付鵬最新演講全文：人口是中國未來的終極變量！房地產將大分化

付鵬離開東北證券后，淡出公眾視野，但最近有一個新的演講。

他的核心觀點：人口，是理解中國未來的終極變量。他的另一個重要觀點，中國人口老化后財富也會老化。

財富集中老齡化的表現是風險偏好下降，中國的財富主要集中在退休與即將退休的60后、70后一代，他們偏好儲蓄、追求穩定。

我總結的是，60后70后面臨三個不確定：未來養老不確定，孩子工作不確定，資產價格不確定，都不敢花錢。

付鵬說，人口老化后，全社會的風險偏好都會系統性下降、利率將長期下行（4→3→2→1），并非因為 “缺乏信心”，而是因為人口結構使然。老齡的人口結構，對結構性改革、對年輕人的發展都不利。

付鵬談到房地產的宿命，從 “資產” 回歸 “居住”。房地產投資功能弱化，只有居住功能，那就是全社會的房地產流動性減弱。他說，當人口峰值過去，住房市場將重新回到 “居住屬性”；房價的核心驅動，不再是資金與信貸，而是 “人” 在哪里。這就回歸到了他的核心觀點，人口是理解中國未來的終極變量。

他提到，日本的經驗表明，核心城市（如東京）的房價會恢復，但非核心區域的房產將永遠回不來。未來10-15年，中國非核心區的同類資產將變得 “沒有任何價值”， 住房的價值將取決于 “是否有人居住”，而非土地或面積。這也是我的觀點，未來中國絕大部分地區的房地產將徹底失去流動性，未來幾十年中國將上演 “財富大滅殺”，就像日本一樣，比日本更厲害，因為中國嚴重的過度建設和低劣的質量，中國的未來一代（也就是60-70后的孩子們）繼承的并不是財富，而是累贅，是擊鼓傳花的大雷，這還沒計算那些吞錢怪獸 —— 鐵公基，以后年輕人繼承了房子，可能會被征收市政建設稅（地產稅），這些本來是企業法人交的。

付鵬認為：隨人口減少、財政收縮，“老破小” 再難大規模拆遷，維護成本高企。新舊房價差異將極度擴大，地產市場將分化為 “核心資產” 與 “流動性陷阱資產”。流動性陷阱資產，我的理解就是，房子不值錢了，但為了維持居住功能還要不斷花錢修，這可是要了親命了，每一個60后70后都要想想，你留給你孩子的是一堆啥資產？如果是流動性陷阱資產，那就是害了你的后代。

付鵬說，財政與基建：頂峰已至，收縮在即。他說，當24–45歲的勞動者占比低于25%，即意味著：四人中僅一人繳稅，公共財政壓力陡增，固定資產投資達到歷史頂峰后，基建投資將下降至原有水平的一半左右。繳稅的人口減少，食稅的人口大幅增加，財政供養人員大幅增加，那年輕人必須繳納更多的稅，壓力巨大。稅收政策的趨勢走向，也是跟著人口變量走的。

付鵬的投資啟示：人口周期主導一切，未來十到十五年，將是一次財富認知體系的重置期 —— 從以土地與房產為核心的時代，走向以人、文化與消費意識為核心的時代。

結語：人口，是所有經濟變量背后的 “總開關”，它決定勞動力、消費、財政、投資與價值觀的全部演化方向。理解人口周期，就是理解未來。

以下是付鵬演講全文：

當財富在高速的經濟增長中進行重構之后，將意味著什么？就這個分蛋糕的動作還沒有快到傳遞給你，所以你就被分蛋糕了。經濟奇跡積攢在一代人身上，未來的10年到15年，這些資產將沒有任何價值。我可以告訴你，一級市場的還是二級市場的，你肯定是要去投他們。因為他們的想法大概是我來這一輩子也不容易，我也要為我自己好好活著。上一代都是我來這一輩子不容易，我要讓下一代好好的活著。再往后的00后可能是我來這一代不容易，我要我過得更好。

大周期變量的分析，它通常幾十年不需要遇到，但是一遇到它也是幾十年。非常榮幸，今天能夠在太塾跟大家去分享一些內容。其實我最想跟大家去聊的是一個重要的核心變量就是人口。它其實影響了方方面面。比如說影響了房地產，影響了政府的財政狀況，影響了將來的基建投資。甚至我們說還影響了大家看到的一些投資領域的偏好的這種變化。

