城投賺錢，有了新門路

大基建如火如荼的時代，各地城投手握大量土地、項目，還有政策支持，可謂是風光無限。可是，隨著土地財政退潮，繼續走老路已經行不通了。

最近幾年，城投既要化債，又要市場化轉型（比如退出地方融資平臺，轉產投），壓力著實不小。一城投老總告訴小明，現在每天一睜眼想的就是怎么搞錢（融資、創收），還錢。而且，相比過去主要關注融資，現在重點更多放在了經營創收上，因為輸血只能管一時，只有提高自我造血能力，才能行穩致遠。

當「政府信用」不再提供無限擔保，當「平臺身份」不再能輕松融資，城投必須找到新的活法。而為了生存發展，提高造血能力，城投也是拼了。

過去，城鎮化高速發展，城投主要從事土地平整、修路架橋、建醫院學校等，對象主要是物。隨著城鎮化步伐放緩，城市發展進入以人為主的時代，城投也順勢轉型，將對象瞄準了人。

目前，城投圍繞「人」提供的各類服務，已涵蓋了從搖籃到墳墓的諸多方面。

云南城投月子中心，不僅擁有城投婦兒醫院及昆明市婦幼保健院的醫療團隊，堅持專業的護理理念，摒棄月嫂及托管式照護方式，采用專業護士1對1照護，母嬰不分離，而且還能根據產后體質制定個性化月子餐食譜，以及專業帶教，幫助家庭新手學習如何科學輕松帶娃。

對兒童，今年國慶期間，義烏城投集團推出了邊學邊玩的農場研學活動。其五七農場城投好學營地，緊鄰吳晗講堂與文化禮堂，有近3800平方米的建筑面積，不僅可以同時容納上千人開展學習活動，而且還能提供228人住宿。

其專為小學段孩子打造的三天兩夜（10月2日-10月4日）沉浸式活動，包括紅色故事、木藝飛機、秋收活動，把自然探索、手工創作、紅色文化和傳統習俗打包，可以讓娃邊玩邊學。

針對學生、企事業單位人員、社區老人的團餐業務也有大量城投在推進。

武漢城投 「樂享幸福食堂」服務社區老人，4個菜才十幾元，放心又實惠，解決了片區老年居民吃飯的大難題。同時，其也承接企事業單位訂單，平衡收支，形成「公益+盈利」的良性循環。

石河子城投還聯合佳沃集團打造「種養殖基地+中央廚房+冷鏈物流」全產業鏈，降低了中間成本；成都城投金豐更是建立「農田到餐桌」 追溯體系，保障食材安全；讓中小學生、企業員工，花得少吃得好。

經營性資產和經營性業務少，一直是制約城投市場化轉型的重要因素之一。而圍繞老年人群體提供康養、醫療等產品與服務，則可以帶來穩定的收入。我國老年人群體龐大，養老產業空間廣闊。助力國央企打造可知、可見、可控的資產管理體系，點擊了解

很多城投早就在積極布局。比如，上海城投聚焦「醫養結合」，投資建設運營上海普陀城怡養護院，打造提供高品質養老服務的「頤養天年」養老品牌；福州城投則設立專業養老子公司，集中資源打造「城投康養」產業品牌，投資運營集醫、康、養、悅為一體的全業態城市養老項目。

△頤和銀杏苑官微

老齡化除了帶來養老的巨大需求，還使另一個問題日益突出：殯葬用地需求持續增長，墓地作為一種特殊的公共服務設施，不足問題日益突出。在此背景推動下，城投公司紛紛入局投資墓地項目。

據媒體報道，自2020年以來，湖南、江西、內蒙古等多個省份下轄的多個縣市城投公司均開啟了墓地項目的投資建設。

建成之后，城投公司可以獲得墓位銷售、墓位管理費、殯葬基本服務費、殯葬延伸服務費以及停車位收費等收入。

需要指出的是，墓地一般分為公益性和營利性兩種，地方政府或城投公司投資的一般為公益性墓地。相較于其他投資項目，墓地項目不僅投資規模小，而且現金流充沛、穩定，城投投資建設運營墓園，既解決民生問題（遏制「天價墓地」，讓其回歸公益性設施和社會福利屬性），又能獲取適當的經濟利益。

以上，是從個人生命周期的視角，展開各地城投在不同階段所能提供的各種服務。其實，有些服務是貫穿一生的，比如很多地方的供水、燃氣，高速公路建設運營等，背后也是城投公司,下面我們主要講講吃住行。

①住

據《2025中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，當前我國租房人口已接近2.6億人，其中四大一線城市租房人口就近4000萬人，占常住人口總數近50%。

「十四五」時期，國家建設籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心8城集中式公寓規模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場化+保租房」雙軌格局成型。

