華住大會看“大住宿”未來：酒店進化與公寓崛起的交匯點

在2025年華住伙伴大會上，創(chuàng)始人季琦并未急于回應(yīng)投資者關(guān)于“行業(yè)是否內(nèi)卷”“現(xiàn)在入場是否太晚”的焦慮，而是分享了他三年來走訪278個地級市、62個縣級市、77次深入三四線城市的實地觀察。通過腳步丈量中國，他得出一個清晰的結(jié)論：堅定看好中國、看好酒店行業(yè)、看好華住。

華住創(chuàng)始人季琦的演講，雖然聚焦于酒店，但其底層邏輯——對市場紅利的判斷、對供給側(cè)改革的執(zhí)著、對體驗經(jīng)濟的擁抱、對投資回報的重塑——無一不適用于正處爆發(fā)前夜的中國住房租賃行業(yè)，尤其是專業(yè)化、品牌化的公寓賽道。

本期，URI將立足全球住宿業(yè)視角，深度剖析當(dāng)前現(xiàn)狀，并前瞻其未來發(fā)展趨勢。

01

全球鏡鑒：

中國“大住宿”的獨特機遇

季琦表示，縱觀全球酒店市場，歐美已進入“存量絞殺”階段。美國連鎖化率雖超60%，卻面臨供給老化、利潤攤薄的困境；歐洲受能源危機與政策波動影響，高端酒店入住率難以保障。東南亞、中東等新興市場雖具旅游紅利，卻受制于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱與品牌能力不足。

URI觀察到，華住對歐美“存量絞殺”與新興市場“基礎(chǔ)薄弱”的判斷，在公寓領(lǐng)域同樣成立。歐美租賃式公寓（如MFR）是成熟的資產(chǎn)類別，但增長緩慢；而中國龐大的流動人口、高昂的購房門檻以及“租購并舉”的國策，共同催生了一個萬億級的品牌公寓藍海市場。

人口與政策紅利：與酒店共享的4億中等收入群體，同時也是品質(zhì)租住的需求方。政策鼓勵下，保障性租賃住房與市場化租賃住房并行，為行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展窗口；

基建優(yōu)勢的賦能：高鐵網(wǎng)絡(luò)讓城市群聯(lián)系更緊密，不僅催生差旅住宿需求，也促進了核心城市與周邊城市的“職住分離”，為在價格洼地布局高品質(zhì)公寓提供了可能；

供給側(cè)的巨大缺口：中國租賃市場長期由C端散戶房東主導(dǎo)，存在產(chǎn)品非標(biāo)、服務(wù)缺失、租期不穩(wěn)定等痛點。這與酒店業(yè)中“效率低下的單體酒店”處境高度相似，正是品牌公寓通過專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化進行整合的絕佳機會；

產(chǎn)業(yè)支撐的共享：酒店業(yè)成熟的建材供應(yīng)鏈、模塊化裝修和數(shù)字化管理系統(tǒng)，可以無縫或低成本復(fù)用于公寓項目，實現(xiàn)降本增效。

02

趨勢浪潮：

酒店與公寓的融合與分野

華住提出的三大趨勢，在“大住宿”背景下有了更豐富的內(nèi)涵：

供給優(yōu)化 效率倍增：

“散兵游勇”到“正規(guī)軍團”

酒店的改革路徑是“連鎖化”，將單體酒店納入品牌體系；

公寓的改革路徑則是“機構(gòu)化”，將分散的房源或整棟物業(yè)，通過專業(yè)運營機構(gòu)，轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定、可靠、有服務(wù)的租賃產(chǎn)品。未來最大的機會在于將“糟心租”變?yōu)椤鞍残募摇保@與酒店“將賠錢店變?yōu)橘嶅X店”的邏輯同源。

體驗為王 消費煥新：

“棲身之所”到“生活方式載體”

