溫鐵軍：房地產(chǎn)危機，想說救你不容易

溫鐵軍這人，說起中國經(jīng)濟那些彎彎繞繞，總能把大道理講得像自家院子里的閑聊一樣接地氣。他從基層一步步走來，研究三農(nóng)問題幾十年。

房地產(chǎn)這事兒，他早幾年就點破了，不是單純蓋房子的麻煩，而是地產(chǎn)、金融、債務三個泡泡攪和在一起，戳破一個都夠嗆。到現(xiàn)在2025年了，樓市還在喘氣兒，大家伙兒都想知道，這危機到底怎么破？

三泡糾纏下的樓市困局

房地產(chǎn)這攤子事兒，溫鐵軍早看透了，不是蓋幾棟樓就能擺平的。他直說，這危機是地產(chǎn)泡沫、金融泡沫、地方債務泡沫三個疊加，救起來真不容易。

回想2017、2018年，商品房庫存就堆成山了，三四線城市空置率高得嚇人。可開發(fā)商、銀行、地方政府還一個勁兒往里砸錢，土地拍賣會上價碼抬得飛起，信貸批得像流水。

為什么？因為外需下滑，實體經(jīng)濟吃不消，2008年美國金融海嘯后，量化寬松推高大宗商品價，中國進口原材料成本直線上升，工廠利潤薄得像紙，資金全跑去炒房了。溫鐵軍點破，這叫脫實向虛，資本逐利本性作祟，流動性越快賺得越多，電子交易幾秒鐘搞定，算法比人準。

2018年，美國開始貿(mào)易摩擦，中國經(jīng)濟靠房地產(chǎn)拉動的痕跡更明顯了。調(diào)控政策一波接一波，“房住不炒”喊得響，可擴張沒停，四年下來過剩更嚴重。金融機構(gòu)把錢壓在地產(chǎn)上，信托、理財產(chǎn)品滿天飛，杠桿率超標的企業(yè)一大堆。

溫鐵軍分析，90%的隱性債務在市縣兩級，那些人口流出地還硬著頭皮上項目，GDP考核下，官員升遷靠這個，平臺公司借新還舊，利息都得靠賣地套現(xiàn)。

2021年下半年，恒大爆雷，債務超2萬億，融創(chuàng)、華夏幸福跟著晃蕩，業(yè)主維權(quán)，工地停擺。開發(fā)商呢？不少把錢通過各種渠道轉(zhuǎn)海外，買豪宅、俱樂部，國內(nèi)公司資不抵債聽之任之。這時候喊救市，其實是救那些跑路的家伙？

溫鐵軍拿美國2007年次貸危機比，那邊私債失控，這邊公債堆山，邏輯差不多：泡沫破了，資產(chǎn)價跌，壞賬涌現(xiàn)，金融系統(tǒng)抽筋。房地產(chǎn)關聯(lián)上百行業(yè)，拉動GDP據(jù)說占25%，可這數(shù)字多半是金融機構(gòu)測的，他們投資全押這兒，輿論一引導，就得政府擦屁股。

但土地問題是根，地方政府開支膨脹，債務滾雪球，圈地就是為還利息。全球需求下降，大蕭條趨勢下，中國靠基建消化過剩，高鐵、機場吃掉一半水泥鋼鐵，可房地產(chǎn)虛擬擴張高潮來了，資金從生產(chǎn)抽離，跑進樓市股市。

發(fā)展中國家兩難，發(fā)達國家轉(zhuǎn)嫁成本，新興市場通脹進口，CPI、PPI雙漲，中小企業(yè)借錢貴，惡性循環(huán)。拉美、東南亞早栽跟頭，中國有警惕，沒全放開資本賬戶，每年購匯限額5萬美元，防外逃。

2022年，調(diào)控加碼，三道紅線劃死高杠桿房企，貸款集中度管理，土地兩集中供應，現(xiàn)房銷售試點。溫鐵軍說，這防住了美國式海嘯，可問題沒根除。2023年，保交樓專項借款、紓困基金上馬，爛尾樓化解，債務顯性化。2024年，城中村改造、剛需釋放，市場探底。

2025年，政府報告強調(diào)止跌回穩(wěn)，好房子示范項目、智能建造推廣，租購并舉制度建起來。可挑戰(zhàn)還在，土地財政縮水23%，流拍率高，房企破產(chǎn)潮，斷供風險。溫鐵軍觀點是，化解靠逆周期調(diào)節(jié)，從建國起就這樣，一帶一路輸出過剩產(chǎn)能，國內(nèi)城鎮(zhèn)化拉動。

可人性貪婪，資本逐利，防不住順周期做空，得管住資金流向，護實體。房地產(chǎn)投機是隱患，放任準出大事，三泡沫咬尾巴，崩一個全亂套。救市得綜合，救民不救商，救房不救市，別讓老百姓買單。

鄉(xiāng)村緩沖與政策新路

房地產(chǎn)危機鬧騰這些年，溫鐵軍說農(nóng)村是緩沖帶，化解城市成本的壓艙石。2023年，古田新鄉(xiāng)建學院成立，他剪彩，推動課程規(guī)劃，試點村生態(tài)項目。貴州山區(qū)，他深入有機茶園，云南零碳村測碳匯。房地產(chǎn)那邊，三道紅線嚴控，恒大重整，律師敲法槌，保交樓借款重啟工地。

溫鐵軍分析，債務化解得靠城鄉(xiāng)聯(lián)動，農(nóng)村吸納勞動力，防城市壓力反彈。2024年，他兩頭跑，人大會議講八次危機圖表，補充債務數(shù)據(jù)。現(xiàn)房銷售試點落地，紓困基金穩(wěn)金融。

溫鐵軍說，中國經(jīng)驗獨特，發(fā)達國家金融擴張轉(zhuǎn)嫁成本，中國靠內(nèi)部基建消化過剩，不是戰(zhàn)爭轉(zhuǎn)移矛盾。以前危機靠農(nóng)村軟著陸，上山下鄉(xiāng)吸納成本，現(xiàn)在農(nóng)村接不住，硬著陸多，財政金融社會擠壓。他不反對市場，但反對做空，得限投機，收緊場外配資。

全球化危機下，鄉(xiāng)村振興立體開發(fā)，生態(tài)資本深化，低耗能方式應對挑戰(zhàn)。政策響應上，美國大規(guī)模救助，中國調(diào)整市場，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、調(diào)控監(jiān)管改革。租購并舉，完善交易消費制度，住房土地金融聯(lián)動，以人定房、以房定地。中央?yún)f(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌措施，防風險。

這些年，溫鐵軍專注三農(nóng)，擺脫城市中心主義，城鄉(xiāng)互動解讀危機。農(nóng)村承接負面成本，決定著陸方式。改革開放后，條件不足，硬著陸頻發(fā)，社會問題跟上。他去意識形態(tài)化，讓歷史回歸本相，新中國國家資本主義，危機周期難免，化解埋下隱患，形成教訓。

2025年樓市陣痛中，鄉(xiāng)村出路漸明，零碳試點、合作社擴展，農(nóng)民收入穩(wěn)。溫鐵軍步伐穩(wěn)，研究客觀，帶價值判斷按人性分析，貪婪本性推投機，得冷靜看結(jié)構(gòu)，代價轉(zhuǎn)嫁。三農(nóng)不是背景，是緩沖帶，如今薄了，得加固。