深鐵支持不改，萬(wàn)科需押上籌碼！

這場(chǎng)深刻的自我革命，將考驗(yàn)管理層的決斷力和執(zhí)行力，也將決定萬(wàn)科能否在不依賴(lài)外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來(lái)，并走下去。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

大股東的承諾依舊，但對(duì)于萬(wàn)科而言，“輸血支持”的持續(xù)性正加速趨緊。

11月20日，萬(wàn)科召開(kāi)2025年第一次臨時(shí)股東會(huì)，董事長(zhǎng)黃力平攜執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛、韓慧華以及董事會(huì)秘書(shū)田鈞共同出席。

這是黃力平自10月13日接棒萬(wàn)科董事長(zhǎng)以來(lái)，首次以新身份公開(kāi)亮相。他在會(huì)上表示，作為大股東，深鐵集團(tuán)將與各方一起，不懈努力，幫助萬(wàn)科有序化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)萬(wàn)科重回健康發(fā)展軌道。

與此同時(shí)，此次股東大會(huì)的主題是對(duì)《關(guān)于就深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款并由公司提供擔(dān)保訂立框架協(xié)議的議案》進(jìn)行表決。

根據(jù)該議案，自2025年起至當(dāng)年股東大會(huì)召開(kāi)日（預(yù)計(jì)不遲于2026年6月30日召開(kāi)2025年度股東大會(huì)），深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科提供不超過(guò)220億元額度的借款，用于償還公司公開(kāi)債本息以及深鐵同意的指定借款利息。

截至目前，深鐵集團(tuán)已向萬(wàn)科提供借款總金額為213.76億元，這意味著，萬(wàn)科從大股東處可動(dòng)用的剩余借款額度已經(jīng)非常少了。而且，萬(wàn)科后續(xù)還需對(duì)已發(fā)生的借款提供抵質(zhì)押擔(dān)保，否則深鐵有權(quán)要求提前償還已發(fā)生的借款本息。

從信用借款向抵押擔(dān)保借款轉(zhuǎn)變

根據(jù)安排，可提供的抵質(zhì)押擔(dān)保物包括，萬(wàn)科或其下屬子公司擁有的合法經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等。

其中，借款本金余額與經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程、股票等擔(dān)保物評(píng)估價(jià)值的比率（抵/質(zhì)押率）為60%～70%，與非上市公司股權(quán)質(zhì)押評(píng)估價(jià)值的比率（質(zhì)押率）為50%～60%。

查閱過(guò)往公告，萬(wàn)科已將不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用于擔(dān)保。其中包括上市物業(yè)平臺(tái)萬(wàn)物云的部分股權(quán)、杭州萬(wàn)科智谷項(xiàng)目全部股權(quán)、嘉興項(xiàng)目公司全部股權(quán)，以及自持的辦公資產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目等。

截至2025年8月，萬(wàn)科已3次質(zhì)押萬(wàn)物云股權(quán)，質(zhì)押股份占萬(wàn)物云已發(fā)行股本總額約55.8%。萬(wàn)科通過(guò)多層架構(gòu)實(shí)際控制萬(wàn)物云57.12%股份。換言之，目前萬(wàn)科對(duì)萬(wàn)物云可自由支配股份僅剩1.32%。

對(duì)于此次抵質(zhì)押安排，萬(wàn)科管理層回應(yīng)稱(chēng)，此舉是履行此前股東借款合同中的相關(guān)約定，資產(chǎn)抵質(zhì)押也體現(xiàn)了市場(chǎng)化、法治化原則。“前期為及時(shí)滿足公司資金需求，大股東已先行提供了部分資金，此次是申請(qǐng)獲得股東授權(quán)，完成資產(chǎn)抵質(zhì)押手續(xù)。大股東今年以來(lái)全力支持萬(wàn)科，借款條件也優(yōu)于市場(chǎng)水平?！?/p>

該項(xiàng)議案曾引發(fā)市場(chǎng)多番討論。有投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，根據(jù)合同條款和監(jiān)管文件來(lái)看，深鐵并沒(méi)有承擔(dān)“對(duì)萬(wàn)科整體債務(wù)兜底”的義務(wù)，也沒(méi)有承諾在本次額度之外繼續(xù)輸血，這意味著，深鐵對(duì)萬(wàn)科的流動(dòng)性支持可能將告一段落。

深鐵對(duì)萬(wàn)科的股東支持方式，正從信用借款向抵押擔(dān)保借款的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。這一變化也反映出，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期中，資本市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控的進(jìn)一步強(qiáng)化。

