為什么上海新盤物業費突然變貴

你知道，上海這幾年漲價速度最快的是什么嗎？

不是工資，不是物價，也不是房價，而是上海的物業費

當我翻開今年上海新盤的物業費數據時，被嚇了一跳

我沒想到的是，上海天價物業費情況居然已經這么普遍了

如你所見，20元/平/月似乎已經是進入上海頂豪小區物業費的門檻，讓人望而卻步

可天價物業費也并非是上海豪宅的專利

當我們打開更多數據一看，那些郊區的剛需盤、改善盤，物業費的漲幅，同樣猛烈

2020年，我們曾經做過一個關于上海物業費的數據統計，當時，內環新房物業費大概8到10元、中外環5到6元、外環4-5元

而今年，當我們再以環線的角度來看物業費情況的時候，你會發現漲幅相當驚人

現在上海內環內新房物業費20元/平/月水平已是普遍現象

而內中環15元、中外環12元，就連外環外也已經來到了8元

對比五年內前，上海新房物業費可以說是快速實現了翻倍增長

在全國物業費大跳水的今年，似乎只有上海的物業費還在水漲船高

而在這樣的外部環境中，客戶對天價物業費能夠提供的服務，是越發不信任

為什么物業費還能漲價，為什么還可以定價這么離譜？

上海新房堪稱天價的物業費，是不是一種泡沫？

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大家應該對物業費有一個全新認知

要想確保最基本的物業服務，以前老小區幾毛一塊的物業費已經不復存在了

最近這兩年，上海新房物業費的普漲程度，已經遠遠超過人們的預期

上海新一代豪宅物業費高于15元/平/月的小區，已經非常普遍

有媒體統計過，如今內環內豪宅的平均物業費水平已經達到了16元以上

事實上，今年上海那些內環內新開的豪宅，物業費都奔著20元/月/平而去了

不過，在上海不僅僅是豪宅物業費貴，就連改善盤，甚至郊區剛需盤，物業費這兩年也猛漲起來了

中環以內，高于10元的物業費，已經是稀疏平常的現象

上海即使是剛需扎堆的外環外新房，從當初的4元起步，現在甚至出現了7-8元高價物業費

隨便一個150平米左右的新房，每個月少說都要花上1000元的物業費，一年下來就是小一萬

郊區新房的物業費之所以漲上來，也是因為這兩年新盤卷會所的現象過于夸張

現如今，大部分上海郊區新房基本配置高級會所，上海會所的空前內卷，帶來的物業費溢價，最后由業主來承受

即便是同一個品牌開發商造的小區，物業公司是同一家，價格漲上去的速度，比房價夸張多了

就是這樣離譜的漲幅速度下，當人們看到被譽為上海豪宅標桿的豪宅小區，卻爆出連最基礎的物業服務都沒做到位的新聞的時候

就會不禁質疑，是什么讓上海物業費越來越貴，非理性上漲呢？

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歸根結底，物業費上漲，依然是地產行業特殊周期帶來的特殊產物

當我們回看這十年，地產初于一個長期的新房限價時代

曾經房地產為了抑制核心城市的房價過于快速的上漲，對一手商品房采取了極其嚴格的限價政策

于是捆綁高價的物業費是開發商在限價時代，追求利潤平衡點的一種方式

大部分新盤的物業合同，都是由開發商的相關企業來承接，這樣一來，當地產開發的利潤被壓縮，也能夠從高價物業費中反哺回來，成為利潤的補充

物業費越漲越高，還有另一個原因，有些城市的物業費定價其實非常市場化

比如上海在2015年初，就正式取消了物業費的政府指導價，對物業費實行市場調節價原則，所以物業費漲價就存在理論條件

并且，整個物業費的提價體系是非常艱難的

物業費并不像房價那樣，每年可以有穩定上漲的空間，它要經過一個非常漫長的業委會、物業、包括業主層層的探討才能完成一次價格的提升

甚至提升的維度也并沒有那么大，上海很多老小區甚至好幾十年都沒漲過物業費

所以這也是為什么開發商制定物業費的時候，它會選擇放在一個相對比較高的空間

從一開始就定的價格偏貴，對沖后期多年不能漲價的成本風險

我們看到的8塊也好，15塊也好，這個物業費價格從一開始就不是為了今年而制定，可能是未來十多年甚至二十多年的物業費水平

還有，其實大部分小區的物業費繳納率并非很高

據相關調查顯示，上海一些小區的物業費繳納率甚至低于70%，面對不斷上漲的各種成本也難以上調物業費

限價導致的利潤壓縮，后期物業調價難度高，物業費收繳率不盡如人意...

