外圍樓盤強勢熱銷，土拍卻保持冷靜

今日，杭州2025年第二十七批兩宗宅地成功出讓，分別位于濱江浦沿和下沙沿江，總建面約11.4萬m2，總成交金額約22億元，平均樓面價17804元/m2，平均溢價率約12.9%。

土拍結果概覽

整理制作：克而瑞浙江區域

從熱度來看，兩宗地塊呈現兩極分化。

浦沿地塊作為本輪土拍的焦點，由英冠控股以約17.3億元總價競得，成交樓面價約25108元/㎡，溢價率達19.3%，與兩周前大家房產競得的相鄰地塊（成交樓面價25317元/㎡）相比，樓面價雖微降約200元/㎡，但仍處于相近價格區間，可見該區域土地市場已進入穩定階段。根據測算，若項目順利去化，該地塊的利潤率和內部收益率預計均在4%左右。

相比之下，下沙沿江地塊則因位置相對偏遠、配套尚不完善，未能吸引品牌房企關注，最終由遠東宏信聯合錢塘城發以底價拿下。

?所有出讓土地的IRR及利潤率測算，已第一時間上線CIRC投資決策系統，具體事宜，歡迎隨時聯系克而瑞相關對接人咨詢。

值得關注的是，兩家拿地企業此前均在對應板塊有所布局，本次拿地更多屬于“補倉”行為，可見房企在當前市場環境下更趨謹慎，投資策略聚焦于熟悉區域。

聚集上周（10.20-10.26）新房成交，整體推盤節奏加快，活躍度提升，上榜項目多為外圍紅盤，與今天的土拍市場形成一定反差。

商品住宅成交排行榜中，成交前三分別為西湖區的保利西源賦（備案名：西源賦府，成交96套，均價37080元/平米）與綠城·悅海棠軒（備案名：悅海棠軒，成交80套，均價33877元/平米），以及錢塘區的綠城·湖映金沙軒（備案名：湖映金沙軒，成交67套，均價38536元/平米）。

酒店式公寓成交排行榜中，成交前三均為蕭山區項目，分別是萬都·晶典公寓（備案名：晶典公寓，成交均價10750元/平米）、杭州國際辦公中心潮悅（備案名：杭州國際辦公中心南區，成交均價47997元/平米），以及T-ONE潮博（備案名：潮博商業中心，成交均價40744元/平米）。

具體看市場端表現，全市共13個項目推出840套新房源，規模約為前一周的5.7倍。成交同步走高，共去化606套，約為前一周的6倍，周度綜合開盤去化率約73%，環比上漲5個百分點。

盡管整體市場回暖，但個盤表現分化加劇：

部分熱銷項目表現搶眼。如拱墅區的招商·天青岳與拱宸·金茂府，憑借主城稀缺改善定位與優質地段，即便價格高企，仍實現100%去化；再如翠隱江粼、悅海棠、濱杭濱紛城等項目，則依托差異化產品力，在各自同價段樓盤的競爭中實現快速去化，顯示出市場對優質資產的持續追捧。

另一方面，部分項目去化依然承壓。遠郊樓盤受制于配套與通勤短板，即便推出優惠措施，去化率仍處低位；個別此前熱銷的項目，此次也因競品分流而出現滯銷，可見購房者決策更趨理性，市場供需匹配仍有優化空間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當天數據，不含續銷）

再看數據端，成交量價均呈上升態勢。全市商品房成交650套，環比上漲38.9%；成交均價為36497元/㎡，環比上浮44.0%。

成交結構呈現“量價齊升”，主要受以下因素推動：

一是主力成交區域價格穩健，支撐整體均價。從區域成交來看，西湖區（183套）與蕭山區（149套）為成交主力，成交均價分別為37112元/㎡與34261元/㎡，處于中高位水平，對整體均價形成支撐。

二是高價區域成交價格顯著，結構性拉動效應明顯。上城區成交均價達93113元/㎡，拱墅區為54638元/㎡，盡管成交套數較少（分別為4套與48套），但其高價特征對全市均價產生明顯拉動作用。

再看各面積段成交情況，市場基本盤穩固，改善型產品價格表現突出：

· 90–140㎡面積段成交占比達52%，顯示剛需及首改需求仍為市場主力。

· 108–200㎡改善型產品成交均價最高，達47306元/㎡，顯示改善型產品在價格方面具備較強抗跌性與市場認可度。

本文所有觀點及圖片為克而瑞浙江區域原創內容，如需轉載請聯系克而瑞聯系人。版權所有，抄襲必究。

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】