老人房產被子女欺騙簽字“過戶”，如何維權？

案情回顧

王老太太九十歲高齡，獨自居住在某老城區一套單位分配的公房中，后通過房改購得產權，市場價值約一百五十萬元。老人育有兩子一女，平時主要由大兒子劉某定期探望并照料其生活起居。

2021年下半年，劉某以“辦理老年人住房補貼”需要核對房產信息為由，讓母親在幾份材料上簽字。王老太太因視力模糊、文化程度有限，未仔細閱讀文件內容，出于對兒子的信任便簽署了姓名。事實上，劉某所準備的是一套完整的房屋贈與過戶材料，并很快將房屋產權轉移登記至自己名下。

半年后，王老太太從社區工作人員處偶然得知自家房產已被過戶至大兒子名下，十分震驚。在與劉某對質后，對方不僅承認欺騙行為，還表示房子“已經是我的了”，并開始著手聯系中介準備賣房。王老太太深感痛心，在另外兩名子女的支持下，決定通過法律途徑要回房產。

案件結果

法院經審理認為，劉某利用母親年事已高、辨識能力弱的條件，以隱瞞真實意圖的方式誘使其在過戶文件上簽字，該行為構成欺詐。最終判決：撤銷涉案房產的贈與合同，房屋產權恢復登記至王老太太名下，案件受理費及其他相關費用由劉某承擔。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、因欺詐而實施的民事法律行為

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”

欺詐的構成，通常需要符合以下幾個條件：第一，行為人主觀上存在故意，即明知其陳述虛假或隱瞞真相，并意圖使對方陷入錯誤認識；第二，行為人客觀上實施了欺詐行為，包括虛假陳述或故意隱瞞重要事實；第三，被欺詐方因欺詐而陷入錯誤認識，并基于該錯誤認識作出意思表示；第四，該意思表示與被欺詐之間存在因果關系。

本案中，劉某虛構“辦理住房補貼”的事由，使母親誤以為簽字僅為辦理普通行政手續，而不知曉其真實目的為轉移房屋所有權。該行為完全符合欺詐的構成要件。

二、老年人意思表示的真實性如何認定？

對于高齡老年人，因其年齡、身體狀況、認知能力等因素，其意思表示的真實性常常成為案件審理的關鍵。司法實踐中，法院通常會綜合考量以下因素：

1.老年人的認知與理解能力：包括其是否能夠理解所簽署文件的法律性質與后果。本案中，王老太太視力欠佳，文化程度有限，對于房屋過戶此類重大法律行為缺乏足夠的辨識能力。

2.簽署時的具體情境：是否在受到誘導、欺騙或不當影響的環境下作出決定。劉某利用親情關系與母親對其的信任，編造理由誘騙簽字，顯然破壞了意思表示的真實性與自愿性。

3.事后的反應與態度：老人在知曉真相后是否及時提出異議，也是判斷其最初意思是否真實的重要參考。王老太太在發現房產被過戶后立即表示反對并尋求法律救濟，印證了其最初并無贈與房屋的真實意愿。

此外，如有必要，法院亦可委托專業機構對老年人在簽署文件期間民事行為能力進行司法鑒定，以輔助判斷其當時的精神狀態與認知水平。

三、撤銷權的行使

盡管法律賦予受欺詐方撤銷權，但該權利的行使并非沒有限制。《民法典》第一百五十二條規定，當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權，否則撤銷權消滅。本案中，王老太太在知曉房產被過戶后半年內即提起訴訟，未超過法定期限。

此外，如果欺詐行為發生后，受欺詐方在知道真相后仍以行為表示追認（例如，明知被騙卻長期未主張權利，甚至配合完成過戶后續事宜），則可能被視為對民事法律行為的確認，從而導致撤銷權喪失。

四、證據在類似案件中的關鍵作用

在涉及老年人房產欺詐的案件中，證據的收集與保存至關重要，通常應注重以下幾類材料：

1.證明欺詐行為的證據：如與子女溝通的錄音、微信聊天記錄、短信、證人證言等，能夠反映子女如何虛構理由、誘騙簽字的過程。

2.證明老年人認知與身體狀況的證據：例如醫院的診斷證明、病歷、日常服藥記錄等，用以說明老人在簽署文件時的身體與精神狀況。

3.證明意思表示不真實的證據：除前述證據外，老人在知曉受騙后第一時間向家人、社區或警方求助的記錄，亦可作為其最初并無真實贈與意愿的佐證。

4.房產交易流程相關證據：包括過戶文件的復印件、簽字過程的描述、辦理過戶手續的人員證言等，用以還原簽字與過戶的具體情境。

律師寄語

在涉及老年人重大財產處置的家庭糾紛中，法律始終將真實意思表示與公平原則置于核心地位，子女以欺騙手段獲取父母房產，不僅嚴重違背社會倫理與家庭信任，也難以獲得法律上的最終認可。

對于老年人而言，增強法律意識、妥善保管財產憑證至關重要。在簽署任何涉及重大財產處置的文件前，務必了解其法律后果，可咨詢專業人士或信得過的親友。一旦發現可能受騙，請勿因顧及親情而猶豫，應及時通過錄音、微信記錄等方式保存證據，并盡快尋求專業法律幫助，避免錯過行使撤銷權的法定時效。

對于子女而言，應當始終恪守孝道，以誠信對待父母的信任。利用父母年邁、認知能力下降的弱點騙取財產，不僅將面臨法律上的不利后果，更會嚴重傷害親情關系。

法律是維護社會公平與家庭倫理的重要保障，尤其在老年人權益保護領域，司法機關對欺詐、脅迫等行為普遍持否定態度。我們呼吁每個家庭成員都以誠信、關愛和尊重為基礎，共同構建和諧的家庭關系。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領