房子不賣了行不行？

童鞋們，我新開了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤分享。未來大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

一位粉絲今天問到我這個(gè)問題：看你的文章好像是建議賣房子，但是現(xiàn)在價(jià)格跟割肉一樣，房子我不賣了行不行？

當(dāng)然行，為什么不行？但我知道粉絲期待的答案顯然不止于此，他希望我講多一些深圳的房子還有沒有價(jià)值、市場(chǎng)何時(shí)會(huì)到底、未來還能不能回到前高甚至突破……等等。

我首先糾正了他的看法，我大概問了一句，果然是新粉。我想如果是老粉，應(yīng)該知道我從來沒有也不會(huì)簡(jiǎn)單的基于市場(chǎng)波動(dòng)去一刀切的建議人賣房子/或者是買房子。我還是要提醒一句，我并不是在“隨大流”看著市場(chǎng)不好了就呼喚大家去賣掉，不是那樣。我的思考邏輯從來都是微觀的、個(gè)人化的，而不是所謂的“市場(chǎng)預(yù)測(cè)”。一切落不到具體個(gè)人的操作行動(dòng)上的策略分析，在我看來可以歸于“嘴炮”。我關(guān)心宏觀，但不那么的關(guān)心，我更關(guān)心的永遠(yuǎn)是“我自己要如何應(yīng)對(duì)”。有時(shí)候看那些所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家/宏觀分析師講宏觀講的頭頭是道，PPT很漂亮，分析很宏大，但落地到具體操作上卻經(jīng)常是什么都不要干、躺平最好，我并不認(rèn)同，什么都不干還活個(gè)什么勁兒？

為了免于誤解——讓人誤以為我只是看到市場(chǎng)不好了所以勸大家賣賣賣，我再把我的思考邏輯理一下，非常系統(tǒng)完整的分享我在前面三篇文章里講完了，大家可以去對(duì)照閱讀。《》《》《》

首先，深圳的房子還有沒有價(jià)值？

當(dāng)然有價(jià)值。

這涉及到我們?cè)趺纯创钲谶@座城市。我很堅(jiān)定的說：我對(duì)深圳房地產(chǎn)的未來依然樂觀！多年后深圳核心資產(chǎn)的價(jià)格依然會(huì)刷新記錄，我從不懷疑這一點(diǎn)。如果你允許我更主觀一點(diǎn)，我要說：在我心目中，深圳是中國最美好的城市。我在這座城市已經(jīng)生活了20多年，我深愛這個(gè)地方，我從來沒覺得中國有哪座城市可以比深圳更美好。如果說過去數(shù)十年，中國有一個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了“每個(gè)人都可以通過奮斗獲得成功”，深圳一定是NO.1。就這一點(diǎn)，就夠了，只有懂得這個(gè)有多么難的人，才能懂深圳。

我評(píng)價(jià)城市房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)側(cè)重幾個(gè)方面：是否擁有宜人的氣候、基礎(chǔ)設(shè)施的完善與便利、私營企業(yè)的活力、政府是否親商以及效率是否高效、是否有良好的治安與管理、是否有充足的公園綠地休閑空間、城市包容度是否足夠好。我到哪個(gè)城市去考察我都關(guān)心這些方面，這些和房地產(chǎn)價(jià)值、個(gè)人生活的幸福度息息相關(guān)。這些方面，深圳在我眼里是最好的，沒有之一。當(dāng)然深圳有不足的地方，比如教育、醫(yī)療，但是，怎么說呢，全國都一樣、都那樣吧。你為小孩選了公立系統(tǒng)，其實(shí)在哪都一樣卷，京滬更卷。醫(yī)療的話……好像也沒那么大影響吧，又不是天天生大病，又不是廣州不讓咱去。但上面這些加起來——尤其是前面四點(diǎn)，我認(rèn)為你在國內(nèi)找不到比深圳更能打的城市。就是放在全球，客觀比較它的競(jìng)爭(zhēng)力也是杠杠的。我經(jīng)常看到深圳有一堆“深吹”自媒體，寫的那些東西真是沒眼睇，講不到點(diǎn)子上，不知道為什么宣傳部門還要給他們?nèi)瞿敲炊噱X。

擁有這些底層，深圳會(huì)持續(xù)的吸引人才、吸引人口。政策方面做得好，人才、人口流入的快一些，做得差，流入得慢一些，僅此而已。但長期看，這樣的城市，一定會(huì)持續(xù)擁有最有創(chuàng)新能力的企業(yè)以及最有創(chuàng)造能力的人才，這樣的城市，房地產(chǎn)長期也一定是波浪向上的。讓我再說一遍，深圳核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)就是飛天茅臺(tái)，它當(dāng)然也會(huì)跌，但我相信最終還會(huì)回來、會(huì)更高。

但這不是人們現(xiàn)在關(guān)心的重點(diǎn)，大家關(guān)心的是：這場(chǎng)調(diào)整有多久？多久才會(huì)到底、多久才會(huì)重新漲起來？

