年銷120億！長沙IFS憑什么？

Mall 觀察

觀察項目 | 長沙IFS

作者 | 大江

于港資九龍倉而言，香港的海港城和時代廣場是其絕對的“頂梁柱”，而成都、長沙的兩座IFS則撐起了集團在內地商業的“一片天”。

不同于成都IFS還要與太古里、SKP同臺打擂，同樣居于核心商圈五一商圈的長沙IFS牢牢占據著湖南商業的絕對C位。

去年，據悉長沙IFS年銷售額達到了120億，客流量3600萬人次（僅供參考），在華中省會城市里僅次于武漢武商Mall，是長沙商業當之無愧的門面擔當。

自2018年開業以來，長沙IFS的年銷售額實現“爆炸式”增長，短短幾年就突破了百億大關。

2018年年銷售額超24億（開業8個月）、2019年近50億、2020年71億、2021年近90億、2022年94億、2023年就突破了100億大關。（根據網絡公開信息整理，或有誤差，僅供參考）

開業7年，長沙IFS憑什么這么牛？

01

總投資超200億

開業首年月均零售銷售額超3億

“在香港花100塊零售，7塊錢是在海港城花的，然后有2塊是在我們時代廣場花的，加起來就是9%。”

自2000年起，九龍倉就開始將引以為傲的商業“海港城”和“時代廣場”復制到內地，對標海港城的就是IFS系列；

IFS系列開山之作成都IFS的成功，也給予了九龍倉在全國“復制海港城”信心。

但能成功對標香港海港城選址條件的城市寥寥無幾，其中最為關鍵的就是地塊：既要是城市最核心、最黃金的地段，同時也要是成熟商圈。

是以，2011年九龍倉得知長沙五一商圈的全商業用地東牌樓地塊（長沙2011年網掛001號地塊）掛牌出讓，拿出了勢在必得的架勢，力壓同樣盯上這塊稀缺地塊的恒隆地產、綠地集團及蘇寧置業等企業，不惜以56億元的地王價格重金拍下。

九龍倉也對長沙IFS寄予了厚望，在后來的年報里曾這樣形容長沙IFS的選址——此有利位置集香港中環、銅鑼灣和尖沙咀的優點于一身。

值得關注的是，香港海港城是做游客生意的，長沙恰好也是華中地區重要的文旅城市。

2011年9月23日，長沙國際金融中心項目奠基開工，總投資超200億元；該項目也是九龍倉集團的投資物業項目中投資金額最大、樓高最高、商業面積最大的項目。

項目是集大型購物娛樂中心、高端寫字樓、酒店式公寓及國際白金五星級酒店于一體的超高層大型城市綜合體，其中主樓高452米，副樓高315米，是湖南省第一高樓。

而體量最大的長沙IFS商場，在經歷了7年的打磨之后，于2018年5月終于正式開業了。

項目引入了近400家品牌中，就包括巴黎世家、古馳、麥絲瑪拉、普拉達等181家國際知名品牌，其中，蒂芙尼、圣羅蘭、特斯拉等69家高端品牌商戶是首次進駐長沙。

開業首年，九龍倉就在財報里對長沙IFS“大夸特夸”，長沙IFS還出現在了18年的中期報告和年報的封面；開業8個月，項目每月平均零售銷售額超3億元。

值得關注的是，進軍內地市場二十多年，九龍倉在內地布局了5座IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、蘇州和長沙這些城市，而只有成都、重慶和長沙是有商場的大型綜合體。

自2019年之后九龍倉就沒有在內地拿過地，長沙IFS也是九龍倉在內地開業的最后一座IFS商業項目。

02

奢侈品牌6大件只缺Chanel

項目“本土化”落地成功

正如前文提到，為了成功在長沙“復制海港城”，九龍倉已經在前期的選址條件上做了比較嚴苛的篩選；

成熟商圈的黃金地段，長沙唯一一座重奢商業的稀缺性，港資九龍倉豐富的商業運營經驗以及成熟的商業運營團隊，都為IFS在長沙站穩腳跟設置好了前提條件。

從現場實探來看，則更能體驗到項目在品牌差異化、本土化以及細節塑造上的成功。

長沙IFS商業體量約25萬㎡，分為地下2層和地上7層。

項目不僅以湖南第一高樓聞名，同時還擁有長沙尼依格羅酒店、長沙瑪珂酒店、長沙柏悅酒店三座高端酒店，形成了甲級寫字樓+五星級酒店+重奢商業的高端消費閉環。

1、十多家大牌雙層店+大量首店品牌。

從現場來看，長沙IFS帶來的奢侈品牌和首店品牌體驗，在長沙“只此一家”。

項目L1層奢侈品牌6大件已經集齊了5個，包括LV、DIOR、HERMES、GUCCI、PRADA，只缺Chanel。

此外，MONCLER、PRADA、BURBERRY、D&G、EMPORIO ARMANI、Zegna、GUCCI、HUGO BOSS、LOEWE、SAINT LAURENT、VALENTINO、VERSACE、BV、HERMES、LV、McQueen、COS、JORDAN 188 JIEFA NGXI、星巴克等品牌全是橫跨L1、L2層的雙層大店。

