李嘉誠預言已應驗？若無意外，2026年樓市或將面臨3大轉變！

回望李嘉誠當年那席話，如今細品，字字如刻，精準得令人嘆服。

早在2017年，他便明確指出：香港與內地樓市將步入深度調整周期——前期積壓的購房熱情已基本釋放完畢，后續新增需求明顯乏力，而土地供應與項目竣工卻持續放量，供需天平徹底失衡，房價承壓已是必然趨勢。

彼時市場情緒高漲，開盤即“萬人搖”，中介門店徹夜排號，朋友圈刷屏“搶不到房=輸在起跑線”，誰又愿聽這番冷靜預警？

事實驗證來得毫不留情：自2021年下半年起，全國房價開啟系統性回落。北上廣深等一線核心城市累計跌幅達35%左右；二線主力城市普遍下探40%；而多數三線及以下城市更顯疲態，部分區域房價較峰值縮水超50%，幾近“腰斬”。

那些依賴高倍杠桿入場、押注房價永漲的購房者，如今深陷流動性困局；真實居住與改善需求持續萎縮，市場底層動能確已見底。

若無重大外部變量干擾，2026年房地產市場將迎來三大結構性轉向！

從“買房致富信仰”到“持房審慎理性”：十年間資產邏輯悄然重構

若將視野拉伸至十年維度，這場席卷全域的樓市重塑，并非突發震蕩，而是早有伏筆——只是當時喧囂掩蓋了信號，共識遮蔽了真相。

2013至2016年，內地樓市處于狂飆突進階段。

一線城市新盤開盤前夜，售樓處外長龍蜿蜒數百米，認籌金動輒繳納三五十萬元，未搶中房號者焦慮溢于言表，仿佛錯過一套房，就等于錯失整代人的階層躍升通道。

可就在全民亢奮之際，已有先行者悄然離席。

李嘉誠旗下長江實業連續退出廣州西塔、上海世紀匯、南京ICC等標志性綜合體項目，套現規模逾千億元；2016年起全面暫停內地土地市場競標，資金悉數回流現金池與海外基建布局。

當時輿論多以調侃口吻解讀此舉：“老派資本看不懂新模式”“港商撤離印證增長見頂”，鮮有人深究其背后對人口結構、信貸周期與庫存水位的嚴密推演。

直至2017年公開演講，他才完整亮明邏輯鏈：

真實需求已被前置透支，供給端卻仍在慣性擴張，價格支撐基礎正在瓦解。

今日復盤，這并非危言聳聽，而是基于長期數據建模的戰略預判。2026年浮現的三大轉向，正是該判斷在時間軸上的延展兌現。

第一大轉向：普漲幻覺徹底破滅，城市能級與板塊價值成為定價鐵律

過去二十年，“閉眼買房即賺錢”是多數人的財富信條——無論是一線金融城核心區，還是東北某縣級市邊緣地塊，房價幾乎同步上行，漲幅差異微乎其微。

但進入2026年，這一歷史慣性將被徹底終結。城市之間、城市內部不同功能板塊之間的房價表現將呈現斷崖式分化，同質化上漲邏輯徹底失效。

具備強產業吸附力、優質公共服務資源與持續人口凈流入的一線及強二線核心區域，仍具基本面韌性。

數據顯示，2025年深圳常住人口凈增48.7萬人，杭州、成都分別達23.1萬與21.6萬人，人口虹吸效應直接轉化為剛性住房需求。

此類區域90至120平方米品質次新房源去化周期穩定在10—14個月，價格中樞保持平穩，部分稀缺學區或地鐵上蓋項目甚至出現3%—5%溫和上揚。

反觀三四線城市，壓力持續加劇。2025年全國約287個地級及以下城市合計人口凈流出達312.4萬人，新房庫存去化周期普遍突破36個月，部分資源型小城甚至超過50個月。

瑞銀最新研報指出，2026年這類城市新房均價或再下探8%—12%；缺乏產業根基與人口支撐的縣域板塊，累計跌幅可能逼近45%，大量房源掛牌超一年零成交，空置率攀升至35%以上。

