物企老板撤退

文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

物業(yè)行業(yè)的人事調(diào)整從未如此頻繁。而近期，最引人注目的變動(dòng)發(fā)生在東原仁知服務(wù)（02352.HK）和瑞森生活服務(wù)（01922.HK）。

兩家物企差不多同時(shí)間進(jìn)行了一場(chǎng)人事大洗牌，涉及決策、執(zhí)行、監(jiān)督三大核心層。

11月7日，東原仁知服務(wù)宣布高管大換防，涉及四進(jìn)兩出；而在此的四天前，11月3日，瑞森生活服務(wù)也公布了重大人事調(diào)整，包括三進(jìn)兩退。

權(quán)力更迭，兩家物企背后的老板們，主動(dòng)或被動(dòng)，在物業(yè)板塊做出了相反的選擇。

羅氏家族進(jìn)一步加強(qiáng)控制權(quán)，52歲的羅韶穎披掛走到臺(tái)前主導(dǎo)東原仁知服務(wù)大局，她從非執(zhí)行董事調(diào)任為執(zhí)行董事，深度介入公司的日常運(yùn)營(yíng)與管理決策。而銀城集團(tuán)的創(chuàng)始人黃清平，則辭任瑞森生活服務(wù)非執(zhí)行董事，徹底撤出了上市物業(yè)平臺(tái)董事會(huì)。

一進(jìn)一退，折射了當(dāng)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)老板們的不同抉擇。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整周期，物業(yè)的人事更迭、尤其是老板們的進(jìn)與退，背后的故事總不會(huì)很簡(jiǎn)單。

前臺(tái)的考驗(yàn)

前幾年，物業(yè)伴隨地產(chǎn)激流猛進(jìn)，老板們高枕無(wú)憂、退隱幕后當(dāng)甩手掌柜，諸多都傾向于將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)權(quán)交給職業(yè)經(jīng)理人，再順手練兵“二代”。

而這幾年，地產(chǎn)下行中物業(yè)過去穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來(lái)源被大幅削減，同時(shí)還可能飽受關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款爛賬以及資金被違規(guī)占用之殤。

業(yè)績(jī)震蕩的壓力與挑戰(zhàn)下，有老板不得不重新出山，親自挽救物業(yè)于水火。但也有老板不得不后退一步，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或平衡權(quán)力。

去年上半年，佳兆業(yè)老板郭英成、朗詩(shī)綠色生活老板田明、方圓生活服務(wù)老板方明等，幾乎同時(shí)選擇對(duì)上市物企進(jìn)行收權(quán)管理，被外界看作是要親自出面挽回業(yè)績(jī)頹勢(shì)。

羅韶穎走向一線掌權(quán)的背后，也有東原仁知服務(wù)正面臨“增收不增利”的業(yè)績(jī)困境。

因應(yīng)收款減值，東原仁知服務(wù)在2024年經(jīng)歷了一輪刮骨療傷，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收15.30億元，與上年同期基本持平。同期錄得毛利約2.08億元，同比減少2.3%，毛利率為13.6%；而凈利潤(rùn)虧損約6164.3萬(wàn)元，上一年同期盈利343.4萬(wàn)元。

今年上半年交出的業(yè)績(jī)單，虧損沒有延續(xù)，但盈利能力持續(xù)減弱。

截至2025年6月30日，東原仁知服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.937億元，同比增長(zhǎng)3.1%；期內(nèi)錄得利潤(rùn)約2880萬(wàn)元，同比提升14.2%。然而，毛利同比下降12.7%，毛利率降至13.8%，創(chuàng)近五年新低。

整合養(yǎng)老業(yè)務(wù)，打開第二增長(zhǎng)曲線被看作是破局的關(guān)鍵。行業(yè)觀察者分析表示，東原仁知服務(wù)近一兩年收購(gòu)的成都東煜宏和上海常青社等養(yǎng)老業(yè)務(wù)標(biāo)的，要完成快速整合需要有核心決策者直接推動(dòng)。

