熱銷賽道更分化了，新買家盯上這類樓盤｜榜單

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北京樓市，今年一直處在銷售端的兩極分化當中。

先是板塊分化。

比如主城區和副中心核心板塊的標桿樓盤，幾千萬的豪宅開盤狂銷，買家眼都不眨豪擲千金。

其次是業態分化。

比如銷冠團隊剛剛監測到的別墅熱銷，北京別墅市場有個項目上個月簽了14套，網簽金額達1.13億，為順義包括中央別墅區在內的別墅銷冠。

它就是北京城建北京合院。

還是北京合院，10月別墅+高層整盤網簽了足足：

1.65億

拿下順義區商品住宅月度網簽金額的銷亞，僅次于最近順義區新開盤的項目龍湖宸翰。

在兩極分化的市場中，以北京合院為代表的別墅業態，表面上看是一夜之間變成網紅。在深入了解后，卻揭示了市場的最新轉向，即業態兩極分化，買城市大平層的買家，越來越傾向買低密業態。

低密業態盤很多，為什么是北京合院？憑什么又是北京合院？

下面，我們一起進入揭密時間。

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其實別墅能在當下迎來一波熱銷，有一個很客觀的原因：

其一，稀缺

表妹盤了一下，自2021年開始近5年時間，北京別墅的新增供應越來越少，去年只有489套，今年也基本不會超過這個數字。

與此同時，別墅的成交量卻一直高于新增供應，自2023年開始，更是連續三年創造出新增供應量兩倍以上的缺口。

2025年至今北京別墅算上遠郊區的可售存量也：

不足6000套

稀缺的，總是熠熠生輝。

更何況北京合院在順義仁和板塊，已經是唯一還有供應的城市別墅，又為這份稀缺性增加了一份唯一性的標簽。

其二，高濃度的城市公共配套

北京合院周邊環繞著三個公園、購物中心、體育中心、文化中心、北京兒童醫院婦兒中心、順義健康委員會；

理想汽車北京基地、北京現代發動機工廠、北京汽車產業研發基地等汽車產業集群；

這意味著，

北京合院不僅占有城市資源的程度，很深；更離熱錢的距離，很近。

大概在2029年，北京合院南側直線距離約1.1公里的位置，還有R4線的臨河站。

這意味著，

北京合院還是順義少有的靠近地鐵的別墅。

未來，北京合院的業主，憑借R4線，可以兩站地到首都機場、40min到國貿。

當然地鐵的存在，只是為業主出行多一個選擇，是在城市桃源，注入「阡陌交通，雞犬相聞」的活力。

如此高濃度的公共配套和板塊發展機遇為什么會聚集在北京合院周邊？

好地的摘取，暗藏著城市深耕的故事。

順義的每一次呼吸，北京城建興順公司都是關鍵的參與者。

十多年間，從棚戶區改造、到土地一級開發、產業項目、商業項目，到近些年進行住宅項目的開發運營。

沒有人比北京城建興順公司，更懂順義的脈搏心跳。

此時，很多改變也自然而然發生了。

所以，興順公司才能拿地精準，總是比板塊價值爆發早一步，甚至早幾步。

而各種超強公共配套的注入，也給了項目更多的增值保值可能，成為了真正意義上的順義城市別墅的代表項目。

從而真正在銷售端起到提振信心的作用。

但這也還是第一層。

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更深層的原因，是這些公共配套與我有什么相關。

本質上，他們帶來了生活方式的改變。

比如，北京合院下樓就是三座城市公園，羨慕吧？一般的項目周邊有一座城市公園就很奢侈了，北京合院不一樣，它足足有三座。

你看，北京合院分為南區和北區，南區直面一個順和公園，東北角有更大的仁和公園，分布著各種休憩空間，讓它誘發出更溫情的場景。

你想帶家里的孩子露營，還需要駕車半小時去找公園嗎？

你不用去了，兩個大公園空間足夠，內容足夠，帶著孩子嬉耍完，都還有精力回家再來一場BBQ，這就是「公園生活日常化」。

在北京擁有這樣的日常生活，本身就是很奢侈的事情。

但表妹覺得更妙的是，南區北區中間是一條街，街角鑲嵌著街角公園。

在小尺度的街道上，嵌入一個街角公園，就讓人更愿意停留，成為人們彼此邂逅的社交場景。

恰如詩人們所言，

令人沉醉的不只是巴黎歌劇院的建筑，亦是花神咖啡館的人來人往。

到了北京合院則是，街角公園的溫情邂逅。

此時，我們在把視角轉會到社區內部，北京合院有南北雙庭院，結合城市公園形成了：

內院外園

你每天看到的都是風景，你的人生也會變得更加寬廣，這就是人宅相扶。

它從根本上改變了北京合院的邏輯，不是「你家旁邊有個公園」，而是「公園是整個項目的底盤」。

它讓北京合院做到，離城市不遠，離自然更近。

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但別墅這個業態不是第一天稀缺的，北京合院的公共配套也不是第一天完善的。

