銀行下場(chǎng)賣(mài)房潮：低價(jià)背后的金融邏輯與市場(chǎng)影響

近期，銀行柜臺(tái)變身“售樓處”這一現(xiàn)象引發(fā)了廣泛熱議。多家商業(yè)銀行借助阿里資產(chǎn)、京東交易等平臺(tái)，大規(guī)模推出房產(chǎn)資源。這些“銀行直售房”價(jià)格普遍較市場(chǎng)價(jià)格低20%-30%，甚至出現(xiàn)了售價(jià)在5萬(wàn)元以下的“白菜價(jià)”住宅。

在這場(chǎng)如火如荼的賣(mài)房熱潮中，不僅有農(nóng)行、建行等國(guó)有大型銀行參與其中，各地農(nóng)信系統(tǒng)的掛牌數(shù)量更是令人咋舌。四川農(nóng)信累計(jì)掛牌房產(chǎn)超2.5萬(wàn)套，廣東、遼寧等地的農(nóng)信系統(tǒng)也紛紛踴躍加入。

低價(jià)房源背后的資產(chǎn)處置革命

銀行直接銷(xiāo)售的房產(chǎn)主要來(lái)源于三類(lèi)抵債資產(chǎn)，分別是優(yōu)質(zhì)住宅、變現(xiàn)周期較短的商鋪以及產(chǎn)權(quán)清晰的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房。這些資產(chǎn)在銀行不良房產(chǎn)總量中占比達(dá)40%-50%。

與傳統(tǒng)通過(guò)資產(chǎn)管理公司（AMC）進(jìn)行處置的方式相比，銀行直售模式可將債權(quán)回收率提升至78%，較傳統(tǒng)模式多回收18%-28%的資金。以10億元不良資產(chǎn)為例，直售模式能夠多回收1.8億 - 2.8億元。

“撿漏”不易的現(xiàn)實(shí)困境

盡管這些房源價(jià)格極具吸引力，但普通購(gòu)房者想要撿便宜并非易事。銀行直售房普遍存在三大痛點(diǎn)，即缺乏線(xiàn)下帶看服務(wù)、房源信息不透明以及房屋狀況復(fù)雜。

社交平臺(tái)上滿(mǎn)是諸如“沒(méi)一套能入眼”“租賃欠費(fèi)情況不明”等抱怨之詞。典型案例顯示，沈陽(yáng)某學(xué)區(qū)房以市場(chǎng)價(jià)4折掛牌出售，卻遭遇無(wú)人出價(jià)的尷尬局面，最終以流拍告終。這種“看得見(jiàn)卻摸不著”的交易模式，使得許多潛在買(mǎi)家望而卻步。

監(jiān)管壓力催生的金融創(chuàng)新

銀行急于處置抵債資產(chǎn)，背后是嚴(yán)格的監(jiān)管要求在推動(dòng)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀行取得抵債不動(dòng)產(chǎn)后，應(yīng)在兩年內(nèi)完成處置，否則將面臨懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。

與此同時(shí)，2025年前三季度，商業(yè)銀行不良貸款余額已達(dá)3.5萬(wàn)億元，不良率升至1.52%。在雙重壓力之下，線(xiàn)上直售成為銀行快速回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的有效途徑。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響

盡管銀行賣(mài)房潮聲勢(shì)浩大，但對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響卻較為有限。專(zhuān)業(yè)人士指出，這類(lèi)房源規(guī)模在市場(chǎng)中占比不高，且多為非常規(guī)住宅，與普通購(gòu)房需求的關(guān)聯(lián)性較弱。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的大環(huán)境下，零星的低價(jià)交易難以撼動(dòng)市場(chǎng)格局。對(duì)銀行而言，這更像是年末盤(pán)活資產(chǎn)、降低不良率的常規(guī)操作，而非正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

未來(lái)，隨著金融科技的發(fā)展，銀行不良資產(chǎn)處置將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：AI估值可提升定價(jià)透明度、REITs等新型資本將入場(chǎng)、從簡(jiǎn)單拋售轉(zhuǎn)向價(jià)值重塑。

在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)直售與批量轉(zhuǎn)讓并行的新格局下，銀行“兼職賣(mài)房”的現(xiàn)象或?qū)⒊B(tài)化，但其本質(zhì)仍是化解金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)宜之計(jì)，而非樓市的顛覆性力量。