。

租賃規(guī)模方面，以成交數(shù)量統(tǒng)計，400平方米以下依然是市場主流面積段，需求占比近八成；而300平方米以下的需求占比近七成，環(huán)比擴大約9.9個百分點。

新興區(qū)域加速成熟，高性價比樓宇持續(xù)吸引需求轉(zhuǎn)移

季內(nèi)，某大型頭部制造企業(yè)在浐灞國際港設立新總部，新租面積約1萬平方米。隨著西安交通基礎設施逐步完善，辦公樓市場版圖擴容成型。以浐灞國際港、西咸新區(qū)為代表的新興區(qū)域迅速崛起，憑借優(yōu)質(zhì)的樓宇品質(zhì)與較低的租金優(yōu)勢，吸引一批頭部企業(yè)關注。本季度，新興區(qū)域空置率環(huán)比下降7.0個百分點，去化量高于核心商務區(qū)。受新興商務區(qū)分流影響，核心商務區(qū)租金持續(xù)面臨下行壓力。

未來展望：供應端持續(xù)承壓，西安市場以價換量趨勢或?qū)⒃谀甑讖娀?/strong>

2025年第四季度，西安甲級辦公樓市場供應仍將持續(xù)，低增量需求下，樓宇招商持續(xù)承壓。在市場下行與企業(yè)普遍追求“降本增效”的背景下，部分二房東為達成年度去化目標，可能采取“年底降價促銷”策略。此外，新入市項目在預招商階段也會以更具吸引力的租金條件吸引優(yōu)質(zhì)客戶。雙重影響下，不僅為租金敏感性租戶提供換租搬遷的窗口機會，也將在短期內(nèi)加劇市場競爭，對現(xiàn)有樓宇的去化形成分流壓力。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責人何娜表示：“這對傳統(tǒng)核心商務區(qū)的老舊樓宇形成了顯著的分流效應，令其招商壓力持續(xù)加劇。面對這一市場趨勢，推動硬件設施的升級改造與運營服務的提質(zhì)增效，或?qū)⒊蔀檫@些老舊項目突圍當前下行周期的關鍵路徑。”

物流地產(chǎn)市場

租金筑底企穩(wěn)，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

截至三季度末，西安物流地產(chǎn)市場已連續(xù)12個月未錄得新項目入市。市場在筑底企穩(wěn)的同時，逐步開啟租戶調(diào)整。一方面，部分主力租戶業(yè)務波動造成倉儲需求萎縮，季內(nèi)美團優(yōu)選戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級，探索社區(qū)零售新業(yè)態(tài)，同時退出部分虧損區(qū)域，包括陜西在內(nèi)的18個省份閉倉停業(yè)；此外隆基太陽能也受產(chǎn)品庫存調(diào)整影響，大幅縮減倉儲面積。另一方面，部分業(yè)主著手優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，在原有租戶到期退租后，將招商目標瞄準更多租期長且承租能力更強的優(yōu)質(zhì)租戶，但受限于以上租戶更長的決策周期以及較小的面積需求，造成部分項目短期內(nèi)出現(xiàn)摩擦性空置。

三季度，受美團優(yōu)選及其供應商大面積退租影響，空港子市場錄得負8.5萬的凈吸納量，導致全市總凈吸納量錄得負值。市場整體空置率小幅攀升1.8個百分點至6.1%。雖然空置率面積略有增加，但全市八個物流地產(chǎn)子市場中已有五個達到或接近滿租，帶動租金進一步筑底企穩(wěn)。季內(nèi)全市平均凈有效租金環(huán)比保持穩(wěn)定，報20.4元每平方米每月。

新增供應缺位，需求增長可持續(xù)，支撐租金和資產(chǎn)價格回升

對內(nèi)，自2024年開始，陜西商品零售額增速超越餐飲零售額，成為拉動社零增長的核心力量；且地區(qū)升級消費潛力較大，消費支持類政策成效顯著，年內(nèi)通訊器材、家用電器和音像器材、文化辦公用品、以及家具四類商品均保持雙位數(shù)增長。與此同時食品飲料類剛需消費增長穩(wěn)健。對外，西北地區(qū)仍處于電商高速滲透以及快遞業(yè)務量高增長階段，快遞快運企業(yè)在西安的分撥中轉(zhuǎn)需求長期可持續(xù)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“西安物流地產(chǎn)市場新增供應缺位，且需求根基深厚，為下一階段租金回升以及資產(chǎn)增值提供有力支撐。”