注意，銀行可能要對房價完成一次重擊！

最近幾天的樓市新聞，是銀行直接下場賣房。

這些房源大概有三種:

個人斷供被金融機構收走的房產；

企業或個人申請經營貸抵押，卻由于各種原因無法清償的房產；

最后是地產商由于債務重組，作為債權人金融機構承接未出售的房產。

不知道各自占比多少。但從第一財經的報道看，這些銀行直售房源的價格都很低，比市場價便宜30萬非常常見。

比如說，一處市場估價約200萬元的房產，近日在第三方拍賣平臺上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。

從客戶角度來說，這些房源的優勢很清晰，首先價格低，和法拍房價格相似，但比法拍房產權更清晰，沒有那么多糟心事，對于想買低價的客戶來說，是個機會。

其實銀行親自下場，也是被逼無奈的結果。

根據中指院數據，今年1-10月全國法拍房掛牌量27.7萬套，但只成交了9.2萬套，成交率33%。這就是目前市場行情。

隨著房價持續回落，即使 這些法拍房經過幾輪降價最后 法拍成功，金融機構也將蒙受更大虧損。

所以，還不如自己下場止損。

這告訴我們一個事實是，二手房正在面臨越來越嚴峻的事實。

如今，銀行親自下場，等于是讓賣方市場更加卷了。讓原本就擁擠的賣方市場，更加擁擠。從經濟學的角度來說，市場每多一個玩家，就多了一個議價者。

所以，當銀行售價比貝殼售價起步就抵30萬時，則注定將對現有二手房價格體系產生沖擊，在價格看齊之下，這等于是銀行通過賣房在重塑價格體系。

這會導致一個結果是，銀行現在的賣價，可能就是下一步二手房的市場價。在賣方不斷拉扯下，價格就天然會越來越低。

其實我們簡單回顧一下，從2022年之后，樓市一共經歷過4輪這樣的下行拉扯了。

第一輪是法拍。

關于法拍的數據，這個非常多，不再寫了，我們只要知道一個大趨勢是數量越來越多。

我們要注意的是，在下行時期，法拍房就是二手房的心理錨，這個從23年我們一直再說，要密切關注法拍房走勢。

法拍房會不斷拉低價格底線，一拍七折，如果流拍，二拍則直接五折多。

這就是二手房的價格錨。

第二輪是從23年開始的住房雙軌制。

什么是住房雙軌制？就是80%的保障房+20%商品房的住房制度，這就是新加坡和香港的住房制度。

也就是說，保障房將成為下一步的剛需住房核心趨勢。

而這個制度，和房地產一個執行了近20年的政策，是沖突的。這就是70/90政策。也就是為了保證剛需住房，所有新開發小區，70%的戶型配比，必須是90平以下的面積。

這也是為什么很多豪宅，一邊是大平層，一邊卻是大量89平小戶型的原因。

如今，70/90政策最大的影響是，導致現在國內二手房存量的最大重災區，就是在90平以下的面積段。

因為存量太大，大家都想賣，都想出手，只能拼誰更狠，降得價格更低，結果越賣價格越拉胯。

結果，這個二手房存量重災區，現在則又直接和保障房產生了沖突。

當大量的90平以下保障性租賃住房入市，二手房市場將遭遇更大的價格挑戰！

第三輪就是2024年開始大量入市的四代住宅。

十五五計劃中，對于房地產的唯一表述，就是高品質住房。

最近我特別喜歡收集四代住宅的戶型圖，為什么？因為看著賞心悅目，很舒服，或者說，很美。

你會發現，四代宅的戶型設計，是可以讓你充滿對生活的想象，那些過往在頂豪中存在的所謂大陽臺、大玻璃幕墻，如今都有了。這和問界、理想對燃油車的革命，毫無區別。

當遍地都是L3智駕、遍地都是激光雷達、遍地都是行走的客廳，這就是對駕駛的想象。

大多數城市都出了建筑新規，放在一起看，你會發現一個嶄新的世界已經來了。

120戶型，加上極高的得房率，等于是140平大戶型。

那么，舊規之下的120平以下的戶型，就全部喪失了競爭力。

因為有一個無法避開的因素是，新規同樣的120平，使用率140平，等于是打了八折。

產品更好，價格更低，這對所有的二手房都是降維打擊。

住建部說的更明白：

所以，更大的面積，更高的得房率，更人性化的設計，更智能的配套，這就是從制度層面，在強勢掀起一場住宅革命。

結果，越來越牛逼的產品、越來越極致的產品，對現在的住房形成壓倒性優勢，會倒逼有錢有需求的客戶主動換房。

同時，大量的二手房因為產品陳舊，最終可能會面臨沒有客戶的巨大問題。

最近的一次，就是現在的銀行賣房了。

上面說過，銀行著急止損，會用低于市場價的價格出售，這就會對現有價格產生沖擊，非常有可能會讓價格更低。

其實總結一下你會發現 ，這幾年的政策，不管住房雙軌制改革，還是住宅產品革命，其指向都是好的，都是在創建房地產新模式和高品質住宅。 但有意無意中，可能都會對現有二手房造成傷害。

這就是眼下無奈又矛盾的現實吧。

最后為大家著想，希望房價早日止跌回穩吧！

善哉！善哉！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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