福州東街口周邊，300多套老房子掛牌出售，學區還有未來嗎

買房的邏輯是什么？

先從城市開始選擇，再到城市內部的區域判斷，次之是小商圈，最后再到小區和房子里。

我已經有一年多的時間，沒有寫過福州的商圈分析內容了。在早期內容當中，我分析過東街口，中亭街，省體中心，天元湖前，三角井，西湖左海，寶龍萬象，臺江鰲峰，浦上大道，金山大道等商圈，得到很多網友的認可。

每一個商圈的發展程度不同，福州正以分時間，分階段，分梯隊，分目標的發展方式，重塑各個板塊的未來發展。

不知道你們是否還記得，2018年前后，閩侯高新區被推向風口，成為福州最熱，最值得投資的商圈。房價一度從單價1.1萬，攀升到2.4萬之間，中海寰宇天下就是最直觀的體現。

從那以后，東二環開始進入大眾的視野，至今還是福州房價最高的區域，單價3-4萬的房子，隨處可見。

大體上歸納一下，福州這幾年的發展，從三江口到高新區，從東二環到五里亭，從三遠片區到市中心，每一個節點發展的方向都不一樣。踩在風口上的階段買房，無疑讓你們成為最堅挺的“接盤俠”。

東街口商圈的發展

福州人當中，沒有不知道東街口這個地方吧，它是福州最早的發源地，就連我這個從外地來福州的小白，對東街口都有一種特殊的情感。

14年前，東街口的環形人行天橋還沒有拆除，站在天橋上，看著橋底下人來人往，走走停停，川流不息的人群和車流量，原來，這就是城市。

東街口曾經是福州唯一一個商業繁華的區域，雖然有寶龍城市廣場，但依然比不過東百和大洋晶典這兩個綜合體。在福州可以去逛街消費的地方很少，那時候泰禾廣場，萬達廣場等綜合體，還沒有形成，福州也相對比較小，人們生活的區域都集中在鼓臺兩個區域。

14年后的今天，東街口的定位拉的很高，很多人把東百定義為福州高端消費的地方，其次是福州這十幾年當中，各個板塊都有屬于自己的商業綜合體，人流也就被分化在福州各個地方。

逐漸走向落幕的“東街口”

我這里指的是地產方面，不是商業上的落幕，而是周邊房子的價格，正在逐步走向低谷。

以東街口為中心，向西延伸至楊橋西路的西門大榕樹，向東到省立醫院，向北到鼓屏路鼓一小學，向南則是到冠亞廣場附近。

在這個商圈當中，拆遷安置房&單位宿舍，九十年代的小區占比達到95%，幾乎沒有新房，也沒有次新小區，即便是有幾個，價格也是讓普通民眾難以接受。

舉兩個小區為例，花滿庭2022年交付，105平米的房子，成交價格435萬，單價4萬的安置房。建發紫宸，2026年交房，現在也賣得差不多了，均價是8萬/平米，而且是大戶型。

然而，老舊小區的價格，這兩年卻呈直線下跌的趨勢。

達明新村，雙拋橋一里，劃片至達明小學的小區，剛剛看到成交的單價是18000元/平米。

創業新村，開元新村，劃片至井大小，福一中，最近的成交單價竟然出現低于2萬的價格。

二附小，鼓二小對口延安中，這里應該算是福州書包的天花板，對比前兩年的高位，安福新村，安泰中心，最高成交單價超6萬，劃片到這學校，已經出現單價4萬的房子了。

由于大市場經濟蕭條，人們對學區教育的追求也降低標準，一方面是收入跟不上，另一方面是覺得，花這么高的代價，給孩子就為了上學，平衡價格與教育之間，不劃算。

所以，以東街口為中心，輻射出來周邊的老破舊，當下的價格也就一落再落，越來越便宜了。

未來已來

去年，我們說過一句很經典的話，“今年，可能是前三年，后三年，最好的一年。”

事實上，我們都很清楚，學區房永遠都是給中等家庭準備的。真正有幾千萬的家庭，他們早就給孩子很好的鋪路了，對于學分制的教育，并不是那么在意。而沒錢的人，是有想法，沒辦法。

反倒是，高不高，低不低，中等收入的家庭，對學區的追求更在乎，畢竟我們每個人都知道一件事：知識改變命運，會讀書的孩子，才有機會改變當下，有一個好的未來。

我個人對東街口商圈的看法是：

未來已來，別想著老破舊還有升值空間，它只會被慢慢的弱化，因為全民的教育程度都在提升，特別是城市里的家長，本身就有一定的文學底子。

拿小編身邊的同事舉例子，從事房地產行業的人，應該算是比較底層，而他們最少的文憑都在大專，教孩子算數，基本的英語，語文閱讀等，都不成問題。他們在帶孩子的過程中，我都看在眼里。

加上現在福州各個區域，都有很多好的學校出現，教育資源不再集中于東街口板塊，自然而然會把學區教育資源分化出去。

關鍵還有一點，大家對生活環境的品質追求提升了。東街口附近的新房子太貴買不起，只能退到二環以外，價格便宜，且環境好的小區。

比如：在鼓山新區的新區小，這里不僅有地鐵，還有新樓盤，還有鼓山新區小學，交通，教育，品質，一站式配齊，且單價只要2萬左右，去市中心買老破舊的人，自然就減少了。

關于每個商圈的發展，每個人都有自己的認識，小編個人觀點，不喜勿噴。

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