北京合院的熱銷一定還有更核心更關鍵的因素。或者說，一定是開發商做對了什么，才讓北京合院再次進入買家視野，逆勢熱銷。

表妹發現，北京合院的開發商做了一個動作：

給買家更多意料之外的感動

大概從去年底開始，北京合院精心升級了一個新的建面約330平的精裝樣板間。

它的地下一層展示效果是這樣的：

挑空層是這樣的：

相同的是儀式感，不同的是現在做的更輕盈，讓身處其中的人獲得更多親和力。

對于這種千萬級別的資產，它最講究一氣呵成的空間氣場。

既然北京合院原本就有精裝樣板展示，為什么一定還要做新的？

因為他們知道當下的審美已經轉變了。

他們的目的就是提供更符合當下審美的精裝展示，給未來業主提供多一種審美，多一種可能性，但本質是為了給業主提供一種品質生活。

不要小瞧這一點改變，這對于一個早就進入銷售后期，營銷費用已經告罄的項目來說：

需要協調的事情太多了。

但他們還是堅持做了，

因為知不知道是一回事，愿不愿意做是一回事，最后能不能做到是第三件事。

只有完成第三件事，才有機會讓買家感受意料之外的感動，感受到你的誠意。

興順公司覺得，只做精裝展示還不夠。

于是他們又專門做了方案設計，對營銷中心做了煥新升級。

外觀是這樣的，很有昭示性的門頭，帶來滿滿的儀式感。

內里是很雅致的，接待前臺的頂部是仿金幣的元寶造型，帶著對未來買家「財源廣進」的美好寓意；

洽談區以矮屏風分隔成一個個小尺度的空間，帶來一種隔而不斷的領域感。

看似公共且最終會被拆掉的空間，卻做出了獨特的韻味和感覺。

有朋友可能會好奇，為什么一個營銷中心要如此重視。

其實對待營銷中心而言，用什么樣的形式以及場景呈現都是其次，依靠營銷中心和樣板間對外傳遞什么樣的理念才是核心。

北京合院毫無疑問，

是想傳遞給未來業主一個感受，我在乎你，不止在乎你的空間需求，更在乎你的情緒感受。

因為他們更早意識到一個趨勢：

房子，正在從一個炙手可熱的資產，回歸到需要滿足情緒價值的「消費品」。

既然如此房子必須提供的價值就轉變為：

房產價值=資產價值+生活價值+情緒價值

郊區的房子或許沒有天價地皮的優勢，但是生活價值和情緒價值卻恰恰是它的機遇所在。

所以你會發現，北京合院真的很講究創造情緒感受，而且是創造多種情緒感受。

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硬件展示的提升，是儀式感和禮序感；

服務力的提升，則是松弛感和溫馨感。

不得不說，北京城建的服務力已經越來越強。

比如，他們在今年特意申請了新的高檔看房商務車，讓買家的看房旅程更加的舒適和松弛。

再比如，還記得我說的南區北區中間的街道嗎，開發商安排了自己的物業人員定期清掃，要知道這可是在紅線之外。

并且，他們正在籌劃在街角關鍵節點處，增加發光字，形成社區品牌的視覺符號。

為什么要重視「紅線之外的服務」。

代入業主的角色，進入這條街道，其實就已經進入了北京合院的領域，當然想要感受到恰到好處的松弛，才能觸發「停留」和「活動」的欲望。

所以，北京合院重視紅線之外，本質上是想要：

從紅線之外，就為業主營造出一種歸屬感。

歸屬感本身，就是一種頂級的情緒價值。

歸根結底是想要：

為業主創造一個充滿人情味和歸屬感的生活半徑。

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本以為做到這些，就已經很難能可貴了。

事實上，表妹深入了解之后，北京合院更金貴的誠意，是它作為城市別墅，能為買家提供一種：

高級定制式別墅

業主可以對自己想要的生活場景進行二次重構。

比如，庭院既可以開敞，也可以封閉。

如何做，取決于業主想要更多的院子，還是想要更多的室內空間。

再比如，庭院封閉的同時，地面會抬升幾十公分，原本地下5.6m本來就已經很高的挑空空間，會瞬間被拔升到6.6m。

就是留給業主的圣殿空間，讓你瞬間迸發出一種藝術上的「崇高感」，但這個空間并不是讓你頂禮膜拜的，而是讓你能深度安放自己的靈魂與情緒。

當然它也可以同時容下朋友聚樂、興趣愛好和居家收納等等。

還有二層臥室露臺和三層的露臺。

在北方總是室內空間更好用一些，如果大家都愛陽光房，那可以協商開發商給你提前做了。

你可以把你最大的愛好放在三樓陽光房，這個空間想要說的就是與善人居，如入芝蘭之室，久而自芳也。

空間本身的生活場景也足夠豐沛，

三層空間，你可以把它全部貫通，變成主人套房，書房、衣帽間、主臥吧臺統統可以擁有。

你也可以在這里擁有和長輩最舒適的距離，平衡代溝和頤養這兩大難題。

事實上，北京合院的墅居生活，還有很多可能等待業主的開發。

而表妹聽說，這樣充滿可能的城市真別墅，它的價格還很香，我想能用平層的價格擁有真別墅，也是很多人動心的原因。

所以，北京合院究竟為什么能夠逆勢熱銷？

這張圖，或許能解釋一二。

但更本質的原因是：

買家的情緒被看到了

因為看到了你的情緒，所以他們清楚你的每一項長久居住的情緒都該被看見，都該被尊重，都該被滿足。

情緒，這才是北京合院能夠逆流而上的根本原因。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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