富力酒店資產折價拍賣背后：隱形價值湮沒引發討論

優質資產的價值，不應在急于變現的拍賣槌下被湮沒，應在充分的市場發現機制中得到彰顯。

中房報記者 甘露 北京報道

富力地產又有兩處酒店資產被擺上拍賣臺。

11月22日，中國房地產報記者查詢京東資產交易平臺發現，位于鄭州市金水區農科路16號的鄭州富力萬達文華酒店及位于合肥市包河區馬鞍山路150號的萬達廣場8幢相關資產，將分別于12月8日和12月15日進行拍賣。

表面看，兩處資產的起拍價頗具吸引力：鄭州酒店評估價約4.69億元，起拍價3.28億元；合肥資產評估價約5.42億元，起拍價3.79億元。

然而，這并非一場“撿漏”機遇。

據接近富力地產人士透露，此次拍賣源于富力此前向招商銀行所做的一筆并購融資。后受房地產市場下行影響，富力難以按期還本付息，銀行方面選擇通過司法拍賣來回籠資金。

“值得注意的是，拍賣資產僅涉及不動產部分，而酒店運營所必需的經營證照、品牌授權、管理系統等無形資產，以及軟裝、家具、家電等動產均不在其中。這意味著，競拍方即便以‘表面低價’取得物業，仍須額外投入大量成本解決運營資質與設備問題。” 上述接近富力地產人士坦言，簡單的資產拍賣只能解決銀行債權人的局部問題，但會導致原業主、新業主之間的新矛盾、新問題產生。

該人士認為，一味的低價拍賣也會向市場傳達出消極信號、影響市場信心，甚至導致資產貶值。這些涉及更復雜的社會問題，值得各方面關注與研究，也希望政府能夠介入其中進行引導，讓原業主方、酒店品牌管理方、債權方等多方共同協商，以最佳方案解決問題。

失真的資產價值

從資產質地看，近日將開拍的兩處酒店均屬核心優質資產。

公開信息顯示，鄭州富力萬達文華酒店位于金水區核心地段，毗鄰正弘城等核心商圈。根據拍賣平臺資料，該標的物分攤土地面積為3642.91平方米，建筑面積為41125.21平方米，房屋規劃用途為商業服務（現狀為酒店），土地用途為商服用地，土地使用年限40年，土地使用年限至2053年8月27日止。所在層數1-4層、31-43層、45-46層。

合肥的酒店資產位于安徽省合肥市包河區馬鞍山路150號“合肥富力威斯汀酒店”內，共用地面積為5954.6平方米，建筑面積48526.82平方米。總樓層23層，所在層-2至23層，土地使用年限至2049年6月23日。公開信息顯示，該酒店緊鄰合肥當地成熟商圈，銀泰中心、淮河路步行街等城市商業綜合體，擁有291間客房。

“據戴德梁行等機構的評估，這些酒店資產的實際市場價值遠高于司法評估價。銀行這種‘拆分拍賣’‘一拍了之’的做法，使得資產價值嚴重失真。”一名富力地產內部人士在接受記者采訪時直言。

上述富力地產內部人士稱，缺失動產與無形資產后，競拍者即便拿下不動產，也需漫長的時間與原資產所有者進行交接，若重新采購設備、申辦資質，則有更巨大的投入。在此期間產生的停工損失、人力成本難以估量。更復雜的是稅務問題，資產拆分轉讓涉及動產增值稅、不動產契稅、無形資產轉讓稅等多重稅種，若前期未梳理清晰，后續極易引發稅務糾紛。

“速拍”之困：交接難、運營滯

倉促拍賣的弊病也初露端倪。

“今年9月9日成交的長沙富力萬達文華酒店，距今已近3個月，新舊業主的管理經營權交接仍未完成。”一位地產行業士分析，這種矛盾不僅導致酒店運營停滯，也更造成品牌信譽受損，消費者對酒店的信任度大幅下滑。

