重磅！房企境外發債破冰

許倩丨發自北京

一段漫長的沉寂后，中國房地產行業在國際資本市場的風向標，終于開始了轉動。

兩日前，華潤置地對外宣布，公司已于11月13日成功在境外市場發行了一筆雙幣種綠色債券，包括43億元人民幣“點心債”和3億美元債券。

這不僅是該公司首次在海外完成雙幣種債券發行，也是自2019 年以來中國房企的首筆同類交易。

幾乎同步，復星國際于11月14日宣布成功發行4億歐元的高級無抵押債券，票息率5.875%，標普評級BB-。

今年早些時候，綠城中國、新城發展等企業已率先成功發行境外債券。

一系列跡象似乎表明，中資房企境外融資的“堅冰”正在消融。

但發行利率卻揭示了冰面之下殘酷的現實：華潤置地美元債利率低至4.125%，新城發展發行的同類債券利率則高達11.88%。

這巨大的利率差，如同一面棱鏡，清晰折射出國際資本市場對中國房企的全新定價邏輯：融資窗口正在重啟，但只有少數人能通過，且代價各不相同。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖表示，從海外投資人的行為看，當前態度雖較2022年～2023年“全面關門”階段有所緩和，但遠未回到“無差別做多國內地產”的時代。

他進一步強調，目前，中國房地產行業的海外融資窗口正逐步修復，但這更多體現為優質央企、國企與個別“幸存民企”的結構性機會，尚不能視為行業整體回暖的信號。

39億美元融資計劃

一周前，華潤置地公布了一項規模達39億美元的中期票據計劃，這是其時隔6年的再度啟航。

據企業公告，華潤置地已向香港聯交所申請批準39億美元中期票據計劃于2025年11月10日后12個月上市，僅以向專業投資者發行債務的方式發售。

安排行及交易商包括中國銀行、星展銀行、匯豐、農銀國際、建銀國際、美銀證券。這筆融資的用途是償還債務。

三大國際評級機構集體給予投資級信用背書。

穆迪將該筆票據評定為“Baa1”級；標普與惠譽亦雙雙授予“BBB+”評級，展望均為“穩定”。

穆迪方面稱，此次發行計劃將加強華潤置地本已強勁的流動性狀況，增強其財務靈活性，支持其業務增長和投資需求，且此次發行對其杠桿率產生的影響很小。

據華潤置地方面披露，在11月13日兩場路演中，吸引近百家投資機構踴躍參與，包括國際知名主權基金、資管、保險、銀行等。

其中，5年期人民幣券認購金額峰值近100億元，最終發行利率為2.4%，較初始指引利率下降0.55個百分點；3年期美元債認購峰值超30億美元，認購倍數高達10倍，最終定價在T3+68個基點。

華潤置地上一次發行美元中期票據是2019年11月，其時宣布計劃發行39億美元的中期票據，但最終僅完成10.5億美元次級永續資本證券的發行額度，當時年息是3.75%。

2024年12月，隨著華潤置地完成贖回該筆10.5億美元證券，華潤置地的美元債存量也幾乎清零。

復星國際的歐元債發行則展示了混合所有制企業的韌性。本次4億歐元債券，是其自2019年、2021年后，重返歐元債市場的關鍵一步。

從發行細節看，初始指導價6.125%，最終以5.875%定價，收窄25個基點，并獲得約3倍市場認購，顯示出歐洲及亞洲投資者在經過審慎評估后，給予了認可。

不過，復星國際是一家擁有部分房地產業務的多元化產業集團，而非專業的房地產開發公司。

有分析稱，國際投資者購買復星國際的債券，更多是基于對其整體業務組合、現金流多元化以及全球資產配置能力的綜合評估，不僅僅看其地產業務表現。

一位企業觀察人士稱，以華潤置地為代表的央企，憑借國家信用背書、低負債率和充裕的現金，能夠以最低成本進行大規模融資，其行為更多是市場信心的“定海神針”。以新城發展為代表的民企，雖能成功發債，但必須付出更高成本（如11.88%利率），其債券被歸為“高息債”范疇。這顯示市場在為其定價時，仍包含了較高的風險溢價。

