南山神盤雙開(kāi)在即：容積率2.8+南向海景+100%得房率…

深圳樓市，又熱起來(lái)了！

905深圳樓市新政出臺(tái)至今1月余，期間政策紅利持續(xù)釋放，市場(chǎng)熱度持續(xù)走高，就連國(guó)慶假期也不例外。

在長(zhǎng)假期+新政雙重buff加持下，不少購(gòu)房者取消外出，選擇購(gòu)房、買房，樓市熱度依舊：某中介機(jī)構(gòu)門店10月1日-8日期間一手住宅簽約量環(huán)比增長(zhǎng)131%，二手住宅簽約量環(huán)比增長(zhǎng)22%。（數(shù)據(jù)參考：樂(lè)有家研究中心）

值得注意的是，在市場(chǎng)信心回歸、樓市成交量起來(lái)的背后，有一部分原因是“改善置業(yè)的買房人開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)”。

他們有的先沖向二手市場(chǎng)：新政后（9.06-9.14），深圳建面約90-144平的二手改善房源成交占比37.6%、比8月上漲6%；國(guó)慶期間，深圳總價(jià)1000-1500萬(wàn)的高端改善房源成交占比提高至8.9%，環(huán)比增長(zhǎng)32.8%。（數(shù)據(jù)參考：樂(lè)有家）

圖源：@每日樓市早讀、樂(lè)有家，僅供參考

也有買房人，守著核心區(qū)改善品質(zhì)新盤：福田香蜜湖新盤備受市場(chǎng)關(guān)注，152套房開(kāi)賣，有277人參選。不僅已入市的項(xiàng)目備受關(guān)注，尚未入市的南山核心區(qū)新盤——天健·灣TIME（又名“天健灣時(shí)代府”）近期討論度也很高。

據(jù)壹地產(chǎn)了解，有不少買房人在等這個(gè)項(xiàng)目，原因在于該項(xiàng)目不僅地段、產(chǎn)品價(jià)值疊滿，其開(kāi)發(fā)商還是深圳“好房子”標(biāo)準(zhǔn)制定的主要參編單位之一，有強(qiáng)大的“品質(zhì)背書”，近期就要雙開(kāi)、10月底開(kāi)盤入市就能買！

01.

核心區(qū)低密海景住宅

新規(guī)戶型+“好房子”品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

單從產(chǎn)品來(lái)看，天健·灣TIME至少有三個(gè)維度的亮點(diǎn)。

首先，容積率約2.8！是南山核心區(qū)首個(gè)「低密+新規(guī)」南向海景住宅。

雖然當(dāng)下低容積率是趨勢(shì)，但從今年深圳招拍掛出讓的地塊來(lái)看，容積率普遍在3.1左右，像天健·灣TIME這般容積率約2.8的非常少！如再疊加“新規(guī)”來(lái)看，可以說(shuō)是核心區(qū)第一個(gè)！無(wú)論當(dāng)下還是未來(lái)，都是具備一定的稀缺屬性。

低容積率不僅意味著更寬松的建筑排布、更充足的日照，也代表著更高的人均綠化與更豐富的景觀以及更多元的公共配套資源，居住舒適度高，生活幸福指數(shù)也會(huì)更高。

更值得一提的是，天健·灣TIME大部分戶型可南向看海，集“海景+南向”雙重稀缺屬性于一身，無(wú)疑是不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

須知，深圳核心區(qū)低密住宅本就罕見(jiàn)，一線海景住宅單價(jià)普遍10萬(wàn)/平以上，如深圳灣一線海景住宅，單價(jià)10萬(wàn)+/平只是起步，多數(shù)去到了20萬(wàn)+/平、部分單價(jià)高達(dá)30萬(wàn)+/平。

天健·灣TIME不僅大部分戶型可看海，更具備南向看海優(yōu)勢(shì)——能擁有更長(zhǎng)時(shí)間的光照、也可一定程度上避免冬季寒風(fēng)直吹，居住舒適度更高。