是這些原因導致了今天我們看到的上海新盤出現大量天價物業費的現象

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也因此換來的是，上海業主正在默默承受著不合理的物業費溢價

上海新房的物業費價格存在泡沫化趨勢

我們說價格的上漲要和價值相匹配，但是上海的新房物業費，顯然就不是

這幾年上海新房物業費的漲幅就是非理性非線性的

2020年至2025年，上海新房的房價漲幅，每年約為10%，而同類新房的物業費上漲的速度卻超過了這個數字

2021年，在上海虹口北外灘當時的新房項目，華潤蘇河灣中心潤府，物業費為10.8元/平/月

而2025年，虹口新盤小區的物業費，已經有多個項目超過了20元甚至30元/平/月

短短五年時間不到，同一個地段的新盤，物業費翻2-3倍增長，物業費的漲幅遠高于新房價格漲幅

中環附近新盤也是如此

2020年左右交付的靜安府西區物業費在6.9-8.8元/平/月的情況下，今年中環金茂府的物業費已經漲到了7.8元/平/月，還不包含能源費

可以看到，房價一年漲幅10%不到，而物業費短短幾年，就翻了幾倍增長

上海新房物業費漲價的空間，的確是過熱過快了

最泡沫化的還不是價格的上漲，而是價格翻倍上漲后，并沒有帶來服務內容的同等優化提升

反而是嚴重的質價不匹配

大家有沒有發現，關于物業費還有一個怪象

就是物業收費標準非常明確，服務標準卻模棱兩可

我問了身邊一圈朋友，很少有人能夠說的上來，自家小區的物業到底具體每年每月提供什么服務，外立面到底是幾個月清洗一次，都不清楚，小區有幾個管家，一問三不知

原因是物業公司收取了物業費之后，并沒有同時向業主提供具體的服務清單，這是行業存在一大問題

其次就是，收取高價服務費的小區，卻只提供基礎服務

我們說什么樣的服務才能夠支撐起超過20元/平/月的物業費，除了基礎的服務之外，那些非標準化的，定制化的圈層，稀缺的資源才是高端服務的靈魂

然而，從目前看到的其他豪宅改善的物業服務水平來看，還遠遠達不到

這是小紅書上曝光的浦東某新盤物業費12.5元/月/平的服務標準

業主來說一年繳納的物業費一萬多塊，瀏覽下來，其實和那些收費4-5塊的普通剛需盤并無太大差距

所謂的特色增值服務部分也沒有看到太大亮點，甚至外賣都沒辦法由管家配送到家

這樣的現象其實挺普遍的

很多樓盤收取高價服務費，卻連基礎服務都做不到位，談何高端呢

我們再來橫向對比

上海有很多二手小區，比如仁恒、綠城的二手房，物業費目前也只有4塊左右，但小區整體維護水平卻遠遠高于同價格的項目，真正做到了歷久彌新

所以，要維護好一個小區，物業費不一定要到天價才能做到，可見上海部分新房物業費價格泡沫化、質價不匹配的情況有多嚴重

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從天價物業費，我們可以窺視行業發展中轉型的陣痛，依然存在

如今房地產行業已經從一次性銷售轉向追求長期運營

習慣了賺快錢高周轉，重開發輕運營的房企，現在要被迫思考如何從長期服務中實現價值轉換，目前大部分物業服務匹配不上價格

如果物業公司在高價收取物業費之后，沒有提供相匹配的價值和服務，面臨的可能就是越來越低的繳納率，或者是直接被換掉

今年上海出臺了換物業的征求意見稿，有可能未來只需要20%業主提議，便可以召開業主大會，換掉物業公司

未來部分高端項目物業費下調10-20% 也不是不可能

上海天價物業費降價這件事，其實今年已經打響了第一槍

今年徐匯濱江某新房豪宅，就在交房中公開通知業主，將物業服務費從原價13.6元/平/月調整為10.5元/平/月，停車費也一并給業主免了

與其這樣，不如讓物業費回歸至理性價格空間，也呼吁未來建立更加完善的物業服務標準和機制

理想的狀態應該是，一分價錢一分貨

建立透明的服務標準體系，每個樓盤收取了物業費之后，要交付給到業主清單明細的服務內容，并定期聽取客戶意見，做持續改善

還可以建立類似水電煤的階梯式收費體系，明確不同價位對應的服務內容

一個樓盤的物業費，可以分為ABC幾種套餐，讓只想要基礎服務的業主少交物業費，讓希望享受高端服務的業主有更多選擇權

最后，業主也要積極推動地參與業委會成立和成熟運作，這樣才能真正掌握話語權

真正參與到小區治理當中來，如果物業公司不作為，我們也要有換掉它的底氣

只有如此，物業費才能回歸服務本質，不再成為開發商與物業公司聯手制造的價格泡沫

如大家所見，眼下的房地產行業，正在進入一個重構信任體系的時代，不論是房價、產品，還是服務

現在國家出臺的好房子政策，在倒逼開發商品質升級內卷，重塑商品房口碑

我們也期待有一天，在國家好房子的頂層規劃中，可以更多出現對于物業服務升級的具體標準

讓天價物業費，價有所值，而不是價格刺客

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6294篇原創文章