2025年三季度房地產市場綜述

政策環境：保持寬松

1、中央層面：采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，推動城市高質量發展

2025年第三季度，房地產行業政策持續寬松。中央會議持續強調鞏固市場“止跌回穩”態勢，在時隔十年再度召開中央城市工作會議中提出推動城市高質量發展，房地產方面重點聚焦推進城市更新、建設“好房子”、加快構建房地產發展新模式，為行業未來發展方向提供重要指引。在推動住房制度改革、金融監管、財政支持、土地要素改革等方面也出臺了一系列政策文件。具體來看：

鞏固穩定態勢：8月18日，國務院第九次全體會議強調，要“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。9月23日，央行召開第三季度例會，著力推動已出臺金融政策措施落地見效，提出加大存量商品房和存量土地盤活力度，鞏固房地產市場穩定態勢，完善房地產金融基礎性制度，助力構建房地產發展新模式。

推動城市高質量發展：7月14日至15日召開的中央城市工作會議提出，堅持因地制宜、分類指導，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效等。7月30日，中共中央政治局會議再次重申落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。8月18日，中共中央、國務院印發《關于推動城市高質量發展的意見》，其中提出系統推進“好房子”和完整社區建設；加快構建房地產發展新模式；全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設；穩步推進城中村和危舊房改造；持續推動城鎮老舊小區改造；加快建設完整社區；因地制宜發展保障性住房等。

推進租購并舉住房制度改革：7月21日，國務院公布《住房租賃條例》，從明確總體要求、規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等方面進一步規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益。

金融、財政政策松緊并存：8月12日財政部等九部門印發《服務業經營主體貸款貼息政策實施方案》，提出嚴禁將貸款資金用于房地產開發或投資、理財等套利活動。8月26日，住建部、中國人民銀行印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》，要求房地產從業機構依法采取預防、監控措施，建立健全反洗錢內部控制制度，指定內設機構或者人員負責反洗錢工作。不得向身份不明的客戶銷售房屋或者提供經紀服務。

8月20日國家金融監管總局發文表示，支持福建的銀行在遵循房地產調控政策的基礎上，為具備購房資格的臺胞同等辦理住房按揭貸款業務。8月22日，財政部、稅務總局印發《關于完善增值稅期末留抵退稅政策的公告》，提出房地產開發經營業納稅人，滿足條件的可以向主管稅務機關申請退還新增加留抵稅額的60%。9月15日，國家外匯管理局印發《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，提出境外個人在滿足房地產主管部門及各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。境內購房結匯支付便利不改變境外個人境內購房政策。

土地要素改革：9月11日，國務院批復同意自即日起2年內開展10個要素市場化配置綜合改革試點，包括北京城市副中心、江蘇蘇南重點城市、浙江杭甬溫、安徽合肥都市圈、福建福廈泉、河南鄭州市、湖南長株潭、廣東粵港澳大灣區內地九市、重慶市、四川成都市。賦予試點地區更大的土地資源管理自主權，支持這些地區依據人口存量和變化趨勢來匹配新增建設用地。

2．地方層面：政策核心以提振需求為主，一線城市優化住房限購政策

2025年第三季度，地方累計出臺房地產調控98條，政策頻次較上一季度有所減少。其中，寬松性政策79條，中性政策11條，緊縮性政策8條。

雖然調控數量有所減少，但調控內容上寬松力度明顯增加，主要體現在北京、上海、深圳接連放寬非核心區域住房限購政策，滬、深兩地還優化調整了個人住房信貸政策，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。其他城市寬松政策核心聚焦加大住房公積金政策支持、加大購房補貼力度、推進房票安置和住房“以舊換新”、推進“好房子”建設、深化房地產金融支持等方面。湖南、遼寧、天津、重慶、成都、寧波、中山等省市為激發市場活力，相繼開啟多種形式的房地產促銷活動。緊縮性政策主要涉及前期購房激勵性政策廢止、房屋市政工程責任管、加強房地產經紀行業管理、規范住房租賃市場、嚴格要求商品房預售許可發放等。