在2018年我就已經在不斷的跟大家分享，就是這個人口的重要的轉折。因為對于中國來講，2015年有一個數據，我估計很多人可能都已經忘記了什么東西？就是當時中國的人口出生率的再次斷崖。到現在為止，我們的人口出生增速，現在大概是零了，對吧？這個數字其實在過去的10年，變化其實非常的快。大家其實到現在為止已經注意到了。但是實際上這個事兒十年前就已經發生了。在這個數據之后的三年，2018年、19年，其實它已經開始影響我們整個無論是經濟也好，還是我們的投資也好，這條路徑都已經出現了。

我很多時候去跟大家聊到這個話題，就聊到人口。但是很多人會說你是一個做投資的對吧？以前你是干一個對沖基金的人，那你為什么不去聊市場呢？你老去跟大家去分享人口、老齡化、年輕人、儲蓄的分布，你的風險偏好等等。他們說為什么老聊這個話題？我說我其實不會去迎合你們的口味，你想聽什么我就給你講什么。不會的，我更多的直接跟你分享的就是在思考的這個最底層的邏輯。

我經常說我在過去的幾年，我老觀察我家姑娘，比如說她喜歡什么，我就會去投什么。其實這兩件事情都是一件事情，它就是在人口這個大的轉折分水嶺之下，其實包括對我們投資都發生了我們說這種指引和變化。比如說現在在香港市場上有很著名的這個叫新消費概念。比如說大家現在包上掛的這個拉布布和娃娃，還有比如說這兩年特別火的潮玩二次元谷子、吧唧、立牌。

還有包括我前段時間跟汽車行業的一些老人去交流的時候，他們聊起來就說付總這個年輕人現在買車真的是不一樣了。我說對的，我說前一段時間我陪我們家這個姑娘，我說給你買輛車好了。結果我發現的是我們的這個需求跟他的想法和需求完全是兩回事兒。你覺得他會喜歡V8還是V12嗎？他會喜歡這個機械性能嗎？他會去分析這個車到底比如說懸掛如何，剎車片如何，還是說他會分析的是這個車好卡哇伊對吧？這個車粉嘟嘟的很好看，這個車的內飾六塊屏幕連在一起很舒服。

從我們的角度來講，我們會覺得這不是車，但是從他們的角度來講，這就是車。像這種變化為什么也會發生了？其實也是跟人口發生了重要的變化。現在像這幾年消費市場中間最主要的消費人群是誰？其實最主要的就是這批年輕人了。所以你在分析整個消費市場的時候，你肯定要注意到這個人口結構的變化。你要投的或者你要投資的，無論是你一級市場的還是二級市場的，你要去做這個投資的時候，那你肯定是要去投他們。

之前有很多人跟我講說銀發經濟，說老年人銀發經濟。其實這個詞我多少帶著點疑問。因為我們對于銀發經濟的理解會有非常大的差異性。什么意思？我不認為在一個人口的第一階段，就是經濟和人口共振的第一階段的這一代人中間具備著銀發經濟。

這個話怎么理解？我們翻譯成很俗的話，在座各位有沒有跟父母們生活在一起？如果你有跟父母生活在一起的話，我相信你們應該都有一個習慣。無論你家里有錢沒錢，你富還是窮，你的老人永遠有個習慣。當你出門說，媽別著急，我半個小時就回來。你們家老人一定進門把燈關了，把空調關了，什么意思？你說你們家差錢嗎？

可能不差，但他就是習慣消費這個東西，有的時候不完全是跟有錢沒錢有關系，其實還跟意識有關系。你就像現在的年輕人，很多人說現在的年輕人點外賣喝奶茶，也不想想買菜做飯這件事情了。其實你要想這就是他的一種意識形態，它處在這個階段，經濟和社會的意識形態。我們老的那批人，他就屬于節儉的，屬于節約的，屬于勤勞的。所有人你們知道就是說現階段你去釋放，比如說我父母他們那一代50、60的這批人，你去釋放他們的這個叫老了以后的消費力。實際上我可以告訴你，很難，它就會變成儲蓄的、節約的、節省的。

