重慶兩江新區核心區規劃圖出爐，究竟有沒有未來？

中國是一個典型的政策市場。

要想看明白城市的發展和走向，除了要知曉眾多內幕消息和資源布局，從草蛇灰線看出大趨勢，但這往往超出了普通人的能力范疇。

規劃圖，就是普通人能看懂草蛇灰線的最基礎之一。

自三區合一，兩江新區由功能區升級成行政區后，兩江新區的下一個發展中心——寸灘國際新城，最新的規劃圖即將出爐了。

這次調整規劃的范圍位于寸灘港片區，北臨海爾路，西臨金渝大道，南至長江，東接雙溪河，為兩江新區J11單元04街區，范圍面積111.97公頃。

算下來有1680畝，比彩云湖國家濕地公園的面積還要大。

這一片區域的功能定位是：

科技創新、現代服務、航運門戶。

? 寸灘新城控規圖，楊一設計并制圖

這次調整的內容主要是這些：

1、強化樞紐功能，強化港口、軌道、機場、鐵路、公路等無縫銜接，依托現有對外道路網絡和軌道TOD，形成水陸便捷換乘。

2、優化用地結構，將部分原商業商務用地調整為兼容性更強的創新創意產業用地，適度優化居住用地布局，完善配套服務設施。

3、優化慢行系統，局部加密路網，便捷聯系重要城市功能、商業活力點、軌道站等，構建行人優先的慢行交通網絡。

4、優化整體風貌，統籌建筑群體風貌，與長江兩岸協調呼應，形成風格協調、主次有序、整體和諧的空間秩序。

5、規劃修編后，街區居住建筑規模不超過70萬平方米。

各種數據指標調整前后的對比是這樣的：

? 寸灘港調規，楊一設計并制圖

居住用地新增加了7.2公頃，也就是108畝。

總的居住體量是21.34公頃，也就是320畝，占地面積21.3萬平米，整體可建體量不超過70萬平方米，說明住宅整體容積率不超過3。

商業土地減少了6.2公頃，也就是93畝，這對寸灘新城是好事情，目前寸灘人氣嚴重不足，而人口的大規模填入是需要時間的，規劃太多的商業其實并不是什么好事情。

寸灘國際新城的功能定位是：科技創新、現代服務、航運門戶。

寸灘還是想往高端去走。

高端產業比如國際交流、黃金郵輪、高端商務等，都會吸引來更加高端的人才，帶來更高端的消費，他們對房產有更高的居住需求。

所以，可想而知，寸灘將迎來較高居住品質的產品，寸灘的房價也將迎來一輪較大幅度的增長。

那么，寸灘房價大概什么時候可以漲起來呢？

按照目前國際上一般郵輪碼頭的開發規律，開發初期仍以區域客群為基礎。隨著區域發展逐步轉變為旅游客群為主，而旅游氛圍的形成至少需要10年以上的時間。

? 楊一設計并制圖

但寸灘，不需要那么長時間。

一是因為重慶本身就是旅游城市，有很好的旅游消費基礎，客流量也大。重慶政府只需要將旅客引導至寸灘游玩即可，就像洪崖洞一樣。

二是寸灘地處城市核心區，距離江北嘴和彈子石這兩個商務CBD中心都非常近，目前已經有了較為充足的高端商務人群基礎。

三是寸灘是由兩江新區來進行統領發展，兩江新區已經升級成行政區，在區域能級上又往上走了一步。而且兩江新區也才發展10多年，就已經取得了如此巨大的成就，說明兩江新區在區域的發展上既有較高的戰略能力，又有較強的執行能力。

兩江新區和寸灘，都有著光明的未來。

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