銀行低價(jià)甩賣房產(chǎn)，比法拍還狠

銀行開始“甩賣”房子了！價(jià)格低到懷疑人生。這不是開玩笑，最近包括工行、建行、農(nóng)行在內(nèi)的多家銀行，紛紛通過(guò)線上平臺(tái)直接賣房。蘭州農(nóng)商行之前掛了一套125平方米的住宅，最終成交價(jià)151萬(wàn)元，同小區(qū)的二手房，掛牌價(jià)普遍在180萬(wàn)以上，這一下就省了三四十萬(wàn)。還有更夸張的，廣東云浮農(nóng)商行掛過(guò)一套商住房，起拍價(jià)才8萬(wàn)元，8萬(wàn)塊錢在現(xiàn)在能干嘛？可能連個(gè)好點(diǎn)的車位都買不到，居然能拿下一套房子。

而且這可不是個(gè)別銀行的個(gè)別行為，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一股“銀行賣房潮”，不光農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行這些國(guó)有大行在賣，蘭州銀行、吉林銀行這些城商行也在賣，甚至各地的農(nóng)信社也是主力軍。四川農(nóng)信系統(tǒng)半年內(nèi)掛牌的房產(chǎn)標(biāo)的就超過(guò)2.5萬(wàn)套，遼寧農(nóng)信也有1萬(wàn)多套，蘭州銀行2025年的直售房源比去年一下子增長(zhǎng)了57%，達(dá)到了1779套。

銀行手里怎么會(huì)有這么多房子？這些直銷房，不是銀行自己蓋的，也不是投資炒房買的，全是“不良資產(chǎn)處置”的產(chǎn)物，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是“抵債房”。這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有變化，有些個(gè)人和企業(yè)就扛不住了，還不上銀行貸款，變成了“斷供族”。

數(shù)據(jù)顯示，上市銀行的按揭不良率一直在上升，部分銀行漲幅超過(guò)20%，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的不良率更夸張，部分都超過(guò)30%了。銀行也不能眼睜睜看著自己的錢打了水漂，只能通過(guò)法律程序，把這些抵押的房產(chǎn)收回來(lái)，變成自己的資產(chǎn)，硬生生從“放貸的”變成了“房東”。尤其是一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，借款規(guī)模大，抵債的房產(chǎn)套數(shù)也多，比如蘭州農(nóng)商行之前給一家房地產(chǎn)公司放了貸款，結(jié)果這家公司還不上，最終銀行通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，拿到了250多套住宅和十幾套商鋪。

銀行的核心業(yè)務(wù)是放貸賺利息，不是當(dāng)房東收房租，手里握著成千上萬(wàn)套房子，不僅不能產(chǎn)生收益，每年還得掏維護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)，更重要的是占用了大量資金，影響銀行的流動(dòng)性和資本充足率，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)就是“燙手山芋”，必須盡快甩出去，把“死資產(chǎn)”變成“活現(xiàn)金”，不然越拖越虧。

銀行處置這些抵債房，以前不都是走法拍程序嗎？現(xiàn)在怎么親自下場(chǎng)直銷呢？

現(xiàn)在法拍房的成交率太低，2025年6月的最新數(shù)據(jù)，法拍房的供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了3.2萬(wàn)套，但成交只有3215套，平均成交折價(jià)率高達(dá)31.3%，很多房子流拍一次又一次，銀行想回籠資金比登天還難。而直銷就不一樣了，產(chǎn)權(quán)完全歸銀行所有，已經(jīng)剝離了原有的債權(quán)債務(wù)，買家不用擔(dān)心遇到民間借貸、隱性租約、原業(yè)主拒遷這些亂七八糟的糾紛，成交率自然高很多。就像買東西，一個(gè)是來(lái)源不明、可能有質(zhì)量問(wèn)題的“三無(wú)產(chǎn)品”，一個(gè)是品牌直營(yíng)、售后有保障的“正品行貨”，你說(shuō)大家更愿意買哪個(gè)？