雖然它不差錢，但是你們去想想，如果我們老了，比如說現在的85后、90后如果老了，那個時候才會真正的迎來那個東西，叫銀發經濟。因為他們的意識形態大概是我來這一輩子也不容易，我也要為我自己好好活著。上一代都是我來這輩子不容易，我要讓下一代好好的活。然后再往后的00后可能是我來這一代不容易，我要我過得更好，這就是意識。對消費和人口年齡結構組合在一起以后，你們會發現人口的波峰總量，老齡化的程度，這些所有關于人口問題是不可忽略的，尤其是在大周期變量。

對于中國來講，可以這么說，我們改革開放一直到2015年是完全不用分析這個變量。這個變量不是一個我們說快變量，今天變了，明天變了，不是，它是個長周期變量。可以說改革開放一直到2015年，我們可能都不需要去分析這個問題。但是當2015年那個數據出來之后，你就得分析這個問題。這就是為什么在過去差不多小十年的時間里，對于我來講，我永遠會把這件事兒放在一個非常重要的環節里頭去。

他還會影響什么？它其實還會影響比如說房地產，房地產這個東西一定經歷的是三個階段，住房的需求，然后住房加投資的需求以及投機的需求。所以如果中國劃分一下，我們大概可以劃到什么程度？在04年05年之前，中國的房地產大概屬于住房需求。我們從住房市場化改革，經濟的增長，人口的增長，我們開始滿足自己的住房需求。我們大概到04年，我認為它就屬于第一階段住房需求。在第二階段叫住房和投資需求，這個階段中同樣跟人口高度關聯。

什么東西城鎮化，高速的經濟發展其實都一樣。在二戰后這些主要的經濟體，為什么我們說在人口這個話題中間，其實二戰是個很重要的節點。我們其實不用往前翻，歷史翻得太久，因為戰爭后所有的人口會重構，并且它還有一個特征，我估計很多人會忽略。

舉個例子，結婚生子，多生子還是少生子，這件事情跟錢有沒有關系？我的答案是不完全有關系。比如說可能網上有很多的聲音說，哎呀，現在大家不愿意結婚，不愿意戀愛，不愿意生孩子，最大的問題是在于壓力太大了。無論是買房的壓力，丈母娘的壓力等等等等。大家把這個少子化歸結為債務杠桿過高，生活壓力過大。這個其實不完全正確，它只符合一個階段里的表現。

事實上來講，如果說跟壓力大去比的話，那你說戰爭結束以后，那些窮苦的日子，艱難的日子中間，換句話說，理論上環境是差的，那理論上應該是少生育的。但往往你們會發現那個越差的環境中間是越生育的，且越早婚的。所以人口有個波峰，我非常喜歡這種波峰的數據，什么意思呢？我們把20歲以前放在一個波峰里，20歲到30歲放在一個波峰里，30到40放在一個波峰里，40到50放在一個波峰里。

我們把各國二戰后的人口大概切分出來以后，我們會看到一個非常有意思的現象，什么東西呢？戰爭后的第一代、第二代一般是早婚早生、早育多生的。也就是說你們可以想想你的父母那一代基本上都是有兄弟姐妹的，一大家子的。我們那個時候過春節的時候，可能是一大家子聚會的時候，可能是三四十個人口一個大家庭。現在春節你能三個人聚齊就不容易了。

這種大家庭往往都是早婚早孕、早生多生的一個結果。每一代的人口波峰會很近，大概多少呢？波峰的距離大概是不到20，也就是說大家平均到20歲左右就可以當父母了。現在大概20歲，我還是一個寶寶，30歲我還年輕，40歲這個時候可以考慮戀愛結婚了，這大概就是我們家孩子現在的思維。但是這種事兒有好有壞，你們知道萬事萬物皆有利弊，我一定要強調任何事兒皆有利和弊，沒有完美。

所以說在這個中間的好處是什么呢？人口紅利戰爭后跟經濟相關的所有生產要素是需要重構的，重新再分配的。而中間最重要的一個要素，很多人說科技不完全是，人是所有生產要素中最重要的一環，技術是另外一環。所以大家可千萬別特別的迷信，說解決所有的問題都要靠技術。不不不，如果技術能夠解決所有的問題，我們也就沒有正常的周期了。所以說這個時候人其實對于任何一個國家來講，早期都是最重要的生產要素。那么那個階段中只要能養得起，就是越多越好。

