河北張家口一住宅樓地基下沉為C級(jí)危房問(wèn)題在哪？維修后能住嗎？

為什么我一直勸周?chē)娜巳ベI(mǎi)二手房呢，就是因?yàn)檫@個(gè)，因?yàn)楹芏鄦?wèn)題2年后，才能看得到，或者周?chē)惺裁瘁t(yī)院，學(xué)校，大的商超這些配置，都是要2年到5年，才有的，而且沉降問(wèn)題，一般也就是2年到5年出現(xiàn)的。

所以看圖片里那種斜著劈下來(lái)的裂縫沒(méi)？這種縫兒啊，說(shuō)白了就是樓體結(jié)構(gòu)在變形過(guò)程中被剪力給扯開(kāi)的。大部分人不需要非得搞懂剪力是啥專業(yè)名詞，就理解成兩股相反方向的力在墻面上較勁就行了。

這種裂縫往往出現(xiàn)在非承重墻上——就是那種不承擔(dān)上層重量的隔墻。那大家可能會(huì)納悶，既然不承重，哪來(lái)的破壞力呢？其實(shí)啊，整棟樓就像個(gè)整體，當(dāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變形時(shí)，哪怕是非承重墻也得跟著動(dòng)，一動(dòng)就容易裂。這就好比一個(gè)人穿件緊身衣，只要緊身衣質(zhì)量不行，那稍微做個(gè)伸展動(dòng)作，衣服就可能開(kāi)線。

重點(diǎn)在于，是吧，這要得是多大的變形量，才能把墻面撕扯出這么明顯的裂縫？

說(shuō)到建筑變形，有個(gè)特別重要的概念叫抗浮。我打個(gè)比方，大家把整片建筑群想象成一艘船，地下水就像海水。水位漲落時(shí)，地下基礎(chǔ)、筏板還有地下車(chē)庫(kù)的柱子都在經(jīng)受浮力考驗(yàn)。建筑物埋在土里既會(huì)下沉也會(huì)上浮，整體同步移動(dòng)倒沒(méi)事，怕的就是不均勻，這邊沉那邊浮，結(jié)構(gòu)就得遭殃。

其實(shí)最大的原因，還是來(lái)自于水的問(wèn)題。以往南方多見(jiàn)的抗浮問(wèn)題，北方地區(qū)也逐漸有了。這跟南水北調(diào)工程直接相關(guān)。咱們80后、90后上學(xué)時(shí)都學(xué)過(guò)，華北地下有個(gè)巨大的空腔，長(zhǎng)年累月抽地下水灌溉、生活用水，導(dǎo)致水位持續(xù)下降。

而地下水，并不是無(wú)限的，長(zhǎng)期超采地下水會(huì)造成嚴(yán)重的問(wèn)題。第一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，就是地表的水資源會(huì)減少，導(dǎo)致地表的植被退化，使得華北地區(qū)會(huì)出現(xiàn)沙漠化、風(fēng)沙的危機(jī)。我們看陜西和山西，兩省都位于黃土高原，但是陜北的森林覆蓋率遠(yuǎn)高于山西，這是為何？原因就是山西開(kāi)采煤炭和地下水過(guò)度，導(dǎo)致地表的水流失，植被生長(zhǎng)更加困難。而河北，自然也會(huì)有這樣的危機(jī)。

所以一個(gè)問(wèn)題就出現(xiàn)了，那就是地表塌陷。華北地區(qū)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了200多條地裂帶，涉及35個(gè)縣65個(gè)鄉(xiāng)。因?yàn)槌傻叵滤A北平原的地下盆地已經(jīng)連成一片，形成了世界面積最大的復(fù)合漏斗區(qū)，俗稱空心漏斗，面積超過(guò)了5萬(wàn)平方公里。

所以2012年，水利部組織開(kāi)展了中國(guó)第一次地下水超采區(qū)劃定工作。2014年，中央一號(hào)文件明確提出，開(kāi)展華北地下水超采漏斗區(qū)綜合治理。

但自從2002年底國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)南水北調(diào)工程，到2014年中線通水，情況就開(kāi)始反轉(zhuǎn)了。生態(tài)補(bǔ)水讓地下水位節(jié)節(jié)攀升，最近兩年漲得尤其猛。這就帶來(lái)個(gè)時(shí)間差問(wèn)題：小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)的抗浮標(biāo)準(zhǔn)，都是按立項(xiàng)前五年的水位數(shù)據(jù)定的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從地勘到竣工往往要三五年。也就是說(shuō)，2020到2025年交付的小區(qū)，其實(shí)是用2012到2022年間的水位數(shù)據(jù)做的設(shè)計(jì)。那會(huì)兒水位正處于歷史低位，往下挖三四十米都見(jiàn)不著水。可等到房子蓋好，面對(duì)的卻是南水北調(diào)后躥升的水位。