其次，法拍房的流程太繁瑣，周期太長(zhǎng)。從貸款違約到最終完成法拍銷售，通常需要兩年以上，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不好，周期可能還會(huì)更長(zhǎng)，銀行等不起啊。直銷模式就簡(jiǎn)單多了，銀行自己當(dāng)房東，直接掛牌銷售，省去了很多司法程序，大大縮短了處置周期，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，早一天拿到錢，就能早一天把資金投到更賺錢的業(yè)務(wù)上，這賬怎么算都劃算。

還有一點(diǎn)，法拍房的折價(jià)太狠，銀行虧得太多。本來(lái)就是抵債房，法拍的時(shí)候還要再打個(gè)七折六折，銀行的債權(quán)回收率太低。而直銷房雖然也比市場(chǎng)價(jià)低，但定價(jià)權(quán)在銀行手里，可以根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整，第一次沒(méi)賣掉就稍微降點(diǎn)價(jià)，第二次再降點(diǎn)，既能吸引買家，又能最大限度減少損失，比法拍房那種“一刀切”的折價(jià)要靈活得多。

銀行選擇直銷而非法拍，不是心血來(lái)潮，而是經(jīng)過(guò)深思熟慮的“理性選擇”，核心就是為了更快、更多地回收資金，化解不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

可低價(jià)直銷房大規(guī)模入市，又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成多大沖擊呢？

首先，最直接的沖擊就是重塑了市場(chǎng)價(jià)格的“錨點(diǎn)”。以前大家買房，都是參考周邊二手房的掛牌價(jià)，現(xiàn)在銀行直接拋出一批比市場(chǎng)價(jià)低20%-25%的房源，這個(gè)價(jià)格就成了區(qū)域內(nèi)的“地板價(jià)”，相當(dāng)于給周邊的房?jī)r(jià)定了一個(gè)新基準(zhǔn)，其他賣家要么跟著降價(jià)，要么就賣不出去。開發(fā)商的新房也得重新定價(jià)，溢價(jià)空間被大大壓縮，這會(huì)加速整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的價(jià)值回歸，擠掉那些虛高的泡沫。

其次，會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的供需失衡。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就供大于求，很多城市的庫(kù)存去化周期都在拉長(zhǎng)，現(xiàn)在銀行一下子拋出數(shù)萬(wàn)套甚至數(shù)十萬(wàn)個(gè)房源，供應(yīng)量大幅增加，而購(gòu)房需求并沒(méi)有同步跟上，這就會(huì)讓買方市場(chǎng)的特征更加明顯，購(gòu)房者的議價(jià)權(quán)會(huì)越來(lái)越大。以前是賣家說(shuō)了算，買家得搶房；現(xiàn)在是買家說(shuō)了算，不僅能挑挑揀揀，討價(jià)還價(jià)，甚至要求送裝修、送家具，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事，但對(duì)那些想盡快賣房的業(yè)主和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力可就大了。

此外，直銷房還會(huì)沖擊傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介行業(yè)，引發(fā)行業(yè)“大洗牌”。以前房產(chǎn)中介的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是掌握房源信息，靠著信息不對(duì)稱賺錢。現(xiàn)在銀行繞開中介直接對(duì)接客戶，把大量低價(jià)房源掌握在自己手里，這對(duì)中介來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是“降維打擊”。以后大家想買低價(jià)房，直接去看阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)的“銀行清倉(cāng)”欄目，甚至在銀行的公眾號(hào)上就能找到，那些只靠信息差賺錢、服務(wù)水平差的中介，肯定會(huì)被市場(chǎng)淘汰，而能提供專業(yè)服務(wù)，比如幫客戶核實(shí)產(chǎn)權(quán)、實(shí)地考察、辦理過(guò)戶手續(xù)的中介，才能存活下來(lái)，這也會(huì)倒逼整個(gè)中介行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了普漲時(shí)代，銀行直銷房的出現(xiàn)也是把雙刃劍：既給剛需群體帶來(lái)了“撿漏”的機(jī)遇，也給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊；既幫助銀行化解了不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也加速了市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。