大家可以想想，我們閩南這些家族里都有一個，也不能叫做是這個祖訓。但確實就是一個規律，就是什么呢？一定要人丁興旺。為什么要人丁興旺呢？因為對于我們以前的所有的經濟業態中，技術是弱于人的，所以人就成為了所有家族、家庭、國家里面最重要的一環變量。如果戰爭后的這個早期人有足夠的數量，你就有人口紅利。但其實我們所有二戰后的這些國家發展基本上都是如此，都有這樣的一個階段。

壞事兒是什么？好和壞。有人我們發展的很快，壞事兒是第一，人口快速的增長之后能不能養得起。所以這個時候關于吃穿住行這幾件事情，其中最重要的吃這件事情能不能和人口增速形成一個匹配？這就是我們說這兩者之間的關系了。你能不能去保證這個生產要素成為有利的一面，而不是拖累的一面。第二它的弊是什么呢？這個事兒會在十年后或者20年后才會體現，答案是人口波峰太近。

有人說了，這個人口波峰太近，為什么會是一個壞事呢？當財富在高速的經濟增長中進行重構之后，這個人口波峰過境將意味著什么？剛才我們講過房地產了，對吧？房子從住到投資，從投資到投機，這就形成了一個標準的三段式的一個波峰。這三段中間房子在第二段、第三段中受益者和受損者，也就是說投資受益人和背上負債的人將會離得很近。

60后改革開放獲得一桶金，城鎮化進程。早期出于住房需求的改善，我們說擁有了住房。那個時候80后還沒出生，等80后開始進城了，開始成家立業的時候，很簡單，房價一定起來了。他們一定需要從60、70后的手上去接走這些房子。這就是離得近將意味著什么？將意味著這個過程中形不成一個叫做代際效應，就是隔代效應。財富是一樣的，就這個分蛋糕的動作還沒有快到傳遞給你，所以你就被分蛋糕了。

其實各國都一樣，它不光是中國。因為所有的國家在戰爭后的人口都存在著這樣的一個波峰過境的問題，所以都會出現類似的問題。隔壁日本，隔壁韓國，甚至東南亞都會有同樣的問題。你不要覺得說就我們有，別人沒有都有。所以我以前講過一個叫代際分配。就是這個財富它跟人口之間的這個關系中間，它實際上是有一個再分配的過程的。但是這個過程很簡單，過快了就會使得一部分人分到了，一部分人沒分到。過慢了就會使得出現什么勞動力短缺。

其實可能很多人都不知道。比如說前幾年的時候，我跟很多人講，我說你們將看到日本央行會加息，而且你將會看到日本會出現通脹。那很多人不理解，說它的經濟增長0到1就已經不錯了，它怎么能出現通脹呢？這就是你犯的一個巨大的問題。什么問題？

對于大部分的人勞動者來講，你的勞動收入、薪資到底什么決定的？市場經濟告訴你供需決定的。簡單講人的供給大了，市場的需求小了，人的勞動價值就低了，這就是通縮的根源。如果人的供給少了，需求能夠保證不變，即便是需求不需要高增長不變，人少了會出現什么？答案很簡單，供需仍然是供應，短缺的價格仍然是上漲。日本它比我們早了整整30年，他的90年到2015年這場人口周期的調整是至關重要的。所以現在的大問題是，日本需要高速的經濟增長去完成通脹嗎？

很多人犯了一個思維上的錯誤，經濟增長是個總量，對于你個體居民部門的收入增長來講，那是你的個體。這兩者之間還差了一環，重要的叫分配。所以我從來沒有說過日本是需要總量的高增長來拉動居民收入的。而它是保證這個總量不變的情況下，別掉下去進行人口的再分配。所以我之前講過，我說你們可以試圖去理解一下日本的代際分配。然后很多的網友就會說，那不對，付總按照這個意思很簡單，如果你老了，你的錢就會給你的孩子花。換句話說人口周期如果人老了，比如說我們65歲以上的人口，這個比例達到現在這個水平，我們大概有多少呢？我們最新數據應該是2億，那么你達到這個數字了以后，是不是說我老了我就把錢給孩子花。

