減輕地方化債壓力，城投公司手里那么多的土地派上用場(chǎng)了么？

目前，地方的債務(wù)壓力還在持續(xù)攀升，各地城投公司手里的大量土地資產(chǎn)，能否用于化債，被各方重點(diǎn)關(guān)注。

雖然已有政策支持和成功案例，但城投公司的土地資產(chǎn)變現(xiàn)，只是為了給所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和財(cái)政轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取時(shí)間，而不是“左手倒右手”，依然走回“賣(mài)地還債”的老路。

萬(wàn)億規(guī)模的土地資產(chǎn)，能否為化債所用？

數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，各地城投公司的拿地總金額接近8萬(wàn)億元，但整體開(kāi)工率僅在30%左右，這意味著，一直有超過(guò)5萬(wàn)億賬面金額的土地處于待開(kāi)發(fā)或可收儲(chǔ)的狀態(tài)。另有統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年1季度，30個(gè)重點(diǎn)城市的城投公司的未開(kāi)工地塊就超過(guò)了4000宗，未開(kāi)工的建筑面積接近3.6億平方米，這超過(guò)了2024年全國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售面積的20%。

這些沉睡的土地資產(chǎn)和地方迫切的化債需求如何關(guān)聯(lián)？

去年年末以來(lái)至今，密集出臺(tái)的政策，正引導(dǎo)并助推城投公司的土地資產(chǎn)投入化債利用。2025年以來(lái)，新增專(zhuān)項(xiàng)債額度為4.4萬(wàn)億元，盡管部分額度需用于隱性債務(wù)置換，但土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債的重啟，為城投公司的土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供了關(guān)鍵通道。

有機(jī)構(gòu)的測(cè)算結(jié)果顯示，當(dāng)土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模達(dá)到一定規(guī)模，按現(xiàn)時(shí)的收購(gòu)單價(jià)推算，可以化解1億平方米左右的閑置土地，大大縮短重點(diǎn)城市的土地去化周期。

以土地“家底”，解化債的燃眉之急

用活土地資產(chǎn)來(lái)化債，各地存在明顯的分化。

作為首批試點(diǎn)的廣東，年初發(fā)行的307.18億元債券已覆蓋19個(gè)地市的86個(gè)項(xiàng)目，70%以上的收購(gòu)對(duì)象是城投公司。其收購(gòu)價(jià)格多維持在原價(jià)值的8折以上，部分核心地塊甚至出現(xiàn)溢價(jià)超100%的情況，既保障了國(guó)有資產(chǎn)不流失，又為城投公司緩解了流動(dòng)性壓力。

北京同期發(fā)行的531.47億元專(zhuān)項(xiàng)債中，143.82億元定向用于32個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，收購(gòu)價(jià)格也基本達(dá)到預(yù)期值。

相比之下，三、四線城市雖然有心積極參與進(jìn)來(lái)，但受到土地市場(chǎng)疲軟的影響，實(shí)際變現(xiàn)效率并不高。

總體來(lái)看，截至今年8月末，全國(guó)26個(gè)省市已公示的專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)計(jì)劃金額超過(guò)6100億元，實(shí)際發(fā)行約1752億元，其中七成收儲(chǔ)土地來(lái)自城投公司。

未開(kāi)工土地的價(jià)值也被通過(guò)代建的方式予以激活。這一方面江蘇的部分城市有著積極的探索，南京、無(wú)錫、蘇州等地的城投公司持有地塊都有成功的操作案例，既規(guī)避了城投開(kāi)發(fā)能力不足的短板，又通過(guò)收取管理費(fèi)、資產(chǎn)增值分成等方式實(shí)現(xiàn)了債務(wù)覆蓋，并且全程不涉及土地權(quán)屬變更，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)較低。

由此來(lái)看，城投公司持有的土地資產(chǎn)能否有效用于化債，取決于資源的精準(zhǔn)調(diào)配。經(jīng)濟(jì)大省、重點(diǎn)城市操作起來(lái)顯然更加游刃有余，兜底下限更高一些，馬太效應(yīng)顯著。核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊確實(shí)比三四線城市的閑置土地更好利用。

但政策約束、區(qū)域分化和一直未能提升的開(kāi)工率，讓城投公司的土地資產(chǎn)并不能成為地方化債的“萬(wàn)能藥”。其中的關(guān)鍵是，如果難以覆蓋城投公司當(dāng)初拿地時(shí)的融資成本，那么就無(wú)法滿(mǎn)足收儲(chǔ)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益平衡的硬性要求，這對(duì)土地市場(chǎng)疲軟地區(qū)來(lái)說(shuō)，難度極大。