“核心區(qū)+南向海景+低密住宅”三重價(jià)值疊加，構(gòu)筑出“高潛力、高舒適與高稀缺”的價(jià)值三角，這樣的搭配著實(shí)讓人期待。

其次，層高約3.15米，建面約113-139平的新規(guī)戶型，實(shí)得率超100%。

如果說(shuō)天健·灣TIME產(chǎn)品兩大亮點(diǎn)之一是「低密+海景」，那戶型空間絕對(duì)是其二。

據(jù)壹地產(chǎn)掌握的消息，作為深圳核心區(qū)首個(gè)“新規(guī)+低密”住宅，天健·灣TIME將推出戶型為建面約113-139平的正4-5房、層高約3.15米，整體空間不僅更開(kāi)闊，尺度感亦非常足，陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6.3-6.8米，實(shí)得率超100%！

效果圖，僅供參考

先來(lái)看，建面約113平的戶型：

建面約113平戶型示意圖，僅供參考

該戶型做了正4房2廳2衛(wèi)，有約6.4米長(zhǎng)大陽(yáng)臺(tái)、進(jìn)深約1.8米，主臥270環(huán)繞式飄窗設(shè)計(jì)、全景倉(cāng)視野+海景套房。

一方面是，不僅比同片區(qū)相近面積段戶型多了一個(gè)臥室，重點(diǎn)是空間尺度夠大：主臥放約2米床還能實(shí)現(xiàn)雙側(cè)下人，三個(gè)次臥除了放床還有空間放衣柜或者書桌。

一方面是，該戶型具備一定的靈活性：如不需要太多的居住空間，可將靠近客廳的臥室釋放出來(lái)，設(shè)為與客廳之間功能分割但空間為一體的茶室、第二客廳，匹配三口之家至3代同堂的居住需求。

4房的產(chǎn)品還有建面約115平的戶型：

建面約115平戶型示意圖，僅供參考

該戶型同樣為正4房2廳2衛(wèi)、具備靈活性，亮點(diǎn)在于整體格局更方正，全屋臥室?guī)эh窗+長(zhǎng)約6.3米的大陽(yáng)臺(tái)，空間尺度感Max！

再來(lái)看建面約139平的戶型：

建面約139平戶型示意圖，僅供參考

該戶型為正5房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)，整體私密性及功能性更強(qiáng)！不僅有入戶直角轉(zhuǎn)彎玄關(guān)，私密性直接拉滿，更重要的是入戶處還可做隱形收納空間，將空間尺度再度延展。

該戶型的最大亮點(diǎn)還在于，有四面采光、通風(fēng)及光線都非常棒，主臥270度環(huán)繞式飄窗設(shè)計(jì)，還帶約6.8米長(zhǎng)巨幕海景陽(yáng)臺(tái)。

LDKB一體化設(shè)計(jì)，公區(qū)空間更大！客餐廚動(dòng)、視線一體，滿足多孩家庭多維的居住需求。

廚房里，媽媽在起火顛鍋爆炒；

餐廳中，爸爸在餐桌準(zhǔn)備開(kāi)飯；

客廳里，奶奶和爺爺在陪寶寶玩游戲。

融洽的居家氛圍，正是“美好生活”這個(gè)課題的優(yōu)解。

再者，是深圳住宅迭代的領(lǐng)先者，更高品質(zhì)感全維覆蓋。

據(jù)壹地產(chǎn)掌握的消息，天健·灣TIME的開(kāi)發(fā)商-天健是深圳“好房子”標(biāo)準(zhǔn)制定的主要參編單位之一。也正因此，項(xiàng)目就是被作為“好房子”標(biāo)準(zhǔn)范本來(lái)打造的，是深圳住宅迭代的領(lǐng)先者，除了以上提及的內(nèi)容，品質(zhì)感還覆蓋方方面面，細(xì)節(jié)處更懂得生活，讓家的氛圍感更“豐滿”。

一是：顏值更高，質(zhì)感更充盈。

外立面水晶灰藍(lán)玻璃+米白色調(diào)鋁板，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)立面一體性，顏值更高！

部分玻璃為三層LOW-E玻璃，與深圳灣售價(jià)20萬(wàn)+/平的恒裕深圳灣等豪宅同標(biāo)，更顯質(zhì)感！且安全、隔音效果更好。采用市面上為數(shù)不多的建筑內(nèi)退設(shè)計(jì)，提升景觀視野開(kāi)闊性，用“看不見(jiàn)的付出”換“看得見(jiàn)的居住升級(jí)”。