“這說明資金愿意為資產相對干凈、財務政策收斂的發行人重新定價，更多體現的是個別主體信用恢復。”黃立沖表示。

國際資本審慎回歸

今年春節后不久，內房企美元債融資開始“破冰”。

2月14日，綠城中國宣布，發行一筆2028年到期的美元債券，利率8.45%，金額3.5億美元。

由于參與認購的金額超過16億美元，翻了幾倍，2月18日，綠城再次宣布對2028年到期的這筆美元債券增發1.5億美元，發行收益率降至8.258%。

綠城中國方面稱，本次發行共計5億美元，是2021年以來亞洲最大規模房地產美元債券發行，也是2023年2月以來首筆中資地產板塊美元債發行，市場高度關注及認可。

在房地產行業深度調整期，綠城作為混合所有制房企率先“破冰”美元債，展現了國際投資者對優質中國資產的信心。

拉長時間線來看，2023年1月12日，大連萬達發行了一筆期限2年的4億美元債，利率11%，這可以看作房地產調控收緊周期內最后一筆境外債。

綠城此次發債資金明確用于“現有債務再融資”，包括贖回2025年到期的利率為4.7%和5.65%的兩筆票據。

然而，8%以上的票面利率明顯高于其境內債成本（約4%），也高于其用于置換的兩筆舊美元債利率，引發部分聲音認為其融資成本過高。

一位投行人士稱，境內債有利率優勢，但出境成本也高，綠城若要將境內債資金出境用于償還美元債等，主要有QDII、跨境TRS、南向通等方式。

其中，QDII的通道成本為1%~1.5%，跨境TRS通道成本為3.5%～4.5%；南向通無明確通道成本的特別說明，但“南向通”有年度總額度5000億元等值人民幣、每日額度200億元等值人民幣的限制。此外，還要再加上大約1%～3%的中介費等。

綠城重啟美元債的信號意義還在于，說明這家房企在境外金融機構的信用評估開始變好。“保留境外融資能力，可為未來美聯儲降息或行業信用修復預留窗口期。”前述投行人士稱。

新城發展也緊隨其后發行美元票據，但利率更高。

今年6月12日，新城控股母公司新城發展公告稱，發行3億美元無抵押優先票據，票面利率11.88%。

9月23日，新城發展全資子公司發行1.6億美元的優先擔保票據，票面利率11.88%。

10月22日，新城發展再發一筆5000萬美元的美元債，利率仍為11.88%。

這種連續高息發債，說明市場對其仍有保留意見，也折射出新城發展在資金方面的渴求。

3次高息發債或為應對即將到期的美元債。今年下半年，新城控股有一筆將于10月到期的2.5億美元海外債及一筆12月到期的20億元中期票據。

新城發展董事會秘書張宛玲在與投資者的交流會議上稱，新城整體的償債能力并不弱，2024年租金收入對利息覆蓋倍數為3.93倍，未抵押商場25個，價值190億元，主要位于長三角，租金收入超17億元；已抵押商場規模1025億元，抵押率43%。

隨著央企、混合所有制與民營房企均成功發行美元債，中資房企與境外投資者也在逐漸相互接納、重建信任。

據中指院數據，2025年1～10月，房企海外債融資97.2億元，同比增長45.1%，在債券融資總額中占比2%。

整個2024年，海外債發行規模僅69億元人民幣，同比下降69.5%；2024年8～12月均無新發行債券。去年，僅越秀地產、五礦地產等發行過離岸人民幣債券，票息區間介于4%～4.6%。

黃立沖表示，這輪離岸窗口首先服務的是央企地產商、城投平臺及少數完成主動去杠桿的民企，它們發債主要是用于置換舊債，而不是去搶地、加杠桿。對本地民營開發商而言，除非已經做到極致的財務透明、項目去化穩定、與國資平臺有深度合作，否則很難真正享受到利差明顯改善的融資通道。

對于絕大多數仍深處困境的中小房企來說，境外融資的寒冬仍未結束。

黃立沖表示，碧桂園等企業仍在推進大規模離岸債重組，過去3年離岸地產債的回收率仍然偏低，這些傷疤讓資金對“板塊故事”保持戒心，只愿做“個券信用”和“主體分層”的生意。

“對于外資開發商或基金而言，直接做開發仍然是低吸引力業務，真正的機會更可能出現在困境并購、城市更新中的股權合作和資產管理費收入上。”黃立沖說。

一位金融機構人士稱，國際資本的信心的確在恢復，但這種信心是脆弱的、有選擇的。融資窗口的重啟，是優質企業的結構性機會，而非行業整體的春暖花開。