房地產市場發展特點

1．供求：主要指標跌幅持續擴大

2025年三季度，房地產行業表現不及預期，主要指標持續下行。其中，房地產開發投資低位運行，同比跌幅逐月擴大；商品房銷售面積及金額同比跌勢跌幅持續擴大，銷售金額跌勢更為明顯；房屋新開工面積持續下探，季度內同比跌幅緩慢收窄；國房景氣指數從上季度末的93.57回落至92.78。

投資：跌幅擴大。前三季度，全國房地產開發投資67706億元，同比減少13.9%。其中，住宅投資52046億元，同比減少12.9%，占總投資比重為76.9%。從地區來看，西部地區跌幅低于其他區域，同比減少7.3%，東北地區跌幅最大，同比減少23.4%。開發企業投資重點仍集中在東部地區，占總投資比重的58.5%。三季度，全國房地產開發投資21048億元，較上季度減少21.3%，同比減少9.5%；季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上季度末擴大2.7個百分點。

開工：仍處低位。前三季度，全國房屋新開工面積45399萬平方米，同比減少18.9%；竣工面積31129萬平方米，同比減少15.3%。三季度新開工面積15035萬平方米，較上季度減少13.4%，同比減少16.6%；季度內新開工面積累計同比跌幅緩慢收窄，較上季度末縮小1.1個百分點。三季度竣工面積8562萬平方米，較上季度減少9.9%，同比減少16.8%。

銷售：持續低迷。前三季度，全國商品房銷售面積65835萬平方米，同比減少5.5%；商品房銷售金額63040億元，同比減少7.9%。其中，商品住宅銷售面積及金額同比減少5.6%和7.6%。各區域銷售面積及金額均表現為同比下降，東部地區兩項指標跌幅最大，分別減少8.0%和8.9%；中地區銷售面積跌幅相對更小，減少2.5%。東部地區銷售面積及金額占全國比重分別為45.0%、60.6%。

三季度，全國商品房銷售面積19984萬平方米，較上季度減少16.7%，同比減少10.7%；商品房銷售金額18799億元，較上季度減少19.8%，同比減少13.6%。季度內兩項指標累計同比跌幅逐月擴大，分別較上季度末擴大2.0個和2.4個百分點，銷售金額跌勢相對更為明顯。

庫存：去化緩慢。三季度末，商品房待售面積75928萬平方米，較上季度末減少1020萬平方米。其中，住宅待售面積39937萬平方米，減少884萬平方米；辦公樓待售面積5209萬平方米，增加56萬平方米；商業營業用房待售面積14224萬平方米，減少116萬平方米。季度內商品房庫存逐月減少，去化進程較上季度有所放緩。

2．價格：少數城市新房價格保持韌性，二手房價格全線下降

新房：價格環比跌幅擴大，同比跌幅持續收窄。7—9月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為6座、9座、5座，環比算數平均值分別為-0.31%、-0.30%和-0.41%。7—9月，房價同比上漲的城市數量分別為5座、5座、8座，同比算數平均值分別為-3.37%、-2.95%、-2.66%。

二手房：價格環比上漲城市數量歸零，同比跌幅繼續收窄。7—9月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為1座、1座、0座，環比算數平均值分別為-0.55%，-0.58%，-0.64%。7—9月，價格同比上漲城市數量均為0座，同比算數平均值分別為-5.85%，-5.51%，-5.24%。

3．城市：商品住宅成交量下降，多數城市庫存壓力較大

三季度，監測30座重點城市商品住宅成交總面積2584.17萬平方米，較上季度減少22.2%，較去年同期減少16.1%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為253.27萬平方米，其次第二至九位的城市分別為廣州、天津、青島、西安、武漢、杭州、上海、北京，成交面積在112萬—160萬平方米之間，重慶位于第十，成交量不足100萬平方米。

三季度末，監測的30座重點城市中，成都商品住宅庫存明顯高于其他城市，超過2000萬平方米，合肥庫存面積最小，為232萬平方米。與去年相比，僅4座城市庫存增加，重慶以15.8%漲幅居首；26座城市庫存減少，合肥、鄭州、杭州去化明顯，減少超過兩成。去化周期上，9座城市低于18個月；19座城市在18—36個月之間；長春、珠海在36個月以上。一線城市中上海去化周期最短，為13.5個月，北京最長，為27.8個月。與去年同期相比，7座城市去化周期增長，23座城市去化周期縮短，深圳縮短最為明顯，同比減少44.3%。