效果圖，僅供參考

二是：歸家更有層次感——三進(jìn)制、七重儀式感。

回家，是一個(gè)從繁忙環(huán)境切換到舒適居所的動(dòng)詞。為了讓業(yè)主能有更舒適的切換場(chǎng)景，項(xiàng)目做了三進(jìn)制禮序、比常規(guī)五重歸家更進(jìn)階的“七重歸家儀式感”。

示意圖，僅供參考

從大門歸家，你會(huì)感受到極具層次感的「歸家三進(jìn)制」。

迎面而來(lái)，就是范思哲石材點(diǎn)綴的翡翠之門；步入大門，進(jìn)入社區(qū)中式海派流光水院；穿過(guò)雅致的東方美學(xué)連廊，可到圈層城市會(huì)客廳、輕奢法式園林、美學(xué)入戶大堂；一進(jìn)一景，層層遞進(jìn)。

效果圖，僅供參考

即便是由停車場(chǎng)歸家，酒店式落客環(huán)島的五星級(jí)酒店的儀式感亦將歸家體驗(yàn)感拉滿。

效果圖，僅供參考

三是：進(jìn)階的配套，更有質(zhì)感的生活日常。

當(dāng)其他社區(qū)還在討論“是否有泳池”時(shí)，天健·灣TIME直接做了雙泳池，其中成人泳池還做了約25mX25mX4的標(biāo)準(zhǔn)泳道，波光樹(shù)影，將濱海度假風(fēng)“裝”進(jìn)了社區(qū)中。

效果圖，僅供參考

不少社區(qū)配套，也更“進(jìn)階”。

高配停車場(chǎng)：「1：1.3車位比+部分適配SUV、MPV汽車的大尺寸停車位」讓業(yè)主歸家更從容，還設(shè)置自助洗車房，方便業(yè)主愛(ài)車養(yǎng)護(hù)。

高配歸家電梯：選用大轎廂設(shè)計(jì)且高速運(yùn)行的品牌電梯，讓歸家更舒適、快速。

更有趣味的游樂(lè)場(chǎng)：以“山海連城”為靈感、紅腹松鼠栗栗為IP，融入森林探索趣味情節(jié)，在社區(qū)打造了一個(gè)具有與自然共生的山海奇想樂(lè)園、兒童趣味游樂(lè)場(chǎng)。在這里，小小業(yè)主可更親近自然、體驗(yàn)童趣。

效果圖，僅供參考

豐富的會(huì)所空間：集中會(huì)所+架空層泛會(huì)所，充滿法式藝術(shù)氣息與腔調(diào)的城市會(huì)客廳，覆蓋全齡的活動(dòng)空間（長(zhǎng)者養(yǎng)心區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)、全齡書吧、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、健身房、瑜伽房），讓日常生活色彩可以更豐富。

四是：更注重細(xì)節(jié)，讓家住起來(lái)更舒服。

門&窗&樓板&墻體做了降音降噪處理，多重的靜音系統(tǒng)，讓日常居住更靜謐舒適。

效果圖，僅供參考

全屋配備華為智能中控系統(tǒng)，歸家、就餐、休憩等生活場(chǎng)景，一鍵即可切換。

效果圖，僅供參考

全屋設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)、社區(qū)空氣全方位凈化+清新除菌+綠色投放，從地庫(kù)到室內(nèi)，從鞋柜到智慧環(huán)保垃圾房，24小時(shí)呼吸“森林級(jí)”空氣。

五是，在看不到的智慧、綠色、安全方面，也下了不少功夫。

采用「人臉識(shí)別、刷卡讀卡器+二維碼」等方式，實(shí)現(xiàn)無(wú)感通行；

設(shè)置人、車、非機(jī)動(dòng)車、外來(lái)人員等入戶動(dòng)線分流，進(jìn)一步保證歸家私密性；

將「太陽(yáng)能發(fā)電、雨水回收系統(tǒng)以及節(jié)水坐便器」等綠色低碳環(huán)保理念融入生活細(xì)節(jié)，配備24小時(shí)不間斷的五重安防系統(tǒng)；

讓業(yè)主出行便捷與私密兼顧，居住更綠色環(huán)保，且安全性更高。

當(dāng)其他人還在討論，深圳的“好房子”該是什么樣時(shí)，天健·灣TIME在「低密+南向海景」的“外在”優(yōu)勢(shì)上，疊加了新規(guī)+高實(shí)得率+高品質(zhì)&進(jìn)階配套等“內(nèi)在”優(yōu)勢(shì)，率先給出一個(gè)深圳“好房子”的「參考“解”」。

02.

