胡潤榜劇變背后：是誰“殺”死了地產富豪？

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當地產富豪們全軍盡墨

隨著2025年胡潤富豪榜的發布，人們發現排名前百的富豪中，僅有一家內地房地產商：龍湖。

要知道在2018年巔峰期，房地產商能占據胡潤富豪榜百強三分之一的比例。

從三分之一下降到百里挑一，這一場巨變僅僅發生在七八年間。連十年河東十年河西的約期都沒等到。

有人說，小閑你這牛馬人研究富豪榜有用嗎？真是吃蘿卜的替吃人參的操心，干滴滴的替干迪士尼的操心。

你可以把它看成一個浪花淘盡英雄的閑話，也可以把他看成一個新時代、新經濟賽道的風向。因為這份榜單變化的表象背后，藏著未來十年最賺錢的行業風向。

百富榜上有六成的富豪，都是在十年前沒上過榜的，都屬于榜上新人。他們主要來自于工業制造行業、大健康行業、消費品行業、還有就是互聯網行業，比如農夫山泉、拼多多、寧德時代、美的、字節跳動等等。

而落榜者、消失者，則主要來自房地產行業。

咱們活到現在想上榜是不可能了，孩子們萬一行呢？那就告訴孩子們，將來想上富豪榜，千萬別干房地產。

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地產富豪們遺留下的社會后遺癥

房地產富豪們要發展要創造財富，必須突破兩條禁錮，一是資金，二是土地資源。

在上一個黃金周期里，房地產成為金融界的寵兒，頭部房企幾乎能借到源源不斷的資金，想辦法多獲取土地，就成了能不能沖進富豪榜的關鍵。

所以在面對招拍掛土地時，“限地價、競自持、競配建”的條款限制，房企們幾乎不屑一顧。于是在很多城市就有了“自住房與限價房混居”的奇觀。

在北京就出現過售價6.8萬元、物業費7.2元的龍湖天璞，與售價2.2萬元、物業費3.4元的龍湖學苑府混居。兩個群體對小區資源使用和分配上發生分歧，雙方從拆柵欄到建鐵門，到拆鐵門建圍墻，再到反復拆建圍墻、再拆建圍墻。

另一個知名案例也在北京，售價10 ~16萬元、物業費9.8元的龍湖西宸原著，與售價2.1萬元、物業費3.3元的限價房龍湖玉璞家園混居。限價房業主認為隔墻導致綠化率、容積率不達標，且堵塞消防通道。商品房業主則強調“花2000萬買房就是為了私密性與品質。雙方掛橫幅、輿論戰、訴訟拉鋸，至今七年紛爭依然在。

這類沖突并非龍湖獨有，只是當年拿這類土地中龍湖拿的較多，開發產品的價差較大，導致媒體曝光也多。

這也是房地產富豪們與北京“商品房配建保障房”政策一起，遺留下的社會后遺癥之一。

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地產富豪們消失，但土地記憶猶在

當年幸好當年的天津土地出讓沒有學北京，只是點到為止的做了“限地價、競自持面積”。要求拿地房企必須開發一定比例住宅自持。即只能自持出租，不能分產權證銷售。

如何消化變現這些自持租賃面積，當年房地產富豪為了搶地也是絞盡腦汁的，八仙過海各種“神通”。

有“自作房本自建過戶中心，把自持租賃面積效仿公產房買賣”的辦法。

有“自建公寓團隊整體讓渡經營權，產權打包做個REITs（房地產信托基金）”的辦法。

還有“要求二十年房租一次付清，無限期續租”的辦法。

更有甚者，那時的頭部房企普遍都有自己的小額貸公司，可以通過經營貸等手段，實現自持租賃面積的“房租分期支付”，造成明租暗賣的效果。

所以當時很多天津掛牌土地在團泊、在西青、甚至在寶坻等等非中心城區，仍有房企敢于以15%甚至30%自持租賃面積的高比例拿地。

于是就有了西青區精武鎮某地塊，在達到限價要求進入競自持面積階段后，14家房企把地塊自持面積的比例從1%一路抬升到55%，最后摘牌房企需要自持面積11萬平米，創下歷史記錄。

如今，很多當年的房地產富豪們已經消失，手持船票不知道漂流到世界哪處，各種拿地“飛虎隊”、“方面軍”也都煙消云散。

但互聯網是有記憶的，站在現在的角度，回頭再看看當年的買地與買房，會不會覺得，那些花大價錢和安置房買在一起的購房人，那些拼著一半自持面積買地房企，在那一刻都瘋了吧？

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土地枷鎖漸開，富豪會卷土重來嗎

時間來到2025年十月，2017年融僑地產在西青區拿下的兩宗帶自持面積土地中，有少量自持租賃住房面積終于被獲批允許銷售。

這看似微小的政策松動，卻釋放出一個重要信號——持續近十年的“自持枷鎖”，正在緩緩打開。

這意味著天津當年那些帶有自持面積的土地，后面都有機會陸續回歸正常開發模式，低調進入樓市。

其實，這并非天津一地“網開一面”，而是全國性政策調整的縮影。從長三角到珠三角，從成渝到京津冀，多地陸續出臺類似政策，允許部分自持租賃住房轉為可售房源。

要知道作為“北上廣深杭”的杭州，當年曾出過自持面積比例100%的土地。杭州在四年時間里一共誕生了208個帶有自持面積的項目，自持總面積超300萬平米。其中自持比例高于30%的項目接近40個。

這些曾經被“凍結”的資產，正在逐步獲得流動性。

政策轉向的背后，是多方利益的再平衡。

對地方政府而言，盤活存量土地有助于穩定樓市、增加供應；對仍在堅守的房企來說，這無疑是雪中送炭，能夠緩解資金壓力、改善現金流；而對整個行業而言，這或許意味著一個時代的終結與另一個時代的開啟——從追求規模擴張轉向注重資產運營。

值得思考的是，當土地枷鎖逐漸松動，那個曾經造就無數地產富豪的黃金時代，是否還會重現？