17.83億！合肥4宗地零溢價成交，冰雪綜合體延期出讓~

2025年11月21日，合肥市國有建設用地使用權出讓成交結果正式公示，本次土拍共成功出讓4宗地塊，總出讓面積523.8344畝，攬金約17.83億元。成交地塊涵蓋居住和科研用地，全部以零溢價成交，反映出當前市場環境下開發商拿地趨于理性。地方國企和平臺公司成為拿地主力，如海恒股份連奪經開區兩宗宅地，中建國際聯合瑤海城更再入瑤海，凸顯了國企在穩定土地市場中的“壓艙石”作用。本次土拍結果不僅為合肥樓市注入新供應，更傳遞出市場穩健發展的信號。

NO.1 | 壹

四宗地塊成交詳情一覽，零溢價成主流

本次合肥土拍共出讓4宗地塊，總成交金額17.83億元，其中居住用地面積487.3386畝，科研用地36.4958畝。所有地塊均以底價成交，溢價率為0%，體現出房企拿地謹慎的態度。以下是各地塊詳細信息：

瑤海區YH202507號地塊：位于長江東路以北、皇甫山路以東，為純居住用地，面積101.7478畝，容積率≤2.4，成交單價815萬元/畝，成交總價82926.25萬元，競得企業為中建國際+瑤海城更聯合體。該地塊住宅樓面價約5093.75元/平方米，臨近地鐵2號線三十埠站，周邊有長江東路、臨泉東路等主干道，教育配套包括合肥市大店小學、安徽師范大學附屬肥東實驗學校等，商業資源有龍湖瑤海天街，區位優勢顯著。

經開區JK202509號地塊：位于高崎東路以南、新淮大道以東，面積163.077畝，純居住用地，容積率≤1.9，成交單價245萬元/畝，總價39953.865萬元，由海恒股份競得。樓面價約1934.21元/平方米，地塊屬于新橋科創示范區，預計打造低密改善住宅。

經開區JK202510號地塊：與JK202509號地塊相鄰，位于高崎東路以北、新淮大道以東，面積222.5138畝，容積率≤1.5，成交單價235萬元/畝，總價52290.79萬元，同樣由海恒股份競得。樓面價約2350元/平方米，兩宗地整體容積率較低，未來可能推出改善型產品，提升板塊居住品質。

高新區GX202505號地塊：科研用地，面積36.4958畝，容積率≤3.0，成交單價85萬元/畝，總價3102.16萬元，競得企業為合肥綜合性科學中心人工智能研究院有限公司。該地塊將助力高新區科技創新產業發展。

從成交結果看，國企和平臺公司成為拿地主力，如海恒股份連續競得經開兩宗地，中建國際深耕瑤海，這有助于穩定市場預期。零溢價成交也說明房企不再盲目追高，更注重風險控制。

NO.2 | 貳

延期與待推地塊分析，中小戶型、文旅配套成趨勢

除本次成交地塊外，原計劃于同日出讓的新站區XZ202503號地塊延期至12月19日推出，該地塊也因此成為市場關注焦點。作為合肥首宗冰雪主題綜合用地，該地塊明確要求建設計容建筑面積不少于4.3萬平方米的冰雪館以及1.2萬平方米的商務酒店，且須在24個月內實現運營，建設與開業節奏要求明確。

該項目的推進，也與地鐵4號線的建設形成協同。新站區借此引入大型冰雪場館，旨在彌補合肥北部城區在大型文旅休閑設施方面的短板，提升區域綜合服務能級與吸引力。盡管此次延期出讓，但仍可看出合肥在優化城市功能布局、培育文旅新業態方面的持續努力。

同時，12月合肥還將出讓3宗宅地，包括包河區BH202533號（8.2畝）、BH202534號（0.65畝）和蜀山區SS202508號（80.4畝）地塊，總面積為89.2401畝。

包河區兩宗地塊：位于南淝河路以北、平塘王璐以西，起拍價1280萬元/畝，容積率≤2.2。出讓條件明確，若由同一競得人獲取將統一規劃，可能與周邊BH202218號地塊聯動開發，提升區域整體性。