深圳黃金海岸線“價(jià)值C位”

解碼赤灣：國(guó)際化濱海生活范本+三重定調(diào)！

從地段維度來(lái)看，天健·灣TIME所在的板塊——赤灣，可以說(shuō)是深圳最被低估的區(qū)域之一。

維度一：赤灣占據(jù)深圳居住價(jià)值最高的“濱海岸線住區(qū)”C位。

深圳居住價(jià)值最高的西部黃金海岸線：紅樹(shù)灣—深圳灣—東角頭—太子灣—蛇口—赤灣—前海灣—寶中，沿線匯聚了眾多城市級(jí)地標(biāo)、TOP級(jí)豪宅，房?jī)r(jià)普遍在10萬(wàn)+/平到20萬(wàn)+/平，堪稱深圳居住價(jià)值天花板。

而蛇口-赤灣不僅自帶“稀缺山海自然資源”，還位于整條深圳西海岸線核心，左手前海灣，右手深圳灣，可享受三灣豐富配套。

這里，有高凈值人群最喜歡的兩重要素：山海生態(tài)資源+國(guó)際化教育。

核心區(qū)頂級(jí)豪宅價(jià)值屬性中最重要的注腳——山海自然資源，在深圳頂級(jí)豪宅區(qū)亦是極為稀缺的存在。

赤灣位于蛇口，坐落于小南山腳下，三面環(huán)山、一面向海。天健·灣TIME于其中，三山環(huán)抱、推窗望海，宛如城市中的世外桃源，在喧囂的都市中擁有一片寧?kù)o的港灣。

示意效果圖，僅供參考

赤灣所在的蛇口片區(qū)，還是深圳老牌豪宅區(qū)，這里吸引高凈值人群的配套資源除了山海生態(tài)外，還有一個(gè)是教育資源！

1988年就設(shè)立第一所國(guó)際學(xué)校的蛇口，是深圳國(guó)際教育資源密度最高的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)有貝賽思、SIS、南山中英文等國(guó)際學(xué)校。此外，片區(qū)內(nèi)還有南二外赤灣學(xué)校等優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校。

而天健·灣TIME300米范圍內(nèi)，不僅有老牌的國(guó)際學(xué)校-南山中英文學(xué)校，還有優(yōu)質(zhì)的公立學(xué)校-南二外赤灣學(xué)校，雙軌制教育資源！好書包在側(cè)，孩子成長(zhǎng)道路能有更多的抉擇與機(jī)會(huì)。（注：距離參考，百度地圖測(cè)距；具體學(xué)區(qū)劃分，以入學(xué)當(dāng)年片區(qū)教育局公布信息為準(zhǔn)。）

可高效出行！立體交通、雙軌首發(fā)，享三灣繁華配套。

尤為值得一提的是，赤灣擁有四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，真正實(shí)現(xiàn)了離塵不離城。5條軌道交通、5條干道、4條隧道以及1個(gè)港口，構(gòu)建起一張立體&密集&高效的交通網(wǎng)絡(luò)。

交通示意圖，僅供參考

赤灣為地鐵2號(hào)線/5號(hào)線雙軌首發(fā)地，這兩條地鐵線向左、向右，半小時(shí)車程內(nèi)串聯(lián)起的，是深圳這座城市的頂級(jí)商業(yè)配套及休閑配套。

直線距離赤灣站約300米的天健·灣TIME不僅能享受到赤灣板塊自身的商業(yè)配套-赤灣匯廣場(chǎng)外，還可享受到太子灣、海上世界、深圳灣等深圳極具國(guó)際化氣息的繁華配套，前海寶中，極具現(xiàn)代科技?xì)庀⒌姆比A配套。

