大洋鷺洲，掛牌1804天，超百個客戶看房，調價25次以后成交

你可能不敢相信，現在買房的客戶，存在著多少的不確定性。今天看房時，還在你家里談笑風生，次日就銷聲匿跡了。

一個看房的案例：

“小方經理，你今天可以帶我去看幾套房子嗎？”大姐問道；

“可以的，這是我們的本職工作。”我回答。

隨后，我安排部門里的一位同事，帶著她去看了半天的房子。回來之后，同事和我反饋說，這位姐的房子馬上要拆遷了，要在這幾天內，買一套房子，已經看中兩套房子，明天過來再看一次，就可以約業主談價格了。

看著她一臉的笑意，我心里想，你還是太年輕了。

次日，客戶再次被邀約出來看房，這次的看房體驗并不是很好，在小區里碰到了某業主辦喪事，客戶覺得很晦氣，房子還沒看，轉頭就從小區里出來了。她還特意道歉，說今天人不舒服，又遇到這種事，就不看了。

晚上，我跟進她的情況，她很無可奈何的說：我本來打算在福州買一套房子，這兩天看了房子之后，感覺并不是很好，也不想急沖沖的下決定，還是先租一套房子，等等在看吧，這幾天謝謝你們了。

因此，我們可以看到，當下買房的客戶群體中，經常會充滿了不確定性的因素。

我們還經常遇到，今天簽了合同，第二天就不想要了，直接進入談違約的過程。也遇到買了房子之后，反而變得更焦慮了，生怕自己買貴了等情況。

二手房方面就是這樣，今天成交的房子，掛牌5年的時間才把房子賣掉，看過房子的客戶已經超過近百組。

成交小區：大洋鷺洲；

成交時間：2025年10月；

成交數據：產權288.9平米，5房2廳，聯排東端頭，毛坯，385萬，成交單價13327元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌的時間是1804天，換算一下是5年多的時間，從2020年一直賣到現在，看著市場的價格一步步走低，我也挺佩服業主，能扛得住這么久的時間。在這期間，房子調價25次，帶看客戶近一百組，說明別墅仍有很多群體在關注。

2、2018年，福州提出的禁墅令之后，在福州的市面上很難看到新的別墅入市，特別是在地段好一些的位置，都沒有別墅的身影。陽光城登云湖算是最新的別墅產品，可所處的地段，連樸樸超市都無法送達，繼而，大多數購買別墅的群體，都被推向閩侯，也就是大洋鷺洲這些小區當中。

3、大洋鷺洲，2008年交付使用的小區，內部共有100棟，181戶業主，綠化占40%，物業費2.5-3元/月，小區位于上街大學城片區，洪塘大橋和橘園洲大橋之間，毗鄰在烏龍江畔，屬于較好的別墅產品系列。

玻璃大王，慈善首富，曹德旺當初就是在這里，自己批了一塊地皮，蓋了一棟大別墅，用于居家生活，從地圖上，還能看到他們家的大致樣貌。

4、大洋鷺洲目前在售的房源37套，多數以聯排為主，價位在300-400萬之間，獨棟別墅的價位在1000萬以上，掛牌均價無法參考，受到草地大小以及面積，區位的影響。

今年成交的大別墅相對較少，多數都是聯排為主，從數據查閱來看，2025年僅有3套交易量，年初精裝獨棟的價格是520萬，年末聯排毛坯成交價是385萬，這個區間可以做個參考。

購房建議：

對于別墅，除了享受它的大空間，隱私性強，有天有地的生活之余，還要考慮到它的其他因素。

1、交通不夠便利，出行需要自駕；大洋鷺洲位于三環外，距離地鐵口大約1公里多，公交車的數量也相對較少，步行至大門口的時間也會久一些。

2、配套不夠成熟，這是許多別墅的一個共同特征，日常購物都要去比較遠的地方，大洋鷺洲就要去博士后購物廣場或者是永嘉天地。

3、入住率低，大洋鷺洲的入住率不高，許多別墅都是毛坯狀態，小區內的生活氛圍比較冷清。

以上這些情況大多數別墅都存在，特別是閩侯的別墅，更是如此。

別墅的資產邏輯與普通住宅不同：

• 抗跌性強：由于土地資源稀缺，別墅供應量有限，在樓市波動中表現更穩定。例如，福州主城低密別墅（如美之國）因地段稀缺，保值能力顯著。
• 長期投資價值：犧牲流動性的同時，別墅的升值潛力高于高層住宅，尤其核心地段的優質項目。
• 身份認同：在福建等地，建別墅是“光宗耀祖”的傳統，象征家族興旺與社會地位。
• 生活方式選擇：別墅滿足了對自然、個性化空間的需求，如庭院種菜、家庭影院等，契合追求精神富足的人群。

小白觀樓市，更多內容可看主頁；

歡迎點贊+關注+轉發給身邊朋友。