羅韶穎擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，被推選為雇員董事并兼任執(zhí)行董事的易琳在財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)頗豐。但管理團(tuán)隊(duì)中的資深物業(yè)人范東辭任執(zhí)行董事及雇員董事后，羅韶穎組建的“鐵娘子”團(tuán)隊(duì)也被外界質(zhì)疑較為缺乏一線物業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何保持規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)提升盈利質(zhì)量，如何將養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的現(xiàn)金流，這些都將是對(duì)羅韶穎從戰(zhàn)略“建言者”變?yōu)閳?zhí)行“擔(dān)責(zé)者”的考驗(yàn)。

離場(chǎng)的無(wú)奈

進(jìn)入2025年，創(chuàng)始人家族在物業(yè)平臺(tái)的主題詞似乎變成了離場(chǎng)。

因?yàn)橄胪斗鸥鄷r(shí)間處理個(gè)人事務(wù)，9月12日，田明辭任朗詩(shī)綠色生活執(zhí)行董事及董事長(zhǎng)。

6天后，耿建富官宣退休，辭任榮萬(wàn)家執(zhí)行董事、董事長(zhǎng)、董事會(huì)提名委員會(huì)主席與薪酬委員會(huì)成員。

10月27日，新城悅服務(wù)發(fā)布重要公告，宣布王曉松、呂小平、陸忠明三位非執(zhí)行董事集體辭任，提名委員會(huì)與審核委員會(huì)同步調(diào)整。其中，王曉松正是新城系實(shí)控人王振華之子。

緊接著，11月3日，以“專注于個(gè)人事務(wù)”為由，黃清平辭任非執(zhí)行董事，退出瑞森生活服務(wù)的舞臺(tái)。

田明撤退的時(shí)間節(jié)點(diǎn)很微妙。今年上半年，朗詩(shī)綠色生活錄得收入3.9億元，同比減少0.5%；毛利約為7300萬(wàn)元，同比增加7.4%；毛利率18.7%，同比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)；期內(nèi)溢利100萬(wàn)元，同比減少88.9%。業(yè)績(jī)雖略有了些起色，但并徹底扭轉(zhuǎn)局面。

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)深陷流動(dòng)性危機(jī)，榮萬(wàn)家一度被擺上貨架，甚至發(fā)不出年報(bào)停牌，連續(xù)兩年?duì)I收、毛利和凈利潤(rùn)同時(shí)錄得負(fù)增長(zhǎng)。在耿建富的帶領(lǐng)下，榮萬(wàn)家2024年業(yè)績(jī)有了些改善，營(yíng)收和凈利潤(rùn)回正；今年上半年交出的成績(jī)單中，主要業(yè)績(jī)指標(biāo)都轉(zhuǎn)為了正增長(zhǎng)。

耿建富此時(shí)離任，則更像是地產(chǎn)母公司榮盛發(fā)展需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)板塊的管理。接過耿建富權(quán)杖的人，是榮盛發(fā)展現(xiàn)任總裁吳秋云。

王曉松從新城悅服務(wù)辭職，與新城悅服務(wù)2023至 2024 年間與關(guān)聯(lián)方大額資金往來(lái)以及股份停牌有關(guān)，其公告表示，此次調(diào)整董事會(huì)組成有利于提升其整體獨(dú)立性及有效處理利益沖突。

黃清平與搭檔了27年的老臣謝晨光同步退出瑞森生活服務(wù)，被外界看作是內(nèi)部爭(zhēng)奪與權(quán)力博弈的結(jié)果。

通過兩輪股權(quán)收購(gòu)，瑞華投資將在瑞森生活服務(wù)的持股權(quán)與黃清平縮小到不到5%，并在董事會(huì)中安排進(jìn)自己人。

去年6月，瑞森生活服務(wù)前總裁李春玲與實(shí)控人黃清平互相檢舉，趁著這場(chǎng)“內(nèi)斗”，瑞華投資進(jìn)一步安插瑞華系成員。

黃、謝退出的同時(shí)，“銀城系”朱力爭(zhēng)到了董事會(huì)主席之職，并由非執(zhí)行董事調(diào)任為執(zhí)行董事，且黃清平一脈還安排了溫浩、馬文紅出任非執(zhí)行董事，內(nèi)部權(quán)力派系仍維持在一種微妙的平衡中。