北京
最近有個消息在朋友圈刷屏：北京五環外取消非京籍社保限制，上海外環單身按家庭政策執行。這意味著什么？用業內人士的話說，政策已經從“防止過熱”徹底轉向“鼓勵入場”。這輪松綁不是小打小鬧，而是2016年“房住不炒”提出八年來最猛的一次轉向。
先看限購松綁的力度。目前全國只剩四個區域還在堅守限購——北京、上海、深圳主城區和海南。按照“十五五”規劃要求，未來三年一線城市外環限購會全面放開。這不是猜測，而是趨勢。2024年北京五環外取消社保要求后，非京籍購房占比立刻從12%飆到27%。上海更狠，直接把單身購房門檻降到和家庭一樣，釋放出大量被壓抑的置換需求。
利率下調才是真正的“王炸”。現在首套房商貸利率3.2%，比去年降了0.6個百分點。可能有人覺得0.6%不算什么，但算筆賬就明白了：貸款300萬30年期，月供直接從14524元降到12948元，每月少還1576元。這不是促銷打折，而是真金白銀降低購房成本。更關鍵的是，這輪降息還沒見底，未來可能繼續下探到2字頭。
政策轉向背后有套明確的經濟邏輯。制造業PMI新訂單指數是先行指標，2020年8月該指數突破52%后，樓市立刻迎來小陽春。現在同樣的信號又出現了：2024年三季度新訂單指數連續三個月站在52%上方，央行城鎮儲戶收入信心指數也在回升。這些數據翻譯成人話就是：經濟回暖→收入增加→買房意愿增強→房價企穩。
但千萬別以為所有房子都會漲。杭州2020-2024年年均新增17萬人，成都年均13萬人，這些城市的核心區土拍還在溢價成交。反觀某些三四線城市，開發商貼息促銷都賣不動。分化才是未來五年的主旋律——20%的核心區域可能上漲，80%的非核心區繼續承壓。
現在的問題不是“能不能買”，而是“買哪里”。政策底已經出現，經濟底正在構筑，利率降到十年最低。如果非要等“絕對低點”，很可能錯過窗口期。畢竟市場從來不會敲鑼打鼓告訴你：現在就是最佳買房時機。
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