向右，一站就可到太子灣K11 ECOAST領(lǐng)略濱海藝術(shù)街區(qū)，2站到充滿國(guó)際化氣息的海上世界散步、打卡明華輪，8站約17分鐘到后海、暢享深圳灣萬(wàn)象城“三廊五院”的建筑美學(xué)與500多個(gè)品牌矩陣匯聚的頂奢商圈。

深圳灣萬(wàn)象城，圖源：深圳灣萬(wàn)象城微博，僅供參考

向左地鐵半小時(shí)內(nèi)可抵達(dá)萬(wàn)象前海、卓越intown、前海壹方城等前海寶中繁華商圈以及前海石公園、歡樂(lè)港灣，打卡灣區(qū)之光-摩天輪、灣區(qū)之聲-深圳濱海藝術(shù)中心等城市TOP級(jí)別配套。

壹地產(chǎn)實(shí)拍圖（2025-09），僅供參考

開(kāi)車出行，還可通過(guò)興海大道、港灣大道、南海大道、望海路以及月亮灣大道等城市干道開(kāi)車出行，可快速抵達(dá)深圳灣、科技園、前海寶中等各都市核心板塊。

值得一提的是，近年來(lái)赤灣的軌道交通配套一直在升級(jí)，片區(qū)出行效率也在不斷提升！

今年剛開(kāi)通的媽灣跨海通道，讓赤灣的出行效率再度提高：住在赤灣，可直達(dá)企鵝島工作。

交通示意效果圖，底圖來(lái)源：上海城建灣區(qū)總部官網(wǎng)，僅供參考

目前在建的新小南山隧道以及望海路的快速化改造工程也均在不斷推進(jìn)，這些都將進(jìn)一步縮短赤灣與深圳各核心板塊的時(shí)空距離。

維度二：赤灣是深圳發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K之一、灣區(qū)新核。

赤灣作為深圳重點(diǎn)發(fā)展板塊之一，區(qū)域定調(diào)高、發(fā)展?jié)摿Υ螅俏磥?lái)城市核心的有力競(jìng)爭(zhēng)者，可以從三重角度來(lái)看。

第一重：高地位！赤灣是深圳黃金海岸線上最重要的一塊版圖。

在官方的定調(diào)中，深圳未來(lái)發(fā)展是“集中連片區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)”。

而展開(kāi)地圖來(lái)看，從紅樹(shù)灣南一直到寶中這條黃金海岸線上赤灣是C位無(wú)疑；結(jié)合城市“發(fā)展定調(diào)”來(lái)看，赤灣是“一塊”將前海灣與蛇口&深圳灣連接起來(lái)的重要版圖。

示意圖，僅供參考

可以說(shuō)，赤灣的發(fā)展不僅將實(shí)現(xiàn)黃金海岸線的連接貫通、融合發(fā)展，還事關(guān)深圳發(fā)展大局。

第二重：高調(diào)性！自貿(mào)區(qū)&合作區(qū)+南山雙中心之一，深圳新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)&城市發(fā)展新引擎。

赤灣所在的蛇口板塊和前海三灣緊密相連，共同構(gòu)成了國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)——大前海核心。

有兩重定調(diào)：

• 一是前海蛇口自貿(mào)區(qū)，主打“亞太地區(qū)重要生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心、世界服務(wù)貿(mào)易重要基地和國(guó)際性樞紐港”、深圳“1+7+N”創(chuàng)新空間格局中的綜合創(chuàng)新核心區(qū)；

• 二是前海深港合作區(qū)，主打“大灣區(qū)全面深化改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)平臺(tái)，對(duì)外開(kāi)放的門戶樞紐”。

在雙區(qū)發(fā)展規(guī)劃疊加下，赤灣肩負(fù)深港合作、極致創(chuàng)新及與國(guó)際接軌的使命同時(shí)，享有前海合作區(qū)的發(fā)展政策利好。

而根據(jù)南山2035國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃，赤灣還被納入蛇口中心，與桂灣-前海同為南山都市商服“雙心”，是城市功能的重要節(jié)點(diǎn)，將成為全新的南部國(guó)際化濱海城區(qū)。