普通小區(qū)地下最多三層，埋深也就十到二十米。而北方常用的擴(kuò)底樁通常就10米到15米，按原先設(shè)計(jì)，水位根本夠不著樁底。但現(xiàn)在呢？有些地方地下水都快漫到地表了。整個(gè)地下室和樁基長(zhǎng)期泡在水里，水流不斷沖刷帶走樁周土壤中的細(xì)顆粒，水位下降時(shí)就可能出現(xiàn)局部塌陷。

這就引出了地基設(shè)計(jì)的兩種思路：當(dāng)水位較高時(shí)，得像建大橋那樣把樁打得更長(zhǎng)更密，穿透表層土直達(dá)下面的卵石層。通俗講，就是把凳子腿穿過(guò)花盆里的浮土，直接扎到盆底。這叫樁基礎(chǔ)。

另一種叫筏板基礎(chǔ)，不只靠樁，還靠整個(gè)底板坐在土上。就像不僅靠凳子腿支撐，凳面也直接接觸地面。北方因?yàn)闅v史上水位低，多用這種設(shè)計(jì)。據(jù)我了解，華北地區(qū)很少用30米的長(zhǎng)樁，多半都是10米到15米左右的短樁，這在抗浮方面天然存在短板。

最近幾年樓市什么情況大家都清楚，所有的開(kāi)發(fā)商基本都在降本增效。地下部分的抗浮設(shè)計(jì)本來(lái)就容易被忽視，再加上可能的偷工減料，問(wèn)題就被放大了。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題很難說(shuō)的清楚，地下水，你和開(kāi)發(fā)商說(shuō)，說(shuō)不明白的。

現(xiàn)在這個(gè)房子已經(jīng)被貼上了C級(jí)危房的標(biāo)簽。很多人一聽(tīng)到危房?jī)蓚€(gè)字，腦子里可能立刻浮現(xiàn)出房子要倒塌的畫(huà)面。其實(shí)不然，我們需要準(zhǔn)確理解C級(jí)的含義。

《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》中，根據(jù)房屋的危險(xiǎn)程度評(píng)級(jí)，C級(jí)危房的定義為部分承重結(jié)構(gòu)不能滿足安全使用要求，房屋局部處于危險(xiǎn)狀態(tài)構(gòu)成局部危房。

按照專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，C級(jí)危房指的是部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房。劃重點(diǎn)：局部危房。這意味著不是整個(gè)房子都要塌了，而是房子的某些部分，比如某幾道承重墻、某個(gè)梁、某個(gè)柱，出現(xiàn)了安全隱患，需要重點(diǎn)處理和加固。

所以，維修后還能不能住這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵在于：維修工程做得怎么樣。

那當(dāng)然了國(guó)家對(duì)于危房的處理是有明確規(guī)定的。C級(jí)危房適用的處理方式是處理使用。顧名思義，就是經(jīng)過(guò)恰當(dāng)?shù)募夹g(shù)處理、加固維修之后，危險(xiǎn)可以解除，房子可以繼續(xù)使用。這并不是安慰人的空話，在實(shí)際工程中，有大量通過(guò)專業(yè)的加固技術(shù)，讓危房轉(zhuǎn)危為安的成功案例。很多地方的老舊小區(qū)改造，也包括了對(duì)這類房屋的加固維修。

維修方案必須專業(yè)：絕不能是開(kāi)發(fā)商或者施工隊(duì)自己想當(dāng)然地拿個(gè)方案就開(kāi)干。必須由有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)檢測(cè)鑒定后，出具專門(mén)的、有針對(duì)性的加固設(shè)計(jì)方案。

維修必須徹底，要治本：不能只是做表面文章，把墻上的裂縫用水泥一抹就完事了。維修必須從根本上解決問(wèn)題。比如，如果是防水沒(méi)做好導(dǎo)致地基土遇水下沉，那就要重做、做好防水系統(tǒng)。如果是某些承重構(gòu)件強(qiáng)度不夠，就要用碳纖維布、粘鋼、加大截面等加固方法，實(shí)實(shí)在在地把結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)。

驗(yàn)收必須嚴(yán)格，要看報(bào)告：工程完工后，不能開(kāi)發(fā)商說(shuō)修好了就算完。必須由權(quán)威的、第三方工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)再次對(duì)房屋進(jìn)行全面的安全性鑒定，并出具新的 《安全性鑒定報(bào)告》 。同時(shí)，維修工程本身也需要有完整的 《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》 。只有當(dāng)你看到白紙黑字的鑒定報(bào)告，明確告訴你房屋的安全等級(jí)已經(jīng)從C級(jí)（危險(xiǎn)）提升到了B級(jí)（基本安全）甚至A級(jí)（安全），這才能住。

總結(jié)一下就是：專業(yè)方案 + 徹底施工 + 權(quán)威驗(yàn)收 = 安心居住的前提。

也就是修好了，還是能住的。不過(guò)河北張家口這個(gè)住宅樓，開(kāi)發(fā)商和居民還在扯皮，這個(gè)維修時(shí)間，就不知道要多久了。