前段時(shí)間，我回復(fù)了一個(gè)留言，大概也是上述說法：我堅(jiān)定看好深圳，但我不知道什么時(shí)候漲回來。

有粉絲說，那你不是在說廢話嗎？

是的，是廢話，But，難道你知道嗎？你知道哪一年能到底？哪一年能漲回來？你們誰知道那個(gè)時(shí)間戳？

這本來就是無法量化的，我能大致判斷的，只能是：這場(chǎng)調(diào)整較大概率會(huì)比較長期。理據(jù)在之前的文章里給過了，你們也可以自行對(duì)比香港1998-2003（觸底）-2011（重回高點(diǎn)）、美國2008-2012（觸底）-2016（重回高點(diǎn)），很容易得出這個(gè)結(jié)論。我認(rèn)為市場(chǎng)慢慢會(huì)接受，我們的調(diào)整要比他們兩個(gè)更久，前面的文章《》分析過了，逆風(fēng)都還在。

但再具體到何年何月，風(fēng)水先生才知道，而且，有意義嗎？重要嗎？縱然我隨口說出來你們信嗎？你們會(huì)不會(huì)覺得我才是那個(gè)大神經(jīng)？人為什么要自虐？

知道調(diào)整大概率會(huì)長期化，足夠你做決定了。模糊的正確好過精確的錯(cuò)誤，老巴這句話，乃警句也。

那下面就來“做決定”。

如果扛不住了（就是我說的負(fù)債率太高、月供比太高）怎么辦。我主張最好是賣，別說虧錢，連自住房都要賣了，沒有辦法。人生總不免會(huì)碰到一些大難關(guān)，有時(shí)候是因?yàn)樽约鹤鲥e(cuò)了，有時(shí)候……完全就是倒霉……所以，也不要過于沮喪，碰到了就面對(duì)，要學(xué)會(huì)認(rèn)輸，我是到了35歲才學(xué)會(huì)的“認(rèn)輸”。但你們看，10年過去了，我也沒有完蛋，我不挺好的嘛，你認(rèn)輸一次一輩子不會(huì)完蛋。某些時(shí)候快刀斬亂麻往往要比鈍刀子割肉要好很多，但據(jù)我觀察，大部分人過不了這一關(guān)，這的確需要一點(diǎn)壓力、需要一點(diǎn)勇氣。

如果能扛得住，房子當(dāng)然可以不賣。比如，自住房我思來想去，還是認(rèn)為不賣才對(duì)。房子和股票畢竟不一樣，自住房代表著一個(gè)家庭在一座城市的歸屬感，是家庭幸福感的重要來源。而且，你總歸是需要住房，省掉月供省不掉租金——很多人在算房子貶值時(shí)不算那套房子為自己省了多少租金，這是偏頗的計(jì)算，你10年住下來怎么著也是大幾十萬租金省下了吧。租金收益率高的房子我覺得也可以不賣，我現(xiàn)在還保留著早年買的一套惠州公寓（那是錯(cuò)誤的買入，我犯錯(cuò)了，自那之后我再?zèng)]有碰過公寓），不值什么錢，但我最終決定不賣了，一則是留著當(dāng)做投資自省，二則是它收益率都超過5個(gè)點(diǎn)了，顯著跑贏銀行定存，這個(gè)時(shí)候我應(yīng)該買而不是賣啊。

到這里，很多人也都能想得明白，但下面就稍微復(fù)雜了。大部分人的問題是：我扛也能扛，也不是自住房，地段很一般也不是什么核心資產(chǎn)，但統(tǒng)一特點(diǎn)是租金收益率都很低（絕大多數(shù)都在1.5%左右，有的甚至是毛坯房連租金都不創(chuàng)造），賣的話價(jià)錢低甚至要割肉，舍不得，不賣的話又擔(dān)心下面繼續(xù)跌。

怎么去處理這個(gè)矛盾？

我之前的主張是賣，現(xiàn)在還是，但是我要把邏輯說清楚：我講那個(gè)話是有前提的，兩個(gè)詞：能力圈、機(jī)會(huì)成本。失去了這個(gè)前提，就不準(zhǔn)確。

如果你在某些領(lǐng)域有能力圈，或者你想去學(xué)習(xí)點(diǎn)新東西，對(duì)自己的人生做出點(diǎn)突破，那么，我絕對(duì)認(rèn)為應(yīng)該賣掉（注意，是上面說的那幾類房產(chǎn)，并且是在你能扛的前提下）。比如，通過房地產(chǎn)發(fā)家的很多童鞋，他們中的一些人在過去的很多年里，很有意識(shí)的培養(yǎng)了自己在股市（或者其它領(lǐng)域）的能力，現(xiàn)在房地產(chǎn)的能力圈不被需要了，但他們可以把錢放到股市里去。相比之下，他們對(duì)股市的了解更多一些。不要覺得這個(gè)不重要，實(shí)際上，很多人連市盈率一詞都不知道是什么——就像我當(dāng)年剛接觸房地產(chǎn)時(shí)不懂得“戶型”是什么一樣，這都需要學(xué)習(xí)才能獲得。