圖源《深圳市南山區(qū)國(guó)土空間分區(qū)規(guī)劃（2021-2035年）（草案）》，僅供參考

在高定位、高占位的引領(lǐng)下，赤灣有望復(fù)制前海灣的成功模式，成為深圳新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和城市發(fā)展新引擎。

第三重：高活力！已有初步“成果”：蛇口國(guó)際海洋城三大承載區(qū)之一，正為區(qū)域注入發(fā)展活力。

赤灣是蛇口國(guó)際海洋城三大承載區(qū)之一，而蛇口國(guó)際海洋城是深圳建設(shè)全球海洋中心城市的核心引擎，也是“蛇口—前海中心—大鏟灣—海洋新城”海洋科創(chuàng)走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

圖源：《深圳市海洋發(fā)展規(guī)劃（2023-2035年）》，僅供參考

根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，赤灣將構(gòu)建“科技+航運(yùn)”產(chǎn)業(yè)體系，預(yù)計(jì)釋放61.44萬(wàn)平產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)海洋科技產(chǎn)業(yè)園、海洋風(fēng)情小鎮(zhèn)以及海洋科技大廈、海洋文化館等系列濱海地標(biāo)，至2035年將聚集2000家企業(yè)，實(shí)現(xiàn)2000億產(chǎn)值，匯聚6萬(wàn)高薪的技術(shù)人才。

目前片區(qū)已集聚赤灣通信、中海油、招商港口等龍頭企業(yè)。其中，赤灣通信VDES項(xiàng)目計(jì)劃引進(jìn)200位高端人才（博士及博士后占比約30%），中海油也擬布局海洋產(chǎn)業(yè)千人研究院通過(guò)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)升級(jí)、配套建設(shè)與高端人才引進(jìn)，為區(qū)域發(fā)展注入持續(xù)活力。

結(jié)合近幾年，赤灣片區(qū)交通升級(jí)、高品質(zhì)住宅交付、片區(qū)人文氛圍提升來(lái)看，未來(lái)隨著片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域面貌的升級(jí)，赤灣或成為深圳新的濱海豪宅聚集區(qū)。天健·灣TIME有好產(chǎn)品+地段托舉，不失為當(dāng)下優(yōu)質(zhì)置業(yè)標(biāo)的。

03.

新政刺激/京滬示范/美聯(lián)儲(chǔ)降息

深圳購(gòu)房窗口期，鎖定核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

回歸深圳樓市，當(dāng)下發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？對(duì)于買房人而言，現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該買房？

可以結(jié)合當(dāng)下深圳樓市態(tài)勢(shì)，北京、上海的市場(chǎng)表現(xiàn)，以及如今的外部環(huán)境等多重維度來(lái)看。

先來(lái)看，深圳樓市的新政后的市場(chǎng)表現(xiàn)及發(fā)展態(tài)勢(shì)。

據(jù)壹地產(chǎn)了解，今年以來(lái)深圳的外地客成交比去年翻了大概1倍。而隨著905新政發(fā)布，深圳樓市的市場(chǎng)情緒開(kāi)始回暖，成交開(kāi)始上來(lái)了！

數(shù)據(jù)就是最直觀的體現(xiàn)：9月深圳一手住宅網(wǎng)簽3087套，環(huán)比上漲32.7%、同比上漲32.7%；二手住宅網(wǎng)簽4546套，環(huán)比上漲8.9%，同比暴漲42.5%。（數(shù)據(jù)參考：深圳市住建局、樂(lè)有家研究中心）

而成交量起來(lái)的背后，離不開(kāi)業(yè)主信心的回歸。新政后深圳非核心限購(gòu)區(qū)業(yè)主開(kāi)始上調(diào)價(jià)格，調(diào)價(jià)幅度高至7.3%；截至9月16日，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示深圳二手房議價(jià)率較8月下降1.1%，買房討價(jià)還價(jià)的空間縮小，業(yè)主信息開(kāi)始回歸。

最新消息，當(dāng)下已有不少外地客正在來(lái)的路上，這一波主要是早期建設(shè)深圳的外地人，來(lái)自云貴川有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力！隨著深圳限購(gòu)的放松，這一波有“深圳情節(jié)”外地人也在深圳看起了房。