據媒體統計，去年長沙IFS引入了33家首店，包括MM⑥MaisonMargiela、CONVERSE匡威L1級別店等華中首店，Miu Miu、KOLON SPORT湖南首店等高能級首店品牌。

今年以來，項目又引入了KEEN、Atelier J.FB等華中首店，始祖鳥、RedLine、HaglOfs、Shokz韶音等湖南首店，惠人芳、黑茉莉·無國界料理、Christian Louboutin Beauty等長沙首店品牌。

2、本土化的成功。

盡管有成都IFS的成功之鑒，但從現場能明顯的感受到，九龍倉并未在長沙復制另外一座“成都IFS”。

考慮到長沙的消費需求，長沙IFS并沒有一味的強調高奢氣質，項目的中端品牌比例其實并不少；

L1層的沿街外立面也沒有全部給到奢侈品牌。

在蔡鍔中路和解放西路這兩側的沿街外立面布局了奢侈品牌，Hermes雙層大店還在圍擋裝修中；

但在人流量更為集中且熱鬧的黃興中路和東牌樓坊這一側的沿街外立面給到了耐克、Apple、MK、星巴克、I.T等輕奢、時尚品牌吸引客流量。

下午時間，Apple店里已經擠滿了人。

項目每層都設置了餐飲品牌；LG2層加強了親子業態，引入了不少中端兒童品牌，包括The North Face KIDS、NIKE KIDS、MLB KIDS、ANTA KIDS等。

在長沙IFS里，既能看到背著LV包手提LV購物袋的消費者，也能看到捧著星巴克、茶顏悅色的年輕人，還能看到帶小孩子的家庭客群；現場的提袋率并不低。

此外，項目延續了五一廣場的旅游文化氛圍，在商場多處設置了打卡點，大中庭設置了觀光電梯，雕塑花園的KAWS巨型雕塑還有不少人在排隊拍照。

為了方便游客打卡，還在室外兩側設置了直達雕塑花園的觀光電梯，觀光電梯旁是COS雙層大店。

3、細節比較考究。

長沙IFS的雙層大店比較多，為了更好的展示品牌，還特地在商場里保留了能展示雙層店面的鏤空設計，很有巧思。

比如PRADA、LOEWE，從L1層看上去，能完整地看到品牌門店的雙層外展面，不會被天花板擋住視野。

項目的公共座椅很多，并且都坐了不少人；小中庭很多，扶梯錯落有致，內外部導流細節都很好；高樓層的重餐區也并不逼仄。

從L3層開始有通往室外的空間；在游客比較多的L7層雕塑花園的M stand既適合拍照又適合休息。

不過從現場的感受來看，“橢圓形+Y字形”動線難免會有些死角區域；

洗手間并沒有像長沙萬象城一樣提供細致貼心的女士服務；可能因為人流量較大，在休息區的座椅上還能看到被丟棄的垃圾，地面還有點臟。

03

長沙IFS“一家獨大”

未來還能等到九龍倉IFS新作嗎？

逛完長沙IFS，能明顯的感受到，項目并沒有什么高端商業的“高冷”氣質。

當然，長沙IFS作為九龍倉在內地打造的優質標桿商業，開業7年，常看常新，能談的點也還有很多，比如項目的藝術裝置、豐富的藝文活動等；作為商業“風向標”的長沙IFS，越來越“接地氣”，其實也是當下商業趨勢的縮影。

于長沙而言，盡管去年年底長沙萬象城已開業，但長沙IFS“一家獨大”的局面大約還會持續很長時間；

就看長沙IFS何時引入Chanel，集齊奢侈品六大件更上一層樓了。

于九龍倉而言，自長沙IFS開業之后，在內地再無IFS商場新作亮相，“復制海港城”計劃早已擱置，在香港倒是頻頻有新商業項目開業。

從最新的財報來看，今年上半年，九龍倉集團實現營收56.69億港元，同比下降19%；營業盈利26.57億港元，同比下降14%。

由于九龍倉內地市場的萎縮，導致了集團營收大幅下滑；上半年九龍倉在中國香港收入增加3.73億港元，其他地區收入增加0.73億港元，但內地市場收入減少18.09億港元，同比降低35.99%。

自2019年之后九龍倉就沒有在內地拿過地，一直處于消耗庫存狀態。或許對于九龍倉而言，在消極的大環境下能平穩度過更為重要。

我們也只有期待和靜待，下一座IFS商場的出現。

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