合肥拆遷地圖大刷新！2025年這些區域迎來價值重塑

拆字一噴，喜提大奔。合肥主城正迎來一場規模空前的資產重組浪潮。

“征一補一、增購15㎡、房票安置……”包河區仰光片區的拆遷補償方案在居民中引發熱議。根據方案，選擇貨幣補償的居民，補償金額可達數百萬甚至上千萬元。這僅僅是合肥2025年城市更新大幕的縮影。據《合肥市區城中村改造三年攻堅行動實施方案（2023-2025）》，2025年將完成27個片區、189萬平方米房屋征遷任務。瑤海、包河、蜀山等區域拆遷同步推進，一場改變城市面貌和居民命運的變革正在上演。

NO.1 | 壹

補償方案揭秘，仰光片區拆遷戶能拿多少錢？

包河區住建局11月5日發布的《仰光片區城市更新項目（生物藥廠片區）國有土地上房屋征收與補償方案（征求意見稿）》，為我們提供了觀察合肥拆遷補償的樣本。這份方案明確，被征收人可選擇產權調換（含房票安置）或貨幣化補償。安置房面積確定采取“征一補一”原則，按房屋套內建筑面積計算，再根據產權調換房屋實際公攤系數確定最終建筑面積。

更為關鍵的是，被征收人還可按產權證每戶增購不超過15㎡建筑面積，增購價格僅按3800元/㎡的建筑安裝成本價計算。

對選擇貨幣補償的居民，補償計算公式為：產權調換建筑面積×同區域類似商品房評估價+政策性增購面積×（評估價-建筑安裝成本價）。

假設一套100㎡套內面積的住宅，公攤系數25%，評估價2.2萬元/㎡，選擇貨幣補償可獲得：100×1.25×22000+15×（22000-3800）=275萬+27.3萬=302.3萬元。

這一補償標準明顯高于周邊二手房價格，意味著拆遷戶購買同區域新房還有富余。這也是拆遷消息一出，周邊二手房業主立即調高售價的原因所在。

目前，仰光片區更新范圍涉及太湖路、金寨路、桐城南路、南二環路、寧國路、休寧路圍合區域和蕪湖路街道馬沖、韓洼地塊，更新面積達3.7平方公里。片區內已有中海觀賢府、觀廬府、未來之境三個新項目虎視眈眈，等待這批新增購買力入場。

NO.2 | 貳

拆遷地圖全面擴展，多區域同步推進

仰光片區只是合肥2025年拆遷大版圖的一部分。從瑤海到蜀山，從包河到高新，拆遷改造工程已全面開花。

瑤海區成為拆遷主戰場。和平片區城市更新效果圖近日出爐，片區東至東二環路，南至南淝河，西至東一環路，北至淮南路，總面積約3.54平方公里（合5313畝）。擬拆遷用地面積76.53公頃（合1147.95畝），涉及5101戶、1.4萬人。

瑤海區還公布了榆梓坎片區、銅陵路片區、雨山路片區、花沖片區等更新計劃。其中，和平片區更新將遵循三大原則：老城減法，有機更新；產城融合，職住平衡；統籌規劃，分步實施。

蜀山區高鐵西站片區同樣值得關注。片區東至潛山北路-高塘湖路-十里店路，南至樊洼路，西至懷寧北路，北至清溪路，涉及井崗鎮十里店社區、五里墩街道的零星地塊，總面積109.65公頃。

合肥樓市航拍圖

10月23日，“煥新十里店，筑夢新生活”城中村搬遷工作正式啟動，標志著十里店即將告別“舊時光”，全速邁入宜居、宜業、宜游的“新未來”。

11月3日，蜀山經開區連發7條征地補償方案，涉及小廟鎮馬場村、拐崗社區、小蜀山村等20余村民組，總征地面積約540.27畝。

高新區和肥西縣也不甘示弱。10月22日，高新區連發2條征收文件，涉及天樂社區、長寧社區；10月20日，肥西縣發布征地公告，擬征收三河鎮跨河社區集體所有土地57.40畝。

包河區則包括宿松路片區、水陽江路片區、綠色港灣片區、渤海灣路片區等多個片區納入拆遷計劃，展現了合肥從版圖擴張向老城區更新的戰略轉變。

NO.3 | 叁

房票安置再升級，市場影響已顯現

拆遷補償方式的創新，特別是房票安置制度的推廣，正在對合肥房地產市場產生深遠影響。

房票安置允許被征收人憑房票在合肥市范圍內購買商品房，有效將拆遷購買力引導至商品房市場。這一方面減輕了政府建設安置房的壓力，另一方面有助于商品房市場去庫存。

合肥樓市航拍圖

從目前情況看，房票安置政策有進一步放寬的趨勢。早期房票多限于本區域使用，現在逐漸擴大至全市范圍；使用期限也從短期延長至1-2年，給予被征收人更充分的選擇時間。

拆遷帶來的購買力釋放已經對市場產生明顯影響。以包河區包公街道河濱地塊為例，此前曝光的補償預協議書顯示，被征收房屋市場評估單價約為20525元/㎡。而該區域二手房價格普遍在1.8-2萬元/㎡左右，拆遷戶拿到的補償款足以覆蓋購買同區域新房還有富余。

拆遷也帶動了學區房市場的活躍。瑤海和平片區擁有和平小學+38中雙本部學區資源，拆遷消息傳出后，周邊二手房業主紛紛調高售價。類似情況在蜀山50中地塊、包河48中本部學區等地均有上演。

開發商也已嗅到商機。濱湖高速尚闔院、龍川瑧悅、海上瑧悅等項目明確表示支持房票安置，爭奪這批優質客戶資源。政務東、淝河等熱點板塊的新盤，更是將拆遷戶作為重點目標客戶。

NO.4 | 肆

結語

合肥城市發展正從新區擴張轉變為城市更新，這一轉變帶來多方面影響。

拆遷規模將持續擴大。根據各區政府工作報告，2025年瑤海區計劃完成征遷面積超20萬平方米；包河區征遷70萬㎡，力爭完成20個城中村改造任務；蜀山區推進8個城中村改造；廬陽區實施12個城中村改造。

核心地塊將加速上市。據網友爆料稱，包公街道河濱地塊、濱河灣A地塊等優質地塊有望今年年底入市，進一步激活房地產市場。

房票安置將成為主流。相較于傳統安置房建設，房票安置效率更高，更能滿足居民差異化需求。預計房票使用范圍、期限和購買標的將進一步放寬，甚至可能跨區域使用。

對于居民而言，面對拆遷應理性選擇補償方式。若家庭住房需求較為迫切，或有特定區域偏好，可優先考慮產權調換；若已有住房，或希望靈活配置資產，貨幣補償可能是更好選擇。

對于投資者，應關注拆遷進度和房票流向。拆遷片區周邊的品質樓盤、有明確拆遷規劃但尚未啟動區域的房產，均存在投資機會。特別是擁有優質學區、交通便利的存量房產，有望享受拆遷和升值的雙重紅利。

未來兩年，合肥樓市將出現明顯分化：有拆遷規劃的區域房價獲支撐，缺乏更新動力的區域可能面臨調整。拆遷釋放的購買力將主要流向品牌開發商、優質配套的新盤，進一步推動市場優勝劣汰。

拆遷不僅改變著城市面貌，也在重塑房地產市場格局。對居民而言，這是資產重組的機會；對開發商而言，這是爭奪客戶的機會；對投資者而言，這是捕捉紅利的時機。在這場城市更新大潮中，唯一確定的是：合肥的城市價值和居民資產價值將獲得重新定義。