其實我想說的，大家有的時候去理解很多事兒的時候，總是怎么說呢？太片面。大家把自己放到自己身上，你們再想想，如果你65了，你對你的子女會怎么樣做？你會不會寫一個遺書，把錢全部給他？不是用遺書，就是你會不會寫一個比如說遺囑，你把儲蓄全給他，把錢全給他，把養老金給他，把退休金給他。如果在座60歲那個時候你還生龍活虎的，你干了這件事情，我開玩笑說叫你悲慘的養老生活即將開啟。

為什么日本會出現這種情況？一個老年人有孩子和子女，但是他走了以后，你總能從他的衣柜里拉開抽屜，然后里邊發現最后他都走了。還遺留了幾千萬的日元在那。為什么？

網上有些段子雖然說很好笑，很好玩，但是有時候反映的東西我覺得很深刻。比如說他說如果我把錢都給了孩子，我真進了醫院的時候，明明我還可以治療，也有可能我管子被拔了。為什么？這個分配老年人到下一代年輕人中間，比如我的孩子如果家庭生活遇到困難，我可以資助他，但我把所有的財富都給他。不會的。所以你們去看亞洲地區，別的地方不好說，但在亞洲這個文明框架下，我們稱之為整個東亞的整個大的文明框架下，它都具備著一定的特征，我稱之為叫歷史文化的一些特征。這個特征就是它的財富的轉移和傳承，往往是老年人走了以后才進入到大規模發生的階段。

可以小規模的，比如我資助你，你買個車我給你掏一點，這都可以。但是完全的把錢給你，肆無憚忌的由你去支配這件事情，你不等我走不可能。所以我也跟我的孩子說的很清楚了，我不走之前我先花，我要覺得可以資助你一點，但是我走了這錢才是你的，我不走這錢還原則上是我的。

再問大家一點，你們知道當一個社會創造出這個財富之后，因為早期的高速經濟發展，也就意味著財富創造和積累往往集中在那一代人身上。當這代人老了會發生什么？其實這個時候就跟我們的投資有關系了。

風險偏好下降，儲蓄上升這種現象僅僅是因為比如說很多人說這種現象的原因是因為大家缺乏信心。不是因為這句話，缺乏信心里邊你假設的是我們所有人都一樣，我們的年齡一樣，風險偏好一樣。在這種情況下，大家偏好儲蓄的原因是可能對當前的外部環境，當前的經濟狀況、投資環境缺乏信心。但在我這兒人是不一樣的，財富分配是不一樣的。所以導致一個結果，比如說影響現在風險偏好的一個重要因素到底是什么？

18年19年當時其實我跟很多機構的人士分享過。我說你們有沒有想過，對于中國來講，未來你想去找一個3%利率的定存將會非常的難。我們的利率有可能會從4、3、2、1不斷的降下來。他們說為什么呢？這就是18、19年我跟他們講過關于人口的問題。

財富快速創造經濟奇跡，積攢在一代人身上，老了固化下來就會出現一個問題，偏愛儲蓄，不喜歡風險。所以你知道老年人喜歡什么？喜歡存錢，老年人喜歡低風險偏好。

比如說投資圈里，我經常說一個人過來五十多歲六十多歲或者退休了，他跟我一描述他家庭的情況，讓我給他做一個投資建議。我一看這種情況，我基本上給他做的都是固收股息紅利。比如水氣電壟斷性行業能有4%的股息紅利就不錯了。

好，我把這個方案挪到一個20歲的年輕人身上。我跟他說你的投資，記住一點巴菲特式的。我告訴你早就被罵死了，為啥呢？年輕人說付總我辛辛苦苦工作一年就賺了5萬塊錢，你讓我復利增長，他找你，你知道他要什么嗎？有沒有那種的all in梭哈，5萬變10萬，十萬變20，二十變40，我表示理解。所以我從來不會說你們是魯莽的，你們是過度投機的。