但如果你說，我什么都不懂，我只懂一點(diǎn)房地產(chǎn)，我這些年就只會(huì)買賣房子。那很簡(jiǎn)單，你沒有這個(gè)能力圈，房子不需要賣，你就出租算了。你也不要去關(guān)心什么租金收益率低、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)跌這些問題了，你就拿著房子收租金，收它個(gè)5年、10年再說。因?yàn)椋闶裁炊疾欢脑挘憔褪琴u掉房子，大概率也是會(huì)把錢都虧光的。留個(gè)房子，至少有瓦遮頭。假如你又碰巧拿的是核心資產(chǎn)——香蜜湖、深圳灣、蛇口、科技園這些地段，你怕什么？茅臺(tái)2600塊的時(shí)候你沒賣，現(xiàn)在1400塊的時(shí)候賣它干嘛？股息率3.5%雖然不很高，但是比銀行定存可好太多了。假以時(shí)日，它還會(huì)回去，深圳的核心資產(chǎn)就是飛天茅臺(tái)。

如果你是上一類，能跨進(jìn)別的能力圈，股市也好、自媒體博主也好（芯片我想應(yīng)該不行吧，開滴滴送外賣就算了），都OK。那么，我們就可以借著來聊聊機(jī)會(huì)成本這個(gè)詞——選擇了A，放棄了B的潛在最大收益。

一邊是：你拿著租金收益率1.8%的房子（這是深圳全市商品房10月份的平均收益率），注意，在房?jī)r(jià)不增長的條件下，房地產(chǎn)只能計(jì)算租金收益率；另一邊是：你賣掉這個(gè)1.8%收益率的房產(chǎn)，能否把錢通過其它操作每年獲得超過5%-10%乃至更高的回報(bào)率？

如果你本身有學(xué)習(xí)能力，最好已經(jīng)有一點(diǎn)能力圈，那么認(rèn)真一點(diǎn)，找到一些好的投資博主學(xué)習(xí)（就像以前找靠譜的房地產(chǎn)博主一樣），我覺得年化5-10%還是很有希望的。那么，如果你不這樣做，這“10%-1.8%”就是你的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)然，如果你瞎胡折騰，還是一天到晚的“炒”股，那我覺得你繼續(xù)呆在房地產(chǎn)吧。我在這篇文章里談了我的看法《》，供大家參考。

有一種做法我深感不取，這幾年，有不少人也賣了房，不懂股市也不會(huì)別的，于是就把錢存了定存，人去小鎮(zhèn)躺平，悠哉了好一陣子。我當(dāng)時(shí)看到啞然失笑，這種事我不干，我也不能說錯(cuò)，但也許是被壞文章“教壞了”——很多文章教人們?cè)谛苁欣锬弥F(xiàn)金什么都不做。我認(rèn)為他們根本沒搞懂“現(xiàn)金”和“現(xiàn)金流”的區(qū)別，我的態(tài)度很堅(jiān)決，永遠(yuǎn)不要長期持有現(xiàn)金，但是現(xiàn)金流你應(yīng)該高度關(guān)注——比如租金收入就是現(xiàn)金流。有源源不斷的現(xiàn)金流，你就可以不擔(dān)心好多事。存定存的童鞋，忘記了存款利率是可以很快打到0的（未來貸款利率都可以低過1%），用不了多久，你就繼續(xù)要面對(duì)既無處可投又什么都不會(huì)的尷尬處境，重回原點(diǎn)。所以，存定存這是老人家養(yǎng)老干的事，機(jī)會(huì)成本太高了，你都不如留在房地產(chǎn)收租。

所以，在你有能力圈的條件下，你要認(rèn)真考慮這個(gè)機(jī)會(huì)成本的問題。我建議不建議都不重要，重要的是，風(fēng)一起來，你比誰都動(dòng)得快。今年就是，股市大好，多少之前賣了房子的人殺進(jìn)去了？都不用人教，自己都算得門兒清。

什么都不會(huì)，那就什么都不做，做多一定錯(cuò)多，就醬。

想明白這些，再翻轉(zhuǎn)頭回去考慮：我的房子到底賣不賣？說白了，在我的邏輯框架里，買資產(chǎn)和賣資產(chǎn)，根本上來說從來都不是一個(gè)市場(chǎng)分析問題，房子、公司、黃金等等都是資產(chǎn)而已，我們一直在做的是：尋找回報(bào)率更高的資產(chǎn)，尋找機(jī)會(huì)更好的去向。如果發(fā)現(xiàn)好的機(jī)會(huì)，那么，任何時(shí)候都可以買入，或者賣出，任何時(shí)候。

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