購房偏好亦同步升級：120—144平方米、帶智能安防與綠色建筑認證的改善型住宅成交易主力；而建成超20年、無電梯、無物業、配套缺失的老舊存量房，流動性持續惡化，估值折損率逐年擴大。

第二大轉向：房產持有成本顯著抬升，空置狀態由“靜默資產”轉為“顯性負擔”

曾經，“房子放著不動也是錢”的觀念深入人心，空置被視為資產保值的默認選項。

但2026年起，這一認知將被現實反復修正：房產不再天然等于正向現金流，尤其當它長期閑置時，極可能演變為家庭財務的持續漏點。

盡管當前新增房貸利率處于歷史低位——五年期以上LPR為3.5%，首套商貸利率最低可至3.05%，但2020—2021年高位接盤群體仍承受沉重利息負擔。據統計，該批次購房者月供占家庭可支配收入比重平均達52.3%，部分雙貸家庭甚至突破70%。

除按揭支出外，房屋隱性持有成本正加速顯性化。

一套100平方米閑置住宅，年均需支付物業費、供暖費、公共維修基金及基礎維保支出，保守估算在6800元至13500元區間。

隨著“房屋全生命周期管理”政策落地，多地試點推行強制性房屋安全體檢與專項維修資金預提機制，老舊小區單戶年均維保成本預計提升20%—35%。

更值得警惕的是房地產稅擴圍預期日益明朗。財政部多次表態“穩妥推進立法，擴大試點范圍”，多套房持有者或將面臨年度持有稅負，進一步壓縮資產凈回報率。

疊加租賃市場持續承壓——2025年三線城市平均租金收益率已跌至1.2%，低于物業費與基礎維護成本，出租難以覆蓋持有開支，資產“沉沒成本”特征愈發突出。

第三大轉向：政策工具由“大水漫灌”轉向“靶向滴灌”，非核心資產交易窗口加速收窄

2026年房地產調控基調將徹底告別普惠式刺激，轉而聚焦真實居住需求與資產結構優化，政策資源集中向人口流入強勁、配套成熟、品質過硬的核心地段優質房產傾斜，非優質資產的流動性支持正系統性退坡。

當前，換購退稅政策已明確延續至2027年12月31日；商業貸款與公積金貸款利率雙雙降至近十年低點；超百城推出“賣舊買新”現金補貼，二孩及以上家庭購房契稅減免幅度最高達100%。

這些舉措核心目標清晰：引導居民置換低效資產，提升居住品質與資產質量，而非為過剩庫存托底或制造虛假繁榮。

市場數據印證這一趨勢：截至2025年末，全國二手房掛牌總量達863.7萬套，創歷史新高；其中三四線非核心區房源平均掛牌周期達217天，超六成掛牌價低于評估值15%以上，實際成交需主動讓利18%—22%方可達成。

2026年上半年或成此類房產最后的戰略變現窗口期——一方面現有政策紅利尚未退坡，交易稅費處于低位；另一方面，全國首批100個重點城市城中村改造貨幣化安置方案集中落地，短期將釋放約2.1萬億元購房購買力，為部分區域提供階段性支撐。

若錯過此輪窗口，后續庫存壓力與需求萎縮將形成負向循環：掛牌量越積越多，買家議價能力越來越強，降價反而加劇觀望，最終陷入“價格越低、成交越難”的流動性陷阱。

李嘉誠當年的遠見，并非源于神秘直覺，而是穿透表象后對房地產本質的深刻把握：房子首先是民生載體，其次才是投資標的；脫離居住本源的資產泡沫，終將在供需規律面前歸于理性。

2026年呈現的三大轉向，本質上是行業從資本驅動回歸居住屬性、從規模擴張轉向質量深耕的歷史性校準。

對普通家庭而言，“買房即升值”的舊范式已然終結。若名下持有兩套及以上非核心地段、非優質品質的房產，宜加快資產梳理節奏，果斷置換為一線/強二線主城圈層內的高品質現房；

首次置業群體則應牢牢把握政策寬松期，優先選擇“所見即所得”的現房產品，聚焦教育、醫療、交通等硬配套成熟區域，嚴格遵循“月供不超家庭月收入40%”的安全線，拒絕過度加杠桿，方能在變局中穩守家庭財富底盤。

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