酒店的“體驗” 更側(cè)重于短期的、高濃度的“氛圍與服務(wù)”，如全季的茶香、桔子的設(shè)計感；

公寓的“體驗” 則關(guān)乎長期的、日常的“生活與社群”。年輕一代不僅為“住”付費，更愿意為安全、便捷、智能、社交的租住生活買單；

產(chǎn)品融合：這催生了“酒店式公寓”和“長住酒店”品類的繁榮。它們提供帶廚房、洗衣機的套房，滿足商旅長住客、城市新移民對“家”的渴望；

服務(wù)延伸：公寓可以借鑒酒店的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和會員體系，構(gòu)建租客社群，組織活動，打造超越物理空間的歸屬感。

投資轉(zhuǎn)型 回報穩(wěn)固：

“開發(fā)配套”到“核心資產(chǎn)”

過去，酒店和公寓都曾作為地產(chǎn)開發(fā)的配套或去化工具。如今，兩者都必須獨立盈利。酒店投資看重的是高周轉(zhuǎn)、高RevPAR（每間可用客房收入）。公寓投資的核心是穩(wěn)定的現(xiàn)金流、高出租率、資產(chǎn)保值增值。其商業(yè)模式更類似于“運營驅(qū)動的實業(yè)”，需要通過精細化的運營管理，控制成本，提升租客滿意度和續(xù)租率，從而獲得長期、穩(wěn)定的回報。

03

華住之道的啟示：

公寓運營商的精進之路

面對復(fù)雜市場，華住的“三大硬功夫”為公寓運營商提供了絕佳對標(biāo)樣板：

市場洞察 精準(zhǔn)落子：細分戰(zhàn)場 精準(zhǔn)供給

可以借鑒季琦的“三個市場”理論：

高收益市場（一線/強二線）：適合發(fā)展高端服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓，滿足高支付力客群對品質(zhì)和服務(wù)的極致追求；

沖規(guī)模市場（省會/重點城市）：是青年公寓、普通白領(lǐng)公寓的主戰(zhàn)場，通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品快速復(fù)制，搶占市場；

待挖黃金市場（產(chǎn)業(yè)新城、大學(xué)城、交通樞紐）：布局藍領(lǐng)公寓、人才公寓，解決特定人群的剛性居住需求，社會效益與經(jīng)濟效益并存。

精益增長 品質(zhì)為核：運營為王 科技賦能

標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一：公寓更需要標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、配置和服務(wù)流程，確保租客在任何項目都能獲得一致的良好體驗；

會員體系：構(gòu)建公寓的“會員體系”——租客社群。通過APP實現(xiàn)線上簽約、報修、繳費、社交，提升粘性，驅(qū)動復(fù)購（續(xù)租）和轉(zhuǎn)介紹；

科技降本：應(yīng)用智能門鎖、智能水電表、AI客服等，大幅降低人力和管理成本。借鑒酒店的“集采與模組化裝修”，是公寓實現(xiàn)規(guī)模化盈利的關(guān)鍵。

避坑 穩(wěn)健經(jīng)營：選址定生死 產(chǎn)品是核心

將季琦的“兩個三好”原則適配為公寓版：

選址三好：好區(qū)位（近產(chǎn)業(yè)、近交通、近配套）、好物業(yè)（產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)合理）、好成本（租金或地價在模型內(nèi)）；

產(chǎn)品三好：好設(shè)計（空間高效、符合目標(biāo)客群審美）、好品牌（建立信任、降低獲客成本）、好服務(wù)（響應(yīng)及時、創(chuàng)造溢價）。

酒店與公寓——大住宿時代的雙生花

華住立志成為“中國住宿業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施”，這個愿景同樣適用于未來的頭部公寓運營商。它們構(gòu)建的將不僅僅是房間，而是一個涵蓋短期住宿、中長期租住、乃至生活服務(wù)的完整生態(tài)體系。

酒店的故事是關(guān)于“出行”的升級，而公寓的故事則是關(guān)于“居住”的革命。兩者正從不同的起點出發(fā)，在“體驗經(jīng)濟”和“效率革命”的旗幟下匯合。

對于投資者和從業(yè)者而言，理解酒店業(yè)的成熟經(jīng)驗，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用于公寓這一更具潛力的賽道，將是在中國“大住宿”行業(yè)從“規(guī)模大”走向“品質(zhì)強”的進程中，抓住下一波紅利的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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