馬光遠：2026年，房地產能否見底的關鍵是什么？

來源：市場資訊

（來源：光遠看經濟）

2026年

房地產能否見底的關鍵是什么？

2026年，中國經濟穩住的關鍵，其實仍然是房地產。

這幾年其實事實、數據、教訓都已經證明，如果沒有房地產的穩定，中國經濟穩定是非常難的。

房地產經過五年的調整以后，無論是市場調整的深度，還有長度，房地產的調整已經接近尾聲。但目前影響房地產的仍然是預期，2026年，如果政策加碼改變預期的話，穩地產的難度并不大。

我關注到，中央經濟工作會議談到房地產的時候用了三句話：

第一是著力穩定房地產市場，因城施策，控增量、去庫存、優供給。這個主要是從供給側談房地產市場如何要穩住。

這個判斷，主要仍然是基于一些城市供應供應過剩，庫存較大的情況。所以政策在供給側主要立足以消化現有的庫存和控制未來的增量。但是，前提是因城施策，這點務必牢記。

如果從這幾年的數據看，房地產開發投資也好新房開工量也好，距離最高點至少跌去50%了，新房開工量至少80%沒了。所以我個人認為控增量的難度不大，因為市場已經把大量的水分、大量的過剩都跌沒了。

第二個是重新提鼓勵收購存量商品房重點用于保障房的建設。這個其實這幾年一直在提，但是進展比較緩慢。進展緩慢的原因在很多，比如供求不匹配，比如價格問題，等等。

比如用于保障房在市場上收購的話，有些可能是大房子，有些可能很偏遠，有些可能跟你的需求不匹配，再加上包括價格可能跟保障房的要求有一些差別。

所以過去幾年其實在收購存量房用于保障房方面進展非常緩慢。那么現在整個的價格下來以后，這倒是一個比較好的機會。

但是具體怎么進行匹配，我覺得這還是有難度。這件事本身還要進一步的探索，包括具體收購條件，包括什么樣的房子可以用于保障房，包括收購對象等等，都不容易，好在現在價格已經下來了，倒是可以多探索。

第三談到公積金的改革，談到好房子的建設。公積金的改革這應該說是著眼于從需求側。也就是說公積金應該越來越實用。我交了公積金，凡是我跟住房相關的支出都可以用公積金。比如首付可以用，租房可以用，裝修房也可以用。我覺得公積金就是用于房子的，那么用起來不應該有那么多限制，所以這個事難度也不大。

對于好房子的建設，這次特別強調有序推動好房子建設。大家看前面有個“有序”兩個字，“有序”意味著什么？就是過去一段時間對好房子的理解可能基于豪宅，貴的房子。而不是一般住宅的升級，這可能是政策層面的一個糾偏。

當然還提了加快構建房地產發展新模式。這個可能是所有政策里面最不重要的，因為當前房地產的頭等大事仍然是要活著，活下來最重要，穩住最重要，穩住才能加快構建新模式。特別是一定要把預期穩住。把預期穩住，讓大家感覺買房可以了，不擔心房價下跌了，這很重要。這比收購庫存好很多。

本質上而言，房地產市場是個預期市場，市場不缺需求，因為這幾年大家都不敢出手買房子了，積累了大量的需求。我們曾經測算過，中國房地產市場每年到2030年以前，需求整體的需求還能夠維持在12億平。

那么今年其實2025年下來以后，我們整個的銷售已經跌破9億平了，這個缺口已經出來了。但是如果預期不改變，這個數據還會往下掉，如果預期改變，庫存都不是問題，因為事實上已經出現了缺口。

前段時間小作文傳的貼息政策等，這次會議沒有提，但不等于沒有。就需求側而言，我個人的判斷，明年的兩會，仍然會有政策，比如繼續降低門檻，首付比例，利率等。

從周期判斷，房地產市場的調整已經進入到第六年，見底的窗口期已經到來。但是千萬不要掉以輕心，千萬不要以為第六年了差不多了，然后政策可以不用力了，然后就可以順其自然的讓它見底，這個很可怕的。

仍然要做好打攻堅戰的準備，如果說政策不給力的話，市場的調整可能會拖到2027年，這是現在大家的一個共識。