土地市場方面，三季度監測的30座重點城市土地成交面積1792.17萬平方米，較上季度減少10.4%，同比減少12.8%。重慶土地成交面積領先，為258.42萬平方米，其次南京、西安、成都、徐州、長沙在104萬—170萬平方米之間，成交量前十的還有濟南、杭州、長春、武漢，在63萬—77萬平方米之間。成交總金額2424.03億元，較上季度減少26.8%，同比減少17.6%。上海明顯領先其他城市，超過400億元，其次南京為238.62億元，深圳、杭州、西安、成都、北京、蘇州在109億—187億元之間，前十的還有無錫、重慶，在90億元左右。

4．企業：銷售業績仍處低位、投資集中度維持高位

業績：規模持續降低。1-9月，百強房企實現銷售操盤金額23236.6億元，同比降低11.8%。各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低2.3%至625.2億元；TOP20房企門檻同比降低13.2%至224.3億元，TOP30和TOP50房企門檻同比降低8.9%，分別至162.4億元和96.9億元；TOP100房企的門檻降低19.4%至40.2億元。全口徑銷售金額超千億的企業有六家，其中保利發展達到2017億元，其他為中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科地產。

投資：集中度保持高位。1-9月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為17958億元、9600億元和6944萬平方米，分別同比增長33.2%、53.3%、5.4%。銷售百強新增貨值集中度仍保持在高位：銷售TOP10房企新增貨值占百強的68%，TOP31-50新增貨值占比達12%，其余梯隊占比均不足10%。截至9月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過百億。

融資：總量下降、成本保持低位。1-9月，克而瑞研究中心監測的65家典型房企的累計融資總量為3171.5億元，同比減少28%。65家典型房企新增債券類融資成本為2.99%，較2024年提升0.06個百分點，其中境外債券融資成本8.95%，較2024年全年提升4.77個百分點，境內債券融資成本2.57%，較2024年全年降低0.34個百分點。

到位資金：跌幅逐月擴大。前三季度，房地產開發企業到位資金72299億元，同比減少8.4%。各項資金來源中，國內貸款11294億元，同比減少1.4%；利用外資18億元，同比減少37.3%；自籌資金26111億元，同比減少9.3%；定金及預收款21138億元，同比減少10.3%；個人按揭貸款9884億元，同比減少10.6%。三季度企業到位資金22097億元，較上季度減少13.3%，同比減少12.9%。季度內累計同比跌幅逐月擴大，較上季度末擴大2.2個百分點。

當前產業存在的問題

1．政策效應減弱，行業發展受長周期調整控制

正如2020年之前房地產市場整體表現為供不應求，中央不斷出臺打壓政策，但市場往往經過短期調整便迅速反彈，甚至房價還會變本加厲上升，如今的市場是其反面，政策希望穩住樓市，希望止跌回穩，但市場自有其運行規律，并不以人的意志為轉移。應該清楚的看到，隨著外部環境日益復雜，居民收入增速減緩，城市化速度放慢，存量住房總量及人均住房面積進入世界前列，新增住房需求下降是必然的。房地產行業不太可能重新回到2021年之前的高速發展狀態。歷史車輪滾滾向前，行業小周期是假象，以幾十年為尺度的行業大周期才是真章。政府出臺的寬松政策可以在一定程度上緩解、熨平行業調整的劇烈程度，但很難扭轉調整的大勢，這是當前我國宏觀經濟管理及房地產行業發展面臨的基本問題。