蜀山區SS202508號地塊：位于社崗路以西、梁崗路以北，起拍價950萬元/畝，容積率≤1.7。地塊緊鄰植物園與董鋪湖，生態資源優越，且要求配建不少于30%的50-80平方米小戶型，旨在降低購房門檻，滿足剛需和年輕人需求。這一要求可能成為合肥未來拆遷地塊的常態化配置。

延期和待出讓地塊反映了合肥土地市場的動態調整。一方面，復雜地塊如冰雪項目需更細致規劃；另一方面，中小戶型供應增加，顯示政策導向轉向支持民生住房需求。

NO.3 | 叁

房企動態深度剖析：市場格局生變，房企策略分化

本次土拍最顯著的特點是市場主體格局正在重塑。海恒集團連續拿下經開區兩宗地塊，中建國際與瑤海城市更新聯合體也積極參與，反映出當前土地市場參與主體的深刻變化。

這一現象背后是不同房企戰略選擇的明顯分化：民營房企普遍面臨資金壓力，拿地能力與意愿雙雙下降；而部分國企平臺基于自身資源優勢，在當前階段對土地市場保持了較高的參與度。

從全國數據看，2025年以來重點城市土地市場中，地方國企和央企拿地占比顯著提升。合肥情況與全國趨勢基本一致，反映出行業整體正在經歷深度調整。值得注意的是，中建國際作為央企地產平臺，此次與瑤海城市更新公司合作拿地，體現了合作開發新模式。這種模式既能發揮央企開發優勢，又能借助地方平臺資源優勢，在未來市場競爭中可能更具韌性。

NO.4 | 肆

市場影響與未來展望：樓市分化加劇，購房者如何應對？

本次土拍結果對合肥樓市未來走向具有重要指示意義。

土地市場降溫將逐步傳導至新房市場。目前合肥新房庫存去化周期已超過18個月，隨著土地成本回落，未來新房價格支撐力將進一步減弱。特別是遠郊區域，房價面臨較大調整壓力。

市場分化將更加明顯。核心區域優質地塊依然稀缺，保值屬性強；而遠郊區域隨著土地價格回落，房價支撐力不足。本次經開區兩宗地塊樓面價不足2400元/平方米，未來新房售價可能大幅低于主城區。

對于購房者而言，當下市場環境既充滿挑戰也蘊含機遇。建議剛需購房者關注開發商實力和項目品質，選擇財務穩健的開發企業項目；改善型需求則應聚焦核心區域，選擇抗跌性強的優質資產。

NO.5 | 伍

結語

第一房智庫觀點：理性看待市場調整，把握結構性機會

從本次土拍結果分析，合肥房地產市場已進入深度調整期。我們認為，當前市場呈現三大特征：

一是市場預期發生根本轉變。土地市場作為房地產市場風向標，其降溫表明各方主體對行業預期已趨于理性。房企不再盲目擴張，而是更注重現金流安全和項目盈利能力。

二是開發邏輯重塑。過去“高杠桿、高周轉、高利潤”的開發模式難以為繼，房企必須向“精耕細作”轉型。附加條件增多、利潤空間收窄，倒逼企業提升產品力和運營能力。

三是城市發展模式轉型。合肥城市擴張速度放緩，未來發展重點將從“增量建設”轉向“存量優化”。城市更新、片區綜合開發將成為主流模式。

對于購房者，我們建議：避免盲目追漲殺跌，根據實際需求決策。當前市場已從“普漲時代”進入“分化時代”，只有具備真實需求支撐的優質資產才能保持價值穩定。對于行業從業者，我們建議：適應市場新常態，抓住結構性機會。合肥作為省會城市，長期基本面依然向好，但短期調整不可避免。企業應苦練內功，等待市場企穩回暖。

土地市場是觀察樓市的重要窗口，本次合肥土拍結果向我們展示了一個更加理性、更加分化的市場圖景。只有認清這一趨勢，才能在未來市場中把握先機。

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