記者注意到，通過司法拍賣取得酒店產權后交付無果的情況時有發生。

據媒體2024年報道，位于重慶市渝中區民族路101號的一酒店，在2022年5月出現在重慶市第一中級人民法院組織的公開網絡司法拍賣名單中，吸引了綠巖(重慶)文旅發展有限公司(下稱“綠巖文旅”)等投資方的關注。同年6月17日，綠巖文旅通過公開網絡司法拍賣，以3.56億元的價格合法競拍下這處不動產，也即重慶開示酒店管理有限公司原所有不動產(曾用名重慶洲際酒店、重慶解放碑皇冠假日酒店)。

此后，酒店所有權雖已過戶到綠巖文旅名下，但酒店物權未實際交付。因酒店原業主拒絕搬離并繼續經營，法院也未對原業主強制騰退，致使綠巖文旅合法拍賣取得的資產，未實際占有。兩年來，綠巖文旅先后11次向重慶市一中院提交《強制交付申請》，未獲有效回應。

粗略統計，按本區域較低租金水平每平方米70元計算截至2024年5月22日，綠巖文旅因未能實際占有物權的經濟損失為8276萬元。

2023年的一份報道則顯示，陜西漢中某建筑勞務公司在2022年通過城固法院淘寶網司法拍賣網絡平臺，以1300萬元競買成功一家酒店，到次年5月底交付時，卻發現酒店多處設施毀壞嚴重。經現場勘察，包括多處上、下水管已斷裂，大部分燈具已拆除，多處電線被剪斷，馬桶、盥洗臺、鏡子、玻璃隔斷門等大量拆除缺失……

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，酒店資產的特殊性決定了其交易 “全鏈條閉環”，不動產完成拍賣，卻割裂了經營權與配套資源，既損害資產價值，也可能制造交易矛盾。因此，對于酒店而言，原資產所有者找尋到合適買家，再對相關資質及移動資產進行轉讓，顯然是更好的交易辦法。不過，這需要債權銀行與原資產所有者達成共識。

資產處置引發思考

從行業數據看，銀行主導的司法拍賣模式并非最有效的處置路徑。

邁點研究院統計顯示，2025年上半年國內千萬元以上酒店法拍項目共259個，僅17個成功交易，成交率僅6.3%，且多數項目經歷多次降價。一個較為突出的例子是南寧富滿地大酒店，其5年歷經31次法拍，最終以近3折價格成交，較初始評估價已縮水3.34億元。

“通過拍賣平臺出售資產時可能出現項目研判不足，導致項目被拍下后發生悔拍的情況。需要注意的時，在法拍發生流拍的情況時，資產下一輪上拍時需要進一步降價，也有可能會發生最終成交價格低于債務成本的情況。”一名不愿具名的投資管理業內人士則告訴記者，債權方通常對非拍賣形式的出售手段所能觸及的潛在買家群體有所質疑，但是，這一問題可以通過專業、有序的推廣形式促成。

“為避免上述情況的發生，客觀、專業的價格判斷是成功的根基，在此基礎之上，即便不通過法拍的形式，也可以通過與專業的第三方酒店投資交易機構來協助完成一個高效的酒店出售流程。”上述投資管理業內人士表示。

一個數據印證了上述說法。

根據仲量聯行數據，2024年內地酒店投資交易總額178.7億元，賣方以開發商為主，開發商賣出占比高達68%。

“拍賣雖然能解決銀行債務方的合規性問題，但有可能造成市場對資產縮水的恐慌，進一步影響成交。”有地產人士認為，期待債權銀行與富力地產能夠超越簡單的“拍賣”與“被拍賣”關系，共同算好三本賬：一筆是覆蓋債務本息的“資金賬”，一筆是保障酒店持續運營、避免價值損毀的“資產賬”，更有一筆是維系市場信心、推動行業良性循環的“長遠賬”。

上述地產人士稱，當前，酒店業正處于疫后復蘇與行業洗牌并行的關鍵階段。優質資產的價值，不應在急于變現的拍賣槌下被湮沒，應在充分的市場發現機制中得到彰顯。這既是對債權人利益的根本負責，也是對行業健康發展的應有尊重。