2．二手房市場持續調整，聯動整體行業景氣低迷

最新的統計數據顯示房地產投資、銷售、資金來源等多指標逐月回落，在各地輪番出臺救市政策的情況下市場并未如期向上，反而在今年三季度重現去年同期的下行軌跡，從技術角度看，核心癥結仍在于二手房市場的疲軟。當前二手房市場掛牌量居高不下，成交價持續下行，截至9月份70個大中城市的二手房價格環比、同比全部表現為下跌。二手房價格不斷下調導致成交周期無限延長，“以舊換新”置換鏈條不通暢，進而影響到新房市場定價體系和銷售節奏，整體形成“二手房下跌—新房承壓—市場預期下行”的惡性循環。促進二手房市場穩定是引導行業良性循環、健康發展的關鍵所在。

3．房地產市場的社會關注度下降，不利于行業隱患的排除

國家統計局數據顯示，前三季度我國GDP增速是5.2%，第三季度增速是4.8%，雖然第三季度增速有所回落，但整體經濟增速依然在5%左右。形成對比的是，房地產行業以接近兩位數的同比下降，而同期，我國經濟轉型升級的跡象明顯，芯片、機器人、新能源、航天航空等新經濟熱點層出不窮，在一定程度上也平衡了房地產調整帶來的負面影響。顯然，房地產行業已經不在經濟發展舞臺的聚光燈下，輿論上對于房地產市場的下落也基本脫敏，居民購房意愿持續低迷，尤其是在收入預期尚未恢復的背景下，買房早已不是人們日常交流的話題。總之，當前房地產市場的社會關注度在下降，國家層面其實也并未拿出最終的救市底牌。但請注意，房地產的GDP貢獻率還是相當大的，房地產貸款在銀行總體信貸占比也接近五分之一，這個體量不能被有意忽視，否則危機和隱患有繼續擴大的可能。

/ /04/ /

2025年四季度房地產市場走勢預判

1．政策目標穩預期、增信心。四季度行業政策延續推動市場“止跌回穩”的主基調，需要警惕外部環境沖擊影響收入預期，給行業帶來新的變量，中央層面政策將協同發力“穩預期”，"十五五" 規劃部署將進一步明晰房地產發展路徑，夯實市場信心。地方層面，加大公積金支持力度、實施購房補貼、稅費優惠等仍是可持續發力的措施；城市更新工作將全面鋪開，根據不同主體、不同階段、不同模式的項目提出有針對性、差異化的金融、財稅、土地等相關支持政策；“好房子”建設方面，更多城市跟進出臺細則，明確技術標準、計容規則等；防交付風險方面，更多地區推進試點現房銷售，強化預售項目資金監管，引入社會監督機制、業主查驗制度等；存量閑置土地和存量房收儲方面進展緩慢，預計將進一步提速落實。

2．市場持續承壓，熱度分化。四季度銷售市場仍面臨一定壓力，企業全力沖刺下成交規模將有所提升，有望成為全年最高水平，累計同比跌幅或小幅收窄；開發投資仍難以恢復，前期土地成交規模也無法支撐新開工增長，兩項指標都將維持低位。城市間市場分化行情將延續，重點城市新房價格在“好房子”項目入市帶動下，對成交量價形成一定支撐，二手房價格由于掛牌量處高位面臨持續下調壓力；三、四線城市市場依舊沉寂，量價下行，依賴政策托舉去化庫存。土地市場上，四季度核心城市供地計劃密集落地，優質地塊將受企業追捧，競爭激烈程度較高，這些城市市場將保持一定熱度，但難以帶動全國整體市場熱度的回升，整體成交規模仍低位運行。

3．企業積極營銷沖刺全年銷售目標。四季度，房企持續面臨債務和市場雙重壓力。臨近年底，為完成全年銷售目標，房企將加快推盤節奏，通過優質項目上市提升競爭力，并采取更加積極的營銷策略沖刺業績；在價格波動和市場競爭加劇等因素影響下，企業利潤空間承壓。投資拿地方面，四季度地方政府供地節奏加快，房企也將積極補倉，把握核心城市優質地塊入市機遇。隨著城市更新工作的不斷鋪開，新的行業空間逐步釋放，代建領域的競爭格局也將不斷重塑，企業需要在迎接更大市場機遇的同時進一步提升自身的綜合管理能力。

注：30座具體城市范圍詳見附件重點城市交易數據部分。

點擊上方公眾號，閱讀更多內容……