【悅居貸款】十月英國房價溫和回升；租金占比平均收入已達44%；11月央行利率決策明日揭曉

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英國十月房價溫和回升，住房負擔能力現轉折點

全英建筑協會最新數據顯示，十月房價同比漲幅升至2.4%，環比上漲0.3%。盡管面臨預算案前市場謹慎情緒，但房價收入比降至5.6倍這一十年低點，預示住房可負擔性迎來重要轉折。專家指出，市場韌性的主要基于薪資增長持續超越房價漲幅，以及市場對降息的穩定預期。

Source: Nationwide

該機構首席經濟學家羅伯特·加德納表示："在消費者信心疲軟、勞動力市場走弱、抵押貸款利率為疫情前兩倍多，且房價仍接近歷史高點的復雜環境中，現階段的數據彰顯出了市場韌性。"他特別強調，"若薪資增速持續超越房價漲幅，住房可負擔能力將逐步改善。隨著英央行未來季度可能再度降息，借貸成本有望進一步下調。"

房產機構喬納森·霍珀指出，持續數月的平緩價格走勢已推動市場抵達重要節點："隨著平均薪資穩步增長，住房可負擔性出現實質性改善。平均房價與收入比值降至5.6倍，為十余年來首次，重新回歸過去25年平均水平。"金融分析師凱倫·諾伊觀察到："在經歷上半年低迷后，房地產市場正逐步企穩。市場也正呈現顯著分化，首次購房者與中低端買家活躍度顯著提升，當前買家正利用數月積累的市場供應量以及有所緩和的競爭態勢，精挑細選并強勢議價。”

盡管十月數據展現靜默韌性，但專家們強調市場仍面臨多重挑戰。雖然通脹壓力放緩為降息開啟窗口，但首付壓力與高額月供仍使首次購房者承壓。不過，加德納也指出，家庭資產負債表數據比較健康，家庭債務與可支配收入比率處于二十年來最低點。

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房租吃掉英國人平均工資的44%

Rightmove最新數據顯示，英國私人租金已連續三個季度創下歷史新高。倫敦外月租達1385英鎊，倫敦地區增至2736英鎊。租金占平均收入比從五年前的40%躍升至44%，部分熱點地區年漲幅突破25%。

英國私人租賃市場租金水平已攀升至歷史峰值，居住成本正以前所未有的速度吞噬收入。今年第三季度倫敦以外地區新上市房產的租金已升至每月1385英鎊(約合人民幣1.27萬元),連續第三個季度刷新紀錄。倫敦地區平均租金更是達到2736英鎊(約合人民幣2.5萬元) 的新高點。

Source: Rightmove

去年秋季印花稅上調、下月預算案可能推出的稅務改革傳聞，以及《租戶權利法案》的推進，可能會影響購房出租房東的投資計劃。此外，租賃需求持續超過供應、疫情對工作生活方式的長期影響，以及按揭利率上漲導致的成本轉嫁等因素，仍在持續推高租金。

公民咨詢組織本月發布的官方支出數據證實，私人租客與單親家庭正成為生活成本危機中最為脆弱的群體。該慈善機構強調，部分民眾房租超過凈收入一半的現象已不罕見。盡管當前可供出租房源數量同比去年上升9%，但仍較2019年水平低23%。值得注意的是，近期新增租賃房源增速明顯放緩，同比增幅僅1%。

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貨幣政策委員會明天將如何決定央行利率？

英國央行內部正面臨一場激烈的利率決策較量，低于預期的通脹數據與持續疲軟的就業市場，促使部分決策者公開呼吁盡快降低借貸成本。

貨幣市場交易員普遍預測，在明天召開的貨幣政策委員會（MPC）會議上，基準利率將維持在4%的當前水平，市場對周四降息25個基點的預期概率不足三分之一。

Source: Bank of England

但部分分析師警告稱，隨著失業率攀升與GDP增長停滯，持續維持高利率的風險正持續累積。加之財政大臣瑞秋·里維斯計劃于11月26日公布的緊縮預算案，這些因素都為降息主張提供了新的論據。

自去年8月啟動降息周期以來，英國央行已累計降息五次，央行副行長莎拉·布雷登在9月的演講中明確指出：“過度緊縮的貨幣政策若維持過久，將對產出與就業造成持續性損害。”她認為當前的通脹回升難以對央行構成長期威脅。

法國巴黎銀行資產管理宏觀研究主管理查德·巴維爾分析稱，“結合數據，9月服務業通脹增速低于央行預期，失業率已攀升至4.8%，即便央行本周決定降息，也不應令人意外。” 高盛分析師預測本周將降息25個基點，并指出里維斯財政大臣的預算案可能對經濟產生“重大收縮效應”，這將強化降息的合理性。

回顧8月會議，委員會經過兩輪投票才以五比四的微弱優勢通過降息決定，將利率從4.25%下調至當前水平。目前英國整體通脹率在3.8%，仍高于歐元區2.2%和美國3%的水平。