杭州今日土拍全場0溢價成交！房地產市場是否出現新趨勢？

杭州今日 (11 月 25 日) 出讓的 5 宗地塊 (3 宗住宅 + 2 宗商辦)，全部以 0 溢價底價成交，總成交額 54 億元，其中 3 宗宅地總價 43.3 億元。

其中：

拱墅區石橋單元地塊：由浙江萬科南都房地產與杭州市安居建設投資集團聯合體以10.15億元競得，成交樓面價14931元/平方米，溢價率0%。

未來科技城地塊：由綠城以17.98億元競得，成交樓面價35000元/平方米，溢價率0%。

西湖轉塘地塊：藍城與之江城投聯合體以15.19億元競得，成交樓面價15908元/平方米，溢價率0%。

值得注意的是，這是2025 年以來杭州首次出現宅地成交總價超 30 億元卻全部零溢價的情況，且每宗地塊均只有一位競買人出價，無競爭！

這反映出了浙江地產市場2個新的趨勢已經基本成型，即：冷靜型交易或稱主流，地產商0溢價或者低溢價拿地將成常態。而央企實力地產商則會繼續獨立拿地，但其他地產商抱團拼盤將成為趨勢。

此外，萬科又開始拿宅基地了，由于其在拿地策略上具有一定的前瞻性，考慮到其董事會剛經歷過換帥風波，并結合前段時間有新聞稱2026年的房地產刺激將達到史上最大規模（再抵押預期），這是不是意味著新的房地產周期或有可能再起？

接下去我們簡要的對上述觀點分析下：

從當下我國房企的經營情況看，面對銷售放緩和融資壓力，房企更傾向于 "現金為王"，投資決策趨于保守，因此重點在去化，戰略上傾向于從 "規模擴張" 轉向 "聚焦深耕"，優先投資確定性高的項目，在此目標下，賺錢多少是其次的，不虧是主要的，因此大家紛紛轉向合作拿地，如杭州本次土拍的萬科 + 安居、藍城聯合體等，目標是分散風險的同時最大化利用已經精簡過的營銷網絡！

當下，杭州受益于電商和互聯網經濟，新房去化周期長期領跑全國，但隨著這類業態的賺錢效應減弱和合規成本增加，因此后續去化周期是否依然會像過去一樣堅挺，依然存在疑問，加上杭州二手房市場今年價格高度承壓、房產稅試點、實用面積銷售等新規也呼之欲出，導致去化高峰過后，銷售壓力開始傳導至土地市場（核心區塊除外）！

因此，短期內，杭州房市或預期轉弱，購房者觀望情緒又起，房價上漲預期還需，影響房企拿地信心，而杭州政府在土地政策上，也在通過增加優質地塊供應，實現控制總量，提高質量的房地產調控目標！

這就導致了杭州樓市存在一定的"冰火兩重天" 現象，比如濱江浦沿地塊，最近仍能拍出 19.93% 溢價（溢價其實也在縮小），2025年10月平均溢價率降至2.7%，環比下降0.9個%，全年處于低位，而非核心區域未來底價成交或流拍更是成常態化特征，今日三宗宅地均位于相對非傳統核心區域！

實際上，這也不是只有杭州這樣，10 月份全國土地市場降溫已成共識，全國核心 30 城 133 宗宅地中，83.5% 以零溢價成交，僅 2 宗溢價率超 20%！

其中，上海、蘇州、成都等熱點城市，近期土拍也同樣呈現 "底價成交為主、少量優質地塊溢價" 格局，這說明，如果沒有收入和人口的雙重支撐，土地市場從 "高溢價搶地時代"進入"理性定價時代"的趨勢很難改變

為此我也總結出了當下市場的4個特征：

(1) 投資策略——從 "擴張" 到 "精準"：房企資金向 "核心城市 + 優質地塊 + 低密改善型項目" 集中，郊區、二三線城市將繼續探底！從1-10 月的數據看，核心 6 城 (北上廣深杭成) 土拍總價占全國近半，房企 "非核心城市慎入" 心態明顯！

(2) 市場格局——分化成為常態：我國房價已經開始有城市群特征，城市間房價分化現象明顯，一線城市 > 強二線 > 普通三四線的特征確立，杭州等新一線，除核心區的高級住宅外，其余地塊的保值難度依然較大！

（3）板塊內部分化：在同一個城市的相同區域內 "地鐵口 + 優質學區 + 景觀資源" 地塊溢價明顯，而普通地塊零溢價現象頻出，此外，高收入人群的購買力依然強大，中低收入人群目前債務杠桿過高，收入不穩，并不適合作為房價依靠！從方興看，也是低密改善型項目更受青睞，剛需大盤去化壓力加大！

（4）土地市場機制——跟隨房企：從價高者得到精準匹配！當下，政府供地策略調整，明顯在控制節奏與結構，避免市場大起大落。而房企拿地決策更注重投入產出比，不再盲目追高，底價成交也將成為常態，因此土拍市場隨地產資金流向也呈現出規模換質量的特點！

所以，我個人認為，由于土地成本是房價重要組成，零溢價土拍預示未來該區域新房定價將更理性！而房企為去化將推出更多元化產品，尤其是低密改善型項目，這將對附近傳統高密度項目房價產生抑制，因此，核心城市核心板塊保值性更強，非核心區域價格調整壓力更大！

不過，只要你有現金！市場降溫帶來的或將是更理性的房價和更多元的選擇，尤其是在核心城市的優質板塊，機會正大于風險。