不會的這就叫做不同的人，不同的人口年齡結構，它有著完全不同的風險偏好。所以我經常跟年輕人說，不錯，記住賭一賭單車變摩托。但是如果賭輸了，你還年輕，千萬別大橋上往下跳，你有的是時間，你有的是機會。那再舉個例子，我能跟一個五十多歲馬上邁入退休了，跟他說賭一賭單車變摩托，我跟他說完，如果輸了，你覺得他還有機會嗎？所以說對于他來講，他要的就是穩定，哪怕利率再低，他要的都是穩定。所以說如果財富大量的財富在這邊，你自然而然就會見到整個社會的財富用于投資，它的投資風險偏好的下降。

當然在這個下降中間依舊有年輕人精彩的世界，只是這個精彩的東西是完全不一樣。這幾年咱說句實在話，大家手上還有一些別的東西嗎？比如說你還有手串嗎？你還有核桃嗎？你還有郵票嗎？你家還有紅木嗎？你家還有翡翠瑪瑙嗎？古玩字畫嗎？當然了，所有人都知道我剛才描述的這些東西，這大概小十年應該都跌的稀里嘩啦了，對不對？好，我可以告訴你我早就清倉了。

有人說了不，這些都是泡沫，我這個東西是傳家的價值。這一點我可以告訴你我超級的不認同，為啥呢？等這代人都走完了，我可以告訴你，我們那個照樣沒價值。價值是人賦予的一個東西，它到底有沒有價值，你要學會去理解它。這就是用我的話說，你不用去界定，一定要去評價什么時候有價值。因為人就是賦予價值最核心的東西。當人變了當財富變了，游戲也就隨機而去變了，這是同樣的道理。

所以你看在投資的時候，這幾年我投什么我全投，年輕人喜歡什么，我從來不會用我的價值觀去評價。比如說我們家姑娘和孩子去排隊喝那個奶茶，你們懂這種營銷方式的，排4個小時喝一杯，給我點了一杯，我嘬了兩口。我的價值觀就是這個玩意兒你但凡讓我在這兒等十分鐘，我都覺得不值，但不重要。年輕人可以在那兒等4個小時，為了一個品牌。那正確的方法是什么？

既然年輕人喜歡這個，那我們就照著這種營銷方式投。所以說這幾年特別火的營銷方式全是這一種的。不要去宣傳車多安全質量多好，發動機多大，剎車片如何。你要宣傳是我有六塊屏，我里頭可以打游戲，那你應該宣傳這些。為啥迎合消費者？當然雖然它是有一些問題的，我們在此只是客觀說還是要表示一些不認同的。但是年輕人完全他的這個認知度不一樣，這就是這個比重。

它還牽扯到一些什么事兒？將來房地產既然我們已經結束了，那我們從18年之后房地產的炒的階段結束了，住和投資的階段我認為也結束了。它的下一步只有一個階段就是住。既然進到住，你們一定要記住，住是什么？是人人的吃喝拉撒的需求，沒有人哪來住。所以你們知道歷史上比如說隔壁的日本、韓國，甚至包括美國的房地產泡沫。如果你都拉出來，你們知道這樣的一個過程中的頂峰是什么什么叫投機就是瘋狂的投機，投機就是不需要的東西，我付出大價格，房地產里的投機泡沫頂峰都是什么？度假型房產、旅游性房產、養老性房產，都是泡沫的頂峰。

最近因為我在養病，我回到成都，你們知道成都現在在發生一件事情什么嗎？就是擴張的時候，人是城鎮化往外走的當收縮的時候你會重新的回到二環、三環。為啥？公共資源我們家兩邊可以說四個老人都在。我有一說一，關于將來的養老，你實際上不會到旅游勝地、度假勝地去養老的。不會的。因為公共設施的配套，所以你會發現原來很多成都很多人從二環三環搬到麓山、麓湖搬出去。然后當他年齡大了，比如說到了70歲左右，他最后養老回來的時候，他又回到二環三環。

為什么？煙火氣、生活配套、醫療這些城鎮化如果繼續擴大，你可能還有機會。如果城鎮化一旦開始停滯，將意味著原有的公共資源還會集中在核心區域。所以最后你們發現，比如說日本當年最瘋狂的時候是那些滑雪公寓、度假公寓、海邊公寓。

