市場下行、園區內卷，天工智谷憑何突圍實現 “滿園” 入駐？

在東莞長安鎮廈崗社區，5萬平方米的海螺體育公園內，下班員工正沿著步道慢跑，不遠處的天工智谷智慧食堂里，智能結算系統前的隊伍有序流動。很難想象，這座如今入駐率突破90%、年產值超80億元的智能制造園區，2024年還因市場波動陷入招商低谷。

從2021年攜22億元投資、50年產權紅本的“高光入市”，到2024年直面產業園同質化競爭的“寒冬期”，再到如今集聚76家企業的“逆襲標桿”，天工智谷用5年時間走出一條罕見的“U型發展曲線”。其背后，不僅是東莞“工改工”項目從“重硬件”到“重生態”的轉型縮影，更是知榮·天工智谷董事長黃志深作為制造業出身開發者對企業需求的深刻洞察。

▲舊廠區

▲新園區

價值大于價格：多維生態構建核心競爭力

作為東莞市首批工改工項目，天工智谷出身不凡。背后站著的，是擁有香港上市公司背景加持的東莞知榮制衣有限公司。2021年，22億元的重金投入，將占地約為11萬㎡的舊廠區改造為50萬㎡的產業園，打造集高標廠房、總部大廈、人才公寓于一體的產業載體。

“我們的老板本身就是做制造業出身，深刻理解制造業企業的痛點和需求。”天工智谷招商負責人張志芳開門見山地指出了天工智谷的底層優勢。她表示，這與許多由地產商開發的園區有本質區別，天工智谷是從“用戶視角/需求”出發來設計和運營的。

這一基因，直接體現在園區的“好用”上。從貨梯承重、卸貨平臺高度，到長產線的廠房空間布局，每一個細節都精準匹配現代制造企業的生產流程。“我們賣的不是簡單的空間，而是一套能夠幫助企業降本增效的生產解決方案。”

然而，擁有高標準廠房和清晰產業定位的“優等生”，也未能避開市場的周期性考驗。2024年，隨著周邊產業園密集入市與宏觀經濟波動，天工智谷深陷招商寒冬。

不同于行業普遍“降價促銷”思路，天工智谷選擇了一條“價值競爭”的道路。在張志芳看來，其價值由五個維度共同構成：開發運營理念、稀缺地段、產業集聚、硬核產品、完善配套與多維服務。

其中，最具說服力的是其構建的“上下樓即上下游”的產業生態。園區聚焦智能制造與電子信息產業，定向引入蘋果、華為、比亞迪等龍頭企業的10家國家高新技術企業與3家專精特新企業，形成了強大的產業鏈磁吸效應。

“軟環境”決勝：打造“15分鐘產城融合生活圈”

企業的競爭，歸根結底是人才的競爭。天工智谷將運營重心放在了打造“留人”的軟環境上。

為此，一個看似“不經濟”的決策被強力推行——投入超500萬元，打造一座可容納3000人、配備智能結算系統的“智慧食堂”。從粵式燒臘到湘川小炒，從輕食沙拉到特色面點，這里被員工譽為“東莞產業園食堂天花板”。

更超出常規園區服務范疇的，是園區對社區責任的主動擔當。為改善及美化社區環境，投資方東莞知榮制衣有限公司捐資2000萬元，將園區旁一個臟亂的再生資源回收站，改造為5萬平方米的海螺體育公園，并無償捐贈給社區。這一舉措，不僅補齊了社區與園區的公共設施短板，更模糊了產業區與生活區的界限。如今，這座公園不僅是員工的休閑地，更成了企業招聘的“加分項”。

此外，園區還配套了精裝人才宿舍和2849個停車位，企業員工住得近，大幅縮短通勤時間；規劃2萬㎡天悅匯商業配套，奶茶店、超市、高端餐飲即將落地。員工下班后步行即可實現“健身、聚餐、購物”一站式需求，“15分鐘產城融合生活圈”有效降低企業員工流失率。

“我們做的這一切，最終都是為了降低園區企業的綜合運營成本，尤其是隱性的人力管理成本。”張志芳表示，“從解決員工吃住行、健身娛樂，到聯合學校及機構為企業解決發展難題，未來計劃聯合企業舉辦相親、籃球賽等園區活動，都是為了解決人才的后顧之憂，讓企業老板能安心搞生產、謀發展。”

經過系統化升級，如今的天工智谷已然形成了“優質生產辦公空間+完善生活配套+健全產業生態”的三位一體格局。在空間層面，園區提供從初創企業孵化器到成熟企業總部的全周期空間解決方案，滿足不同類型企業的成長需求；在配套層面，除了標桿餐廳，還自帶2萬㎡商業配套，打造“15分鐘工作生活圈”；在產業生態層面，園區定期組織產業鏈上下游交流會、政策解讀會、投融資對接活動，促進企業間的協同創新。入駐企業找到的不僅是一個生產/辦公場所，更是一個可以專注發展核心業務的平臺。

從低谷逆襲至90%入駐率，天工智谷用一場“U型”逆襲證明：在產業地產的下半場，硬件優勢的門檻正在消失，決定園區最終價值的，是看不見的“運營能力”。

從捐資千萬建公園，到豪擲超500萬建食堂，再到操心員工的“終身大事”，這些舉措背后，是一種“與企業共同成長”的生態哲學。它證明，最好的招商，是讓現有的企業成功；最好的服務，是洞察并滿足企業與人才未被言明的深層需求。這或許正是其在歷經寒冬后，能迎來滿園春色的終極密碼。

項目介紹：

天工智谷項目，由有著10余年園區經營經驗，香港上市企業開發背景的東莞知榮制衣有限公司投資22億元打造，廣東邦園產業運營管理。項目規劃總建筑面積逾50萬平方米，是集高標廠房、總部辦公、科創研發、商務配套等多功能于一體的綜合性園區；以智能制造及電子信息產業為主導，新能源、新材料、5G產業為特色，培育新型產業鏈和產業集群，打造粵港澳智能制造產業示范基地。

天工智谷依托邦園產業運營平臺，搭建了T+專屬運營服務體系，為入園企業提供從基礎配套物業服務到政策服務、信息服務、科技服務金融服務等一站式全鏈條企業服務，以專業運營能力賦能園區企業，幫助企業降低成本，提升企業效能，助力企業高質量發展。

目前天工智谷已簽約入駐了超70家以裝備制造五金模具和電子信息行業為主的企業，均是蘋果、華為、格力、比亞迪、保時捷、瑪莎拉蒂等知名企業的供應商：其中，規上占比超50%，國家高新占比40%，這些企業已陸續進駐投產，園區正逐漸成為一座產業功能齊全、高端產業資源集聚的產業示范基地。