房地產將迎來10年上升期？

最近有一個與市場態勢不太一致的觀點，她認為，這輪房地產市場調整之后，房地產將迎來10年上升期。

最近，半夏投資李蓓給出了這樣一個似乎有點悖于市場走勢的觀點。她的理由主要有幾點：

在需求端，中國房地產長期穩定銷售面積中樞在10~12億平米，而當前房地產銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長期中樞水準，因此，當下是超跌。

供給側視角再看，今天房地產行業格局已發生翻天覆地巨變。一方面，約90%的房企退出市場或不再拿地，比如百強房企這2年幾乎7成已經0拿地了，整個行業競爭強度還是大幅緩和了。另一方面，存活下來的優質企業，新推樓盤凈利率已經高達10%以上。

具體的內容，大家感興趣的話，可以去網上找她的原話。

說實話，從比較宏觀的角度來看，從整體供需的變化來看，似乎這個觀點也有一定的依據。

之前黃奇帆也測算過未來中國存量房子約有400~500億平米，而房子折舊年限最多50年，算下來房子平均每年折舊2%，那么每年中國500億平米就會折舊掉不能住的房子就有10億平米。這個10億平方米就是所謂的住房需求的中樞水平。而最近年兩年國內新建商品房的銷售面積已經是低于10億平方米了，更不用說新建商品住宅了。從這個角度來看，當下的樓市確實有些超跌。

當然，這里沒有考慮到一個問題，就是人口減少會導致住房需求的減少，也就說有些房子折舊后不能住，并不需要新房來替換，因為整體需求減少了。當然也沒有考慮到改善性需求的增多會導致人均居住面積增加，繼而住房需求面積的增長。若是將這兩項需求減少與增長抵消，那么上面的推算問題也不大。

不過，即便是這輪調整后，房地產市場能迎來10年的上升周期，那這個上升周期或許與之前的牛市周期也會不一樣，大概率將會是震蕩的、分化的。

何為是震蕩的？經歷這輪下行周期之后，房地產市場也算經歷了完整的牛熊市了，市場會變得更加成熟和理性，即便是整體趨勢是上升的，過程也會出現波動，短時間漲多了就會回調，跌多了就會上漲修復，會呈現一種震蕩上升的態勢。

何為分化行情？由于人口流動及城市發展分化等原因，房地產市場已經成為一種結構性的市場，大城市的房地產市場供大于求并不嚴重，或者說沒有絕對上的供大于求；但是大多數中小城市的房地產市場將會長期維持供大于求的情況，市場很難再有明顯的上行行情。所以，未來房地產市場行情因城市而分化將會越來越明顯，即便是房地產未來進入10年的上升周期，也不是所有的城市都是這樣的。大城市房地產市場有望迎來上升行情，而中小城市的房地產市場大概率處于一種震蕩橫盤或是陰跌的狀態。