2.1%增長來之不易，貝殼何以“抗住”周期波動？

當前中國房地產市場已進入深度調整期，發展邏輯實現根本性轉變，從過去大拆大建的增量擴張時代，正式邁向以城市更新為核心的存量運營時代。市場機會不再呈現全面普漲特征，而是以“好城市+好房子”的結構性形態呈現，成為支撐市場穩定的關鍵支柱。

市場需求分化、競爭格局重構的背景下，“穩增長”已成為企業穿越周期的核心能力。面對行業變局，貝殼推進戰略轉型成效顯著，以“一體三翼”的清晰定位構建穿越周期的核心能力。

11月10日，貝殼發布財報顯示，今年前三季度，貝殼實現凈收入達723.91億元，比上年同期增長16.14%。單獨第三季度，貝殼總交易額（GTV）達7367億元，凈收入達231億元，同比增長2.1%。這種穩健增長的態勢，在房地產行業仍處深度調整的“陣痛期”屬實不易。

貝殼的戰略轉型在當前行業格局下，既錨定了存量時代的核心機會，又通過多元業務布局分散風險，為貝殼在行業調整期實現穩健發展奠定了基礎。

筑牢基本盤

存量房業務的韌性核心在于“效率革命”而非“市場紅利”。過去行業依賴“人海戰術”的粗放模式早已難以為繼，在消費需求精細化升級的當下，貝殼通過數字化工具重構服務流程，實現了逆勢增長。

以上海等核心城市推行的“房源分級管理”機制為例，通過大數據給房源打上不同標簽，引導經紀人聚焦高匹配度房源，使得核心城市房源成交周期大大縮短，轉化率亦同步提升。

從消費者需求來看，無論何種的精細化需求，這種對“人房匹配”核心環節的效率優化，比單純依賴市場行情波動更具可持續性，也構成了貝殼的核心護城河。

作為貝殼的核心支柱，交易業務在2025Q3的表現充分展現了其韌性。財報數據顯示，第三季度，貝殼存量房業務GTV達5056億元，同比提升5.8%。要知道同期全國存量房市場整體交易額同比僅微增1.2%，貝殼的增速足足是行業均值的4倍多。

更關鍵的是，這一增長并非依賴鏈家單品牌的支撐，而是平臺生態聚合效應的集中釋放。第三季度，貝聯經紀人貢獻的存量房GTV就達到3156億元，同比增長11.4%。這也意味著，貝殼對多元服務者的吸引力和賦能能力正在持續增強。

貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東也對此表示，持續創新才能穿越行業周期，通過這些嘗試，貝殼看到了一條以科技重構作業模式、以效率驅動規模增長的全新路徑。

貝殼新房業務的表現則體現了對“結構性機會”的精準把握。前三季度，貝殼新房業務實現凈收入233.34億元，同比增長13.4%。

同時通過“B+”輕運營模式下沉低線城市。這種聚焦優質項目+輕量化下沉的策略，既規避了高風險項目的拖累，又捕捉到了低線城市的改善型需求，為新房業務提供了穩定增長極。

“三翼”破局質變

如果說交易業務是貝殼的“壓艙石”，那么以?整裝（家裝家居）、?惠居（租賃）、?貝好家(數字驅動型房地產開發平臺)為核心的“三翼”多元業務，就是其突破地產周期桎梏的增長引擎。

當前房地產行業正經歷從“增量擴張”到“存量運營”的結構性轉型，疊加市場周期波動加劇、需求場景多元化等趨勢，單純依賴房產交易的盈利模式已難以支撐企業長期發展。

貝殼作為房產服務行業的頭部企業，大力發展家裝、租賃、個性化居住產品等非交易業務，并非偶然的戰略選擇，而是對房地產發展規律的精準把握。

第三季度，貝殼財報最亮眼的突破，莫過于非房產交易業務凈收入占比升至45%，創下歷史新高。這一數據意味著，多元業務已從三年前的“補充角色”，正式成長為與交易業務并駕齊驅的核心板塊。

其中，家裝業務的盈利突破最具標志性。第三季度，家裝業務實現凈收入43億元，貢獻利潤率提升至32%，同比增長0.8個百分點。這一突破打破了家裝行業重資產、低盈利的行業魔咒，核心在于貝殼將房產交易的流量優勢轉化為供應鏈優勢。

貝殼非房業務的成功，本質上實際是“居住場景”的延伸服務，而非孤立的新業務，這種與核心業務的協同性，正是其快速起量的關鍵。可以說，貝殼不是逆勢而為，而是順勢轉型。順應行業從規模擴張到質量競爭的趨勢，順應消費者從單一交易到全周期服務的需求。

現金為王抵抗周期

在房地產行業多次經歷流動性危機后，財務健康度已成為衡量企業抗風險能力的核心指標。貝殼財報展現的審慎風格，恰恰為其穿越周期提供了充足的“安全墊”。

貝殼首席財務官徐濤表示，2025年第三季度，存量房交易的總交易額穩步增長，新房業務的貨幣化能力表現穩健。家裝家居業務和房屋租賃服務均實現業務城市層面扣除總部費用前的盈利，貢獻利潤占毛利的比例創歷史新高。

運營效率的持續優化是財務健康的核心密碼。第三季度貝殼經營費用降至43億元，同比下降1.8%，環比下降6.7%，在收入同比增長2.1%的背景下，實現了增收減費的良性循環。

費用下降的關鍵動作之一在于數字化轉型，目前，貝殼AI技術已覆蓋房源核驗、客戶溝通、合同簽署等12個核心環節，人均服務效率提升的同時，人工成本占比也在下降。同時通過組織架構優化，合并重復業務部門，管理費用亦同比出現下降。

值得注意的是，貝殼在科技研發上的投入并未縮減，第三季度研發費用達6.48億元，同比增長13%，這種向科技要效率的投入邏輯，既保證了短期成本優化，又夯實了長期競爭力。

在穩健的現金儲備下，貝殼今年斥資約675百萬美元回購股份，金額比去年同期增長15.7%，回購股數占2024年末總股本約3%。這一舉措可以說既體現了管理層對公司未來的信心，同時也向市場傳遞了穩定信號。

站在行業轉型的十字路口，貝殼財報的韌性表現，為房產服務行業提供了清晰的轉型路徑，即以交易業務為核心筑牢基本盤，通過效率提升和品質升級抵御市場波動；以多元業務為延伸突破周期依賴，構建“居住全場景”服務生態；以審慎財務為保障筑牢安全墊，用現金和效率應對不確定性。

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