值得注意的是，905深圳樓市新政還明確“在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房”，這意味著在深圳購(gòu)買二套住房，將執(zhí)行首套住房貸款利率，目前深圳首套房商貸利率為3.05%。據(jù)了解，利好之下有不少家庭也加快了二套房的購(gòu)房進(jìn)程，核心區(qū)新房、二手房的改善住宅市場(chǎng)熱度都有所回升。

如今市場(chǎng)情緒已經(jīng)回暖，在“信心就是黃金的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，情緒的回歸就是好的開(kāi)端。

再來(lái)看，“隔壁”的北京、上海，新政后的市場(chǎng)表現(xiàn)。

新政催化下，一線城市的反應(yīng)，應(yīng)該是有一定的趨同性的。

8月8日北京新政出來(lái)后，市場(chǎng)持續(xù)溫和回暖：8月新房住宅網(wǎng)簽3135套，環(huán)比上升8.8%，二手房網(wǎng)簽13331套，環(huán)比上漲4.2%；9月新房住宅網(wǎng)簽3464套，環(huán)比上升10.49%，二手房網(wǎng)簽15629套，環(huán)比上漲17.2%、創(chuàng)6個(gè)月來(lái)新高。（數(shù)據(jù)參考：北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）

上海某樓盤開(kāi)盤選房現(xiàn)場(chǎng)，僅供參考

8月25日上海新政出來(lái)后，市場(chǎng)加速猛烈回暖：8月30日二手房成交超1000套，核心板塊出現(xiàn)多個(gè)日光盤：均價(jià)16.6萬(wàn)/平的金茂璞元99套房首開(kāi)日光、均價(jià)14.7萬(wàn)/平的外灘瑞府119套首開(kāi)日光；總貨值近100億的金陵華庭二期120套房源單認(rèn)購(gòu)金就收了近20億！9月上海樓市成交整體數(shù)據(jù)亦非常猛：新房網(wǎng)簽15923套，環(huán)比上漲53.46%；二手網(wǎng)簽20389套，環(huán)比上漲約2.39%。（數(shù)據(jù)梳理自網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)上房地產(chǎn)，僅供參考）

北京溫和回暖，上海加速回暖，深圳或介于兩者之間，接下來(lái)市場(chǎng)向好。

最后來(lái)看，外部環(huán)境——美聯(lián)儲(chǔ)降息帶來(lái)的影響。

北京時(shí)間9月18日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息25個(gè)基點(diǎn)至4.00%-4.25%；10月9日凌晨，公布的9月FOMC會(huì)議紀(jì)要中透露出美聯(lián)儲(chǔ)官員要進(jìn)一步降息的意愿。隨著美聯(lián)儲(chǔ)今年第一次降息落地，新一輪降息周期開(kāi)啟，預(yù)計(jì)今年還將降息兩次，或?qū)⒊掷m(xù)性引發(fā)全球流動(dòng)性寬松。

9月17日，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席鮑威爾在華盛頓出席記者會(huì)。新華社記者 胡友松 攝

美聯(lián)儲(chǔ)降息將有利于房企融資環(huán)境的改善，還有可能進(jìn)一步推動(dòng)LPR下調(diào)、降低購(gòu)房成本，同時(shí)或助推外資持續(xù)流入核心城市。

如無(wú)意外，一線核心城市深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值將被重估，疊加政策松綁、改善需求釋放，市場(chǎng)分化將加劇。

深圳樓市新政持續(xù)發(fā)威，參考北京、上海“新政效應(yīng)”及當(dāng)下美聯(lián)儲(chǔ)降息可能產(chǎn)生的一系列影響來(lái)看，當(dāng)下是一個(gè)買房相對(duì)好的窗口期。但壹地產(chǎn)提醒，買房注意！鎖定核心區(qū)有好產(chǎn)品+地段托舉的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

天健·灣TIME，容積率僅2.8，南山核心區(qū)的低密海景住宅，產(chǎn)品為建面約113-139平的正4-5房，新規(guī)戶型、南向海景視野、高品質(zhì)住宅，4房吹風(fēng)價(jià)7.2萬(wàn)/平起、5房吹風(fēng)價(jià)8萬(wàn)/平起，將于10月底面世，想要看核心區(qū)板塊新房的朋友，可鎖定關(guān)注。

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