URI城市租住獨家解讀 | 杭安居首單公租房ABS順利發行附交易詳情

2025年，在國內租賃住房市場持續深化“租購并舉”政策的背景下，資產證券化產品成為盤活存量資產、拓寬融資渠道的重要工具。

近日，“浙商-杭安居公租房第1期資產支持專項計劃”成功發行，規模達4.5億元，成為杭州市首單以公租房運維費收益權為基礎資產的ABS產品，標志著保障性租賃住房資產在資本化路徑上邁出關鍵一步。

URI認為：本單公租房ABS的核心價值在于其政策保障下的穩定現金流。底層資產為12個公租房小區的運維費收益權，由政府核定標準并實行收支兩條線管理，現金流確定性強，2024年租金收繳率超96%。

值得注意的是，該交易成功探索了“政策背書+市場運作”的保障房資產證券化路徑，為同類項目提供了可復制的風控范本，顯示出具備穩定現金流的保障房資產對長期資本的吸引力。

ABS詳情

產品名稱：浙商-杭安居公租房第1期資產支持專項計劃
發行規模：4.5億元（優先級4.27億元，次級0.23億元）
產品期限：18年（每3年設開放期）
信用評級：優先級AAA級
利率類型：固定利率
付息方式：按季付息、分期還本
底層資產：杭州市公租房運維費收益權

資產規模：涵蓋12個杭公租房小區，共12,628套房源，管理面積超64萬平方米
租金表現：2024年租金收入9,242萬元，各季度均保持收繳率96%以上
出租率：截至2024年末，入池物業建筑面積出租率達86.9%
運維費標準：現行標準為4.8元/月/平方米（2024年核定，2025年延續，由杭州市住房保障部門核定）
還款保障：政府核定運維費標準，實行收支兩條線管理，專款專用

收益權依據：《杭州市級公共租賃住房運營管理辦法》合法取得

運營期限要求：特定原始權益人需正式運營滿2年

現金流歸集路徑：歸集周期原則上不超過1個月

核心關注：權屬合規性、現金流穩定性、運營可持續性

風險緩釋：已提示政策續期不確定性風險，需依賴政府持續授權

交易結構與增信措施

本單ABS的交易結構設計體現了"多重保障、風險可控"的核心思路。在18年的較長存續期內，產品通過四個層面的創新安排構建了完整的風險緩釋體系：

從內部信用提升角度看，5.11%的次級占比由發行人自持，這一安排實質上是將發行人與投資者利益深度綁定，避免了道德風險。同時，1.05倍以上的現金流覆蓋倍數，即使在壓力測試下仍能保持1倍以上，為優先級本息償付提供了充足緩沖空間。

AAA主體提供的差額支付承諾與定期回購機制，形成了"雙保險"安排。這一設計巧妙解決了長期限ABS產品的流動性顧慮，每3年開放期的設置既給予投資者退出選擇，又保留了發行人的主動管理空間。

運維費收益權的質押登記，從法律層面鎖定了還款來源，確保了基礎資產與發行人其他資產的破產隔離。這種"結構分層+超額覆蓋+主體增信+資產質押"的多重保障模式，為未來保障房資產證券化提供了可復制的風控范本。

從主體實力與政策依托方面來看，杭州市安居集團作為發行主體，其業務模式依托明確的政策定位：面向中低收入家庭、大學畢業生等群體，租金按政府指導價收取，運維費經考核后撥付，形成了"政策保障+專業運營"的良性循環。

杭安居信息簡介

杭州市安居集團（發行人/增信方）作為杭州市屬核心保障房平臺，由杭州城投全資控股，主體信用評級為AAA。

資產構成（2024年末數據）：

集團總資產規模達840.75億元，核心資產為409億元政府劃轉公租房資產，占總資產比例49%；非流動資產占比83%，主要涵蓋PPP項目、保障房等長期資產。

公共租賃房（公租房）業務管理規模：

截至2025年8月末，集團管理公租房項目198個，總套數63,879套、總面積346.19萬平方米，配備機動車位24,060個及配套用房9.69萬平方米；覆蓋良和雅苑、康橋人家、田園夏意苑、象山人家等上百個小區。

租金收繳情況：

2024年租金收入約3.5億元，租戶收繳率達96.12%；預計至2028年底，在管公租房規模將達9.3萬套。

運營模式：

- 政策定位：面向城市中等偏下收入家庭、新就業大學畢業生、創業人員及外來務工人員，租金按政府指導價收取，實行土地等級差異化定價。

- 收支管理：租金實行“收支兩條線”管理，由杭州市住房保障服務中心作為執收單位通過統一支付平臺收繳；運維費由集團申請，經考核后撥付，2024年標準為4.8元/月/平方米。

- 考核機制：運維費撥付與考核結果掛鉤，季度考核得分若低于98分將按比例扣減費用，2024年平均考核分約90分。

底層資產支持：

專項計劃以公租房運維費收益權為底層資產，現金流來源穩定。2024年一至四季度運維費收入分別為3333.00萬元、3583.68萬元、3574.61萬元和3382.07萬元，年度考核后撥付金額為2413.45萬元。

URI深度解讀其關鍵邏輯

本次ABS發行揭示了保障房資產證券化的關鍵邏輯：

政策紅利與市場機制的有效結合：公租房資產雖受政策調控，但通過政府核定收費標準、財政撥付保障等機制，實現了現金流的穩定性和可預測性。這種"政策背書+市場運作"模式，為保障房資產證券化提供了可行路徑。

長期限產品的風險管控：面對18年存續期和2027年政策到期的潛在不確定性，產品通過設置開放期、回購機制等安排，為投資者提供了退出通道，緩解了期限錯配風險。

保障房資產的資本化前景：盡管保障房租金收益受限，但穩定的出租率和政策連續性為其提供了基本收益保障。隨著REITs市場發展，此類資產有望成為險資等長期資本對抗周期波動的重要工具。

運營能力的關鍵作用：杭州安居集團超過2年的運營經驗和96%以上的收繳率紀錄，證明了其專業能力。在保障房領域，運營效率直接影響現金流穩定性，這也是投資者信心的主要來源。

杭安居公租房ABS的成功發行，不僅拓寬了保障房融資渠道，更探索出了一條符合中國國情的保障性住房資產證券化路徑。在房地產市場轉型期，這類具備政策支持、穩定現金流和專業運營的資產，正成為資本市場新的關注焦點。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank、杭安居集團

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