華泰證券研報(bào)分析認(rèn)為，萬(wàn)科此次貸款框架協(xié)議的設(shè)定，可能更多出于加強(qiáng)國(guó)資對(duì)外借款的風(fēng)險(xiǎn)管理需要，并不代表深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持力度減小；但同時(shí)也表明，萬(wàn)科需要加強(qiáng)自身“造血”能力，以應(yīng)對(duì)后續(xù)債券兌付壓力。

對(duì)于持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)的第一大股東深鐵集團(tuán)而言，其對(duì)萬(wàn)科的支持正付出實(shí)實(shí)在在的代價(jià)。2024年，受萬(wàn)科業(yè)績(jī)影響，深鐵集團(tuán)確認(rèn)了超百億元的投資虧損。同時(shí)，深鐵集團(tuán)自身的站城開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也深受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響，2024年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.17億元，同比減少46.23%，收入占比37%；全年深鐵集團(tuán)凈利潤(rùn)為虧損335億元。

在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整期，深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持已不僅是簡(jiǎn)單的股東義務(wù)履行，更是一種需要平衡自身承受能力的艱難抉擇。

萬(wàn)科須學(xué)會(huì)“自我造血”

市場(chǎng)的耐心并非無(wú)限。對(duì)于萬(wàn)科而言，依托抵押擔(dān)保獲取資金，已是當(dāng)前形勢(shì)下能爭(zhēng)取到的最佳支持，但這終究只是權(quán)宜之計(jì)。要真正走出困境，萬(wàn)科必須激活自身的“造血”功能，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立健康的現(xiàn)金流循環(huán)。

針對(duì)股東關(guān)心的公司經(jīng)營(yíng)情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)、資本運(yùn)作等問(wèn)題，萬(wàn)科管理層作出回應(yīng)。

財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%，權(quán)益凈虧損280.2億元。1～10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1152.8億元，同比下降43%。

資金壓力顯著。截至三季度末，萬(wàn)科已償還公開(kāi)債務(wù)288.9億元，深鐵集團(tuán)累計(jì)向其提供借款超300億元。但償債之路不樂(lè)觀。據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，2025年最后兩個(gè)月，萬(wàn)科還有3筆境內(nèi)債陸續(xù)到期，待償本金總額為73億元；2026年一季度還有11億元境內(nèi)債需要兌付。

“在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，要消化過(guò)去‘三高階段’形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個(gè)陣痛期。”黃力平坦言，公司發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也會(huì)持續(xù)承壓。

萬(wàn)科管理層表示，后續(xù)會(huì)進(jìn)一步通過(guò)資本運(yùn)作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。今年前三季度，萬(wàn)科已完成大宗交易簽約金額近70億元，冰雪業(yè)務(wù)也已剝離出售給中旅集團(tuán)。

近日，萬(wàn)科旗下廣州萬(wàn)溪越秀區(qū) 1723平方米商辦物業(yè)、4742平方米辦公樓同步擺上貨架，兩項(xiàng)資產(chǎn)均源自其 2019 年以551億元“天價(jià)”收購(gòu)的廣信不良資產(chǎn)包。在招標(biāo)公告中，付款條款明確：“最遲2025年12月15日前繳清全款”，凸顯公司對(duì)于資金的迫切需求。

對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)，萬(wàn)科管理層判斷，隨著各項(xiàng)穩(wěn)樓市政策逐步落地見(jiàn)效，市場(chǎng)合理住房需求將穩(wěn)步釋放，行業(yè)有望逐步走出調(diào)整周期，邁向穩(wěn)健發(fā)展新階段。

對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)工作，黃力平表示，一方面，萬(wàn)科將堅(jiān)持戰(zhàn)略聚焦，按照“十五五”規(guī)劃建議中“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的工作要求，在穩(wěn)定住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、發(fā)展模式、產(chǎn)品定位、科技賦能等五個(gè)方面綜合施策。

另一方面，萬(wàn)科將堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作，主動(dòng)開(kāi)展組織優(yōu)化工作，壓縮管理層級(jí)，縮短管理鏈條，整合事業(yè)部資源，持續(xù)構(gòu)建更加規(guī)范、高效的治理機(jī)制。此外，堅(jiān)持科技賦能，應(yīng)用新一代信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

從依賴(lài)“輸血”到實(shí)現(xiàn)“造血”，萬(wàn)科正經(jīng)歷一場(chǎng)關(guān)乎生存的極限壓力測(cè)試。這場(chǎng)深刻的自我革命，將考驗(yàn)管理層的決斷力和執(zhí)行力，也將決定萬(wàn)科能否在不依賴(lài)外部“輸血”的情況下，真正靠自身力量站起來(lái)，并走下去。