大量的保障房就是城投建設、運營的。即便是保租房也越來越有生活感，不少城投為租客提供了豐富的公共空間與設施，組織線上線下社群活動，打造有歸屬感的社區文化，甚至提供快遞代收、合作商戶折扣等生活解決方案。運營端，也越來越多引入智能運營管理系統，實現線上租房、報修、交租等。點擊了解智慧租賃平臺，收租超簡單！

這不僅讓新市民可以更快地融入城市，保障房的籌集還帶動了低效、閑置資產的有效盤活。

比如，貴陽城投集團在人才保租房籌集時，就堅持「盤活存量，多渠道籌集」原則，合理利用商品房配建部分、公租房小區存量閑置部分資源，降低人才保租房建設的時間、資金和土地成本，有效增加人才保租房供給。項目選址堅持「產城融合，職住平衡」原則，就近解決人才居住需求。招商租賃按照項目多個維度的特點，將項目劃分為A、B、C類，制定相應招租方案，達成高出租率。點擊了解AI招商，高效獲客，加速去化！

城市更新，各地城投也是一馬當先。「十四五」時期，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人……更新改造供水、燃氣、供熱等地下管網84萬公里；打造「口袋公園」1.8萬多個、城市綠道2.5萬公里……

②吃

大量的農貿市場，菜市場是城投投資建設運營的。近年來，還有城投為了方便居民，還做起了「公交車」賣菜。

據西安公交集團消息，前年6月20日，西安首店「公交菜籃子惠民驛站」正式「發車」營業。

通過公交車廂改造成菜店，座椅被拆卸并替換為陳列貨架，「公交菜籃子惠民驛站」將公交場站變為惠民點，以「直采、直供、直銷」的方式，把生鮮農副產品從田間地頭直接送到家門口。

驛站主營近200余種農副產品、生鮮果蔬、生活用品等商品，每天從早8點營業至晚8點，周邊市民可通過「線上下單，線下自提」和「線下購買」兩種方式進行購買。開創了「公交乘客下車買菜回家」的新消費場景。

③行

傳統的出行就不說了，大量的公交集團，乃至道路本身都是城投運營的。我們主要說一下旅行。

城投不僅建景區，比如，今年國慶期間全面竣工的西藏山南市門中崗村鄉村旅游基礎設施配套建設項目，就由武漢城投譽城千里公司承建；

大量原來的老舊倉庫、廠房等，經過城投改造升級之后，成了網紅民宿、街區或打卡點，比如長沙芙蓉區的一個老舊閑置辦公資產，被長沙城發改造為了高端民宿酒店類的網紅打卡點，平均客單房價在1800元以上；頭部國企都在用的云資管平臺，助力喚醒沉睡資產

還有越來越多的城投開始通過運營，持續放大地標IP，比如每到節假日，廣州城投集團旗下廣州塔（昵稱小蠻腰）、花城廣場、珠江游等景點景區，都是廣州乃至國內熱門旅游目的地之一。

此外，越來越多的城投公司還對品牌、數據等無形資產進行深度挖掘，形成了新的搞錢路徑。

比如，針對徐州有豐縣蘋果、沛縣山藥、劉井粉絲等優質土特產，但因為「小散弱」發展模式，產品缺乏統一的品牌標識與市場競爭力的情況，徐州農發集團通過運營「農香徐來」這一徐州市農產品區域公用品牌，統一品牌背書，整合全市優質農業企業資源，從生產標準制定、包裝形象升級到市場渠道拓展，為徐州土特產品提供全鏈條賦能，提升市場競爭力與品牌知名度。

在「農香徐來」的帶動下，徐州農產品深加工產業加速發展，比如從稻米加工成米線，從牛蒡制成牛蒡茶……帶動農產品附加值不斷提升，也創造了數千就業崗位，帶動農民就業，幫助農戶人均年增收顯著。

安丘農投集團運營的「安丘農耕」，通過品牌賦能，推動農產品溢價率提升至25%；石河子城投集團運營的「軍墾1949」帶動了本地農業產業升級，培育了農業產業化龍頭企業，推動了一二三產業融合發展……

各地城投手里有大量的數據，過去這些數據只是數據，但隨著2024年1月，財政部的《企業數據資源相關會計處理暫行規定》正式實施，越來越多的城投公司正將數據資源變成資產。助力國央企打造可知、可見、可控的資產管理體系，點擊了解

比如，去年6月27日，湖北交投實現首例數據資產入表，兩項數據產品成功入駐湖北省數據流通交易平臺并獲得《數據資產登記證書》，取得銀行授信1億元。

△湖北交投官網

根據上海高金智庫的統計,截至2024年底，全國228家非上市公司完成數據資產入表，其中城投公司66家，類城投國企128家，194家「城投系」占比85%！

城投業務轉型確實很難，但卻是必由之路。正如一位城投老總所說，城投確實需要自己出門找飯吃了，千萬不能端著架子不肯下桌，在當下這個時代，能不靠財政輸血、自己活下去、不給社會添負擔，就是非常了不起的貢獻！（作者：明源不動產研究院總編、首席研究員 艾振強）