上海陸家嘴“港務大廈”遷建，為什么那么引人矚目？

01

楔子

這兩天，上海陸家嘴的“港務大廈”要遷建的新聞引起了網絡熱議，良有方的群里也有朋友提了這個問題，上周因為文章的話題已經排滿了，所以我打算放一放。

既然大家這么關注，今天這篇文章就來聊聊“港務大廈”遷建這個話題吧！

02

項目簡介

在介紹港務大廈遷建事件之前，我們不妨先了解下港務大廈的一些信息。

港務大廈

是位于上海浦東小陸家嘴金融貿易區內的一棟商務樓，與“東方明珠”、浦東海關毗鄰，建成于1994年。從老照片來看，在陸家嘴“落戶”的時間比東方明珠還早。

港務大廈從上世紀70年代就開始籌備，最初定位為華東輪船導航中心指揮大樓，由上海港務局、海事局和船舶研究所等單位合作參建，后由上港集團下屬公司管理。

1985年，上海計劃在陸家嘴建設東方明珠電視塔，也看中了港務大廈這塊地。但港務大廈已經在交通部立項完成，準備開工。為此市府與交通部協商，將港務大廈移到了現在的位置，離黃浦江只有50米左右。

而這次的遷建是將港務大廈又往東挪了200米左右。而原來港務大廈那塊地將成為東方明珠公園的一部分，釋放出14895㎡的綠地。（如下圖）

如果算上這次遷址，那么港務大廈已經遷了“兩回”了，而且每次都挪一點點，這到底有沒有必要呢？

03

空間形態

小陸家嘴金融貿易區是上海最重要的“城市形象”之一，所以從城市形象的“美化”角度來說，遷建是有一定必要性的。

我們不妨來看我畫的幾張分析圖。

如果將陸家嘴“三件套”與東方明珠電視塔連成一條線，然后再延申，那就來到了虹口北外灘地區了。那里正好是蘇州河入黃浦江的位置，還有個建筑叫做世界會客廳。（如上圖）

而港務大廈卻擋在了東方明珠塔之前，破壞了“從低到高，從開闊到緊湊”的空間形態。（如下圖）

而當港務大廈遷移到東側之后，雖然是區區的200米，效果也會不同。（如下圖）

我PS了一張將港務大廈“抹掉”的空間圖，大家看看是不是空間上更開闊了，地面的公園更完整了，也更合理了呢？（如下圖）

而遷建之后的港務大廈，不管建筑造型變成什么樣子，都無傷大雅了，因為它已經和周邊的建筑連成一體，成為了“背景板”。（如下效果圖）

所以從城市治理的角度來說，港務大廈如果能換個地方，當然對于城市空間是有貢獻的。

其實小陸家嘴地區臨江一線的那些高層非公共建筑，都應該治理掉，取而代之的是為人民服務的美術館、博物館等公共設施。

04

經濟賬

將港務大廈搬遷走，公眾其實沒什么意見。但聽說遷建的工程費用達到18億，這就引起了一些爭議。

這建成將近30年的港務大廈，一拆一建就花了18個億，卻只是向東平移了200米左右。如果把這些錢花在“老舊小區改造”等民生工程上，該多好啊？

所以港務大廈的遷建，其實還涉及到經濟賬是不是劃算的問題。

說到這個問題，我們要看看現在港務大廈的一些情況，我在百度上查到的一些信息也許能說明一些問題。（如上圖）

目前的港務大廈層高108米高，28層，所以層高在3米左右，這樣的層高已經無法滿足現代辦公樓的凈高要求了。

租金對外報價是4.5-6元元/平米/日（也有說2.7元），而陸家嘴地區的高端寫字樓價格都在10元以上，顯然也有不小的差距。

另外停車數量顯示是275個，按照5A甲級寫字樓每150-200平方米建筑面積配置1個停車位?的標準，港務大廈約3萬平方的建筑面積，停車數量倒是差不多。但地面上停滿了車，這樣子也不好看啊。（如上圖）

再加上港務大廈現在這樣的公區內裝標準，顯然也已經滿足不了現代寫字樓的需求了。（如上圖）

明明占著一塊“風水寶地”，但港務大廈因為當時的建設標準低，沒能很好的兌現天賦，這是不是有些“暴殄天物”呢？

而遷建之后的港務大廈將更加的現代，隨著容積率的提升，建筑面積增加到了近4萬平方米。而租金方面，也可以從5塊左右提升到10元。

所以不管是從增加的建筑面積收益，還是從租金增長收益，可能業主都是進行了“可行性”分析，并通過了相關的審批的。

而良有方群里提出的“港務大廈是不是如上圖這樣平移了200多米？”，從各方面的數據來看，應該不是。

因為現在的港務大廈主體108米，共28層。而新規劃的港務大廈層高100米，共21層。而且施工工期為1300天，所以顯然是拆除后新建，而非平移。

05

陸家嘴擴容

其實早在2020年，港務大廈要搬遷的方案已經出來了。

在《浦東新區黃浦江沿岸E14單元B5街坊控制性詳細規劃局部調整》方案公示中，就提到了遷建之后的港務大廈原址將變成一片公共綠地，兩條公共道路、一處游艇饅頭的地下配套設施和新增一個地下雨水調蓄設施。（如下圖）

關于地下雨水調蓄設施，主要是上海的防澇形勢還是挺嚴峻的，所以這是必要的措置之一，有興趣的朋友可以擴展閱讀：《》

除了港務大廈遷建之外，陸家嘴金融城將會有更多的項目迎來建設，因為陸家嘴金融城正計劃“擴容增效”。

根據上海規劃局《對浦東新區政協七屆一次會議第026 號提案的答復》中提到：

關于陸家嘴金融城“擴容增效”。

目前，新區正積極研究方案，明確十年內（2022-2031年）新增650萬平方米國際化、高品質空間，其中五年內（2022-2026年）新增350萬平方米，三年內（2022-2024年）新增100萬平方米的總體空間目標。

通過加快推進在待建項目的落地，實現350萬高品質商辦空間增量，主要聚焦花木行政文化區、浦江東岸南北發展帶、世紀大道東西發展軸、花木-龍陽路城市副中心、民生碼頭商業中心、塘橋地區中心等重點區域。通過推動港務大廈、麥德龍-百安居等空間的城市更新，實現80萬平方米的商辦空間增量。

通過對陸家嘴中心區進行功能復合的城市更新，實現220萬平方米空間增量。

而目前陸家嘴金融城的總建筑面積約：470萬平方，再增加220萬平方，就等于又多出了半個陸家嘴金融城啊。

而這些面積的增加，對于上海的GDP增長會帶來多少增效呢？又有多少面積會留給市民日常休閑使用呢？

讓我們拭目以待！

06

結束語

1990年，上海浦東迎來了大開發。經過了30多年的建設，我們建成了一座引以為傲的金融城。

2025年，陸家嘴金融城又迎來了“開發”。而這次不是大拆大建，而是“繡花一樣”的穿針引線，拾遺補缺。

像小陸家嘴地區這樣商務單元的城市更新，是上海首批啟動的10個試點單元之一。而港務大廈的遷建，也許只是試點的一個開始。