42.7億起拍！廣州3宗學鐵商靚地登場，剛需改善都有戲？

廣州靚地，繼續開閘！

剛剛，廣州公共資源正式掛牌海珠廣紙、白云嘉禾望崗、番禺南浦島三宗地塊，總起拍價高達42.7億元，計劃12月21日限時競價出讓。

值得關注的是，三宗地均坐享地鐵優勢，配套成熟度拉滿。并且還通過容積率下調、配建減負等指標優化，既降低了房企開發門檻，也精準匹配了市場剛需與改善的多元需求，成為廣州土拍市場年末的一大亮點。

下面，我們就來扒一扒這三宗地塊！

海珠區AH050335地塊

這是一宗“回爐再造”地塊，早在5月份首次掛牌，其就因容積率過高引發市場關注。

此次重新亮相，地塊容積率從7.0直接腰斬至3.5，計容建面同步縮減至4.2萬㎡，起拍價也從28.7億元調整為14.4億元，而起拍樓面價仍穩定在3.4萬元/㎡。

這一調整可謂是實現了房企與購房者的雙贏：開發商無需硬做超高層，戶型規劃與社區環境打造更有靈活性；購房者也能更有機會入手海珠核心區的低密社區，居住舒適度遠超超高層產品。

區位上，地塊扎根海珠西廣紙板塊，臨近地鐵11號線棣園站、廣佛線燕崗站，跨區通勤高效便捷。

地塊附近還有廣紙天地薈綜合體、星匯海珠灣成熟底商環繞，日常消費輕松滿足。

如果地塊成功出讓并主打剛需剛改戶型，不僅能吸引海珠本地置換家庭，還能承接外區年輕通勤族，進一步激活周邊二手市場的流通活力。

白云嘉禾望崗019、035地塊

這兩宗地塊同樣是“熟面孔 ” ，去年8月曾掛牌后因故終止，此次再度亮相，核心指標基本保持不變，僅在配建要求上做了關鍵優化。

兩宗地總建面約67024㎡，起拍總價117292萬元，起拍樓面價約1.75萬元/㎡，容積率1.9的低密屬性依然亮眼。

此次調整的核心亮點的是配建責任的轉移：原本要求地塊自行配建的54班九年制學校，現已明確由隔壁的越秀貝好家·嘉悅云啟項目承擔。

這一變化直接降低了開發商的額外成本壓力，讓企業能更聚焦于產品打造。

而容積率1.9的規劃，意味著未來大概率會打造板樓產品。在白云新城周邊以高層為主的市場中，低密板樓的通風、采光優勢突出，具備較強的市場競爭力。

區位優勢上，地塊緊鄰嘉禾望崗地鐵站，直線距離僅150米。作為2號線、3號線、14號線的交匯樞紐，從這里可以快速抵達各大核心商圈，通勤覆蓋范圍極廣。

商業配套方面，周邊有云門NEW PARK、嘉禾鉑金天地等成熟商業加持，還有在建中的山姆會員店等，可以全面滿足各種消費需求。

教育資源上，地塊北側的九年制學校落地后，將為業主子女提供穩定的教育選項，進一步提升地塊的宜居屬性。

該地塊起拍樓面價略高于 越秀貝好家·嘉悅云啟 ，產品大概率會瞄準改善需求。

未來入市后，或將與周邊項目形成差異化競爭，憑借低密、近地鐵、強教育的組合優勢，吸引白云本地改善家庭及跨區通勤的中產群體，同時進一步完善嘉禾望崗“交通樞紐+商圈+居住區”的板塊格局，提升整個片區的居住價值。

番禺洛浦街東鄉村A地塊一期

這是此次掛牌中唯一的全新地塊，源于今年8月南浦島92.52公頃的巨量調規，堪稱調規后誕生的王炸地塊。

地塊總建面138498.35㎡，起拍總價166199萬元，起拍樓面價約1.2萬元/㎡，性價比拉滿。

地塊緊鄰南浦地鐵站，通過地鐵2號線可快速直達廣州南站、海珠、越秀多個核心區，通勤效率拉滿。

并且地塊自帶商業規劃，將進一步補充南浦島的商業配套，未來有望形成集居住、購物、休閑于一體的新商圈。

教育方面更是重點，地塊旁側規劃42班九年制學校，大概率會引進名校，有望改變島上依賴私立學校和村小的教育短板，再加上民辦廣州執鴻、恒潤學校，業主子女可享多重選擇。

從板塊來看，南浦島居住氛圍濃厚，坐擁廣州碧桂園、麗江花園、錦繡半島等大型成熟小區，但新房斷供已久，二手小區普遍老化，置換需求積壓嚴重。

此次地塊1.2萬元/㎡的起拍樓面價，為未來新房定價預留了充足空間。

而為了改善整個島的宜居條件，南浦島也在不斷優化調整，比如困擾南浦島許久的交通問題，將通過 南浦大橋拓寬 工程、地鐵22號線等去舒緩。

△來源：南浦大橋拓寬工程建設方案

隨著TOD規劃、商業補位、名校預期三大紅利疊加，地塊成功出讓將推動南浦島從“睡城”向“宜居新城”轉型，成為番禺北部板塊價值重塑的關鍵引擎。

總而言之，此次廣州推出的三宗地塊，雖分布于不同區域，但核心邏輯高度統一：錨定配套成熟、交通便捷的核心板塊，通過容積率下調、配建減負等指標優化，降低房企開發風險，同時精準對接剛需、改善的市場缺口。

對購房者而言，三宗地均避開了配套兌現周期長的遠郊區域，現成配套+低密屬性+教育加持的組合，能有效降低置業風險。

對板塊而言，廣紙填補剛需空白、嘉禾望崗完善改善供給、南浦島實現能級躍升，三宗地的成功出讓都將推動所在板塊居住品質與價值的雙重提升。

年末土拍的這波“精準投喂”，既體現了廣州“穩市場、提信心”的供地思路，也為新一年廣州樓市供應埋下伏筆，剛需與改善群體或將迎來一波“上車好時機”。