你表面上看，比如說現在的指數說，日本的房價指數已經重新的回來了。回到這個90年房地產泡沫之前，但里邊分化非常的大，圍繞的是什么？就是這個住有住的有人的他回來了，沒住的沒人的他永遠回不來。我們可以暢想一下未來，就按照我們現在的人口趨勢的發展，未來的10年到15年，一定是這些資產將沒有任何價值。有人說了，那我可以租出去，現金流好，一個月100塊錢，150塊錢，你還趕不上你的房子老化的損耗，這就是里邊的問題。同時它牽扯到另外一個東西，就是基建。

有一個數字大家可能都不知道，主力勞動人群，也就是24歲到45歲這之間這個主力勞動人群當然也是全社會最主要的納稅群體，他們占總人口的比例非常關鍵，這個比例不能低于25%。也就是說主要的納稅人群，主要的勞動人，他如果低于了25%，也就是四個人中間只有一個人納稅的時候，我可以告訴大家，問題就來了，非常大的問題就來了當這個比例一到對應的歷史數據是固定資產投資的頂峰就出現了，城鎮化的頂峰就出現了。當然有人會用，比如說還是用隔壁日本的數據說，那城鎮化的頂峰，你這個數字出來的時候，他好像還往上沖了一波。

但注意，城鎮化率這個數字，他到最后一波的時候是什么？不是城市做大帶動城鎮化率提高，而是鄉村消亡。日本當年的市町村大合并，市町消失掉。合并掉帶來的城鎮化，其實放在中國，可能就是以后很多的村里就沒有人了。在這個村消失了，城鎮化率對應的也就自然提高了。最后的結果就是通往鄉村的公路、鐵路，慢慢的這些公共支出也沒必要去維持了。我不可能因為你這個村里住了5戶人我還繼續的給你通公交車。我也不會因為你這個城市主城區的人口從100萬縮減到80萬，縮減到60萬，我還非得硬上六條地鐵上去，怎么掙錢？

咱們如果把時間撥回到08年，我都會告訴你4萬億，因為08年你要人有人要經濟增長有經濟增長，也就是說你所有的要素具備，那么我所有的投資不用擔心未來的收益。所以才有了那句經典的話，要想富先修路。這句話沒錯，但這句話的前提是有幾個要素不變，我人不變，我經濟增長不變。我有這些要素，那我要發展經濟就先修路。所以說包括我們的鄰國日本、韓國都一樣。

過了那個頂峰期，固定資產投資大概會降到多少？降到原來的一半左右，只有一半。而對應的人口大概是多少呢？就是剛才我講的主力勞動者和主力納稅人群占全社會人口比重低于25%的那一刻。也就是說我們現在這個數字告訴你，我們按照年齡劃分的主力納稅者四個人中間只有一個了。

那我們的公共財政怎么維持？我們的那些地鐵怎么維持？我們的那些基建怎么維持？往后看十年大概率就是我們現在也達到了我們固定資產投資的頂峰了。

再說句不好聽的，比如說房地產投資。如果回到住的話，答案是人在哪兒有人的地方有住。而且一旦回到住還會出現什么情況，差異性非常大。老房子、新房子差異會非常的大的，就跟人老了是一樣的，那些老破小沒有能力再去做什么東西了，拆遷了，拆遷本質上也是在人口高峰期里的一個產物，城鎮化率提高過程中的一個產物，一旦完成這個過程，其實很多地方老破小將很難再做大規模拆遷，那將意味著什么？這些老破小的維護成本在住的時候會巨高無比，它會出現一個現象，新舊房價格會差距巨大，哪怕是同一區域。

當然了，其他的社會要素，我覺得也就慢慢的開始變得不重要了，醫院將至關重要了，學校將至關不重要了。所以現在很簡單，你是買學區房還是買醫區房，這個你要琢磨了。醫院這也是對于中國來講，它是公共投資，應該大概率不會一個城市里再給你擴新建更多的醫院了。那這個時候你們會發現有限的資源都在城里頭。所以說跟海外最后發展都是以大城市為集群為核心。

沒有任何的質疑，這也是我們現在看到的人口變化。剛才其實聊到了人口的問題，聊到了人口房地產的問題，聊到了人口到我們個人投資的問題，甚至聊到了人口和我們的基建投資，政府的支出等等這些關系。我今天其實主要跟大家的也就是分享這個一定要注意這種大周期變量的分析，它通常幾十年不需要遇到，但是一遇到它也是幾十年。

好吧，謝謝各位。