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消費REITs項目經營監測月報
撰文 | 雨晴 哎呦薇
主編 | 付慶榮
圖片來源 | 項目官方
當消費REITs成為市場焦點，紛繁的信息中，如何摒棄噪音，捕捉決定資產長期價值的真正信號？贏商認為，價值的答案，深藏于城市、商圈、項目、品牌的層層穿透之中。
我們不止于呈現數據，更致力于解構數據——從底層資產所在城市、商圈客流趨勢，到項目業態組合與品牌調整動態，再到競品對比分析，環環相扣，直抵價值內核。我們致力于將復雜的市場信息，轉化為清晰的決策羅盤，助力投資者在資產證券化的浪潮中行穩致遠。
憑借15年的內容積淀與數據建設，贏商以“內容+數據”雙輪驅動，助力行業決策從經驗判斷邁向數據洞察。對消費REITs行業研究以及定期發布項目經營現狀分析受到廣泛好評。
基于此，我們推出《消費REITs項目經營監測月報》——集全維度數據、深度研究與動態監測于一體，旨在為投資者的投研決策提供堅實支撐，精準識別資產價值，敏銳捕捉市場機遇。
01
多維解構
穿透資產價值內核
《消費REITs項目經營監測月報》通過客流監測、業態品牌分析、營銷活動、財務表現四大核心板塊，結合風險與機會進行客觀評估，以月度為單位，提供穿透市場表象、精準把握資產價值的決策利器。
01
客流監測：通過四維客流分析模型，全面評估項目競爭力
■城市增量：全面洞察市場競爭格局變化
示例：華夏首創奧萊REIT——武漢首創奧特萊斯
（新開項目武漢杉杉奧萊）
■商圈洞察：量化項目在所處商圈中的客流占比及份額變化
示例：華夏凱德商業REIT——長沙凱德廣場·雨花亭
（所處商圈在城市中的客流排名）
示例：華夏凱德商業REIT——長沙凱德廣場·雨花亭
（項目在所處商圈中的客流占比）
■ 競品監測：實時監測主要競品項目的客流趨勢，發現差異化機會與潛在威脅
示例：華夏凱德商業REIT——長沙凱德廣場·雨花亭
（主要競品項目客流分析）
■ 項目本品剖析：深度剖析項目客流節點分布，如工作日/節假日客流對比、同期客流對比，直觀呈現項目經營情況變化
示例：華夏凱德商業REIT——長沙凱德廣場·雨花亭
（全市占位及項目自身客流類別對比、同期對比分析）
02
業態品牌分析：構建業態評估體系，評估項目調改成效及運營持續性
■ 業態結構剖析：按照一級、二級、三級業態層層穿透，深度分析項目業態特征、是否符合市場趨勢、是否持續穩定
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（業態結構洞察與分析）
■調改追蹤：每月更新項目品牌入駐、調改及閉店情況，分析調改背后主被動因素、市場邏輯與運營策略
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（月度品牌調改按業態分析）
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（月度品牌調改按樓層分析）
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（月度品牌調改趨勢分析）
■競品監控：對比直接競品的業態調整，根據市場趨勢分析項目運營調改是否具備競爭力
示例：華夏凱德商業REIT——廣州凱德廣場·云尚
（競品項目品牌調改對比，新開店維度）
示例：華夏凱德商業REIT——廣州凱德廣場·云尚
（競品項目品牌調改對比，新關店維度）
03
營銷活動總結：系統化梳理分析，評估項目市場敏感度
■PR活動、SP活動監測與系統化梳理，評估管理方的市場敏感度
示例：華夏凱德商業REIT——廣州凱德廣場·云尚
（營銷活動監測）
04
財務指標解讀：透視資產價值
■報告提供關鍵財務指標，包括營業收入構成、營業成本/費用構成拆解，以及租金水平、出租率、租戶結構等數據解讀，可及時掌握資產運營狀況
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（財務關鍵指標）
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（租金收入情況）
05
風險點與機會點客觀評估：資產健康度檢測
■風險預警與機會點分析：報告將評估影響資產表現的各類風險點，包括宏觀經濟、行業競爭、資產運營等。以及深化分析潛在機會點，包括政策紅利、資產稀缺性、運營能力等帶來的投資機遇
示例：華夏金茂商業REIT——長沙金茂覽秀城
（機會與風險評估）
02
機遇錨定
風險預警與增長洞察
《消費REITs項目經營監測月報》的核心價值是什么？
購物中心同其他資產不同，其長期價值不取決于宏觀敘事，而在于單個底層資產項目持續的造血能力與進化能力。個體經營層面差異帶來的影響遠大于市場整體供需帶來的壓力，消費REITs投資者需要持續跟進底層資產與可比項目的運營指標與業績走勢，用以評估底層資產的實際經營狀況與風險預判。
■穿透運營本質，洞察“消費韌性”與“成長性”
項目的區位、硬件、運營數據與客群結構，共同構成了資產的真實價值。我們深入研究每一個底層資產項目，將商業項目置于城市與商圈的坐標系中，與競品進行全方位對標，并通過解讀市場供應、項目客流、業態、品牌等核心指標，為投資機構持續客觀評估底層資產的真實健康狀況與收入增長潛力。不論是REITs產品戰略配售階段還是上市后的投資決策，都為投資者提供了超越公開信息的、堅實的價值錨點。
■預警項目風險，捕捉商圈變遷與品牌調改的先機
消費趨勢瞬息萬變，商圈競爭格局暗流涌動。《消費REITs項目經營監測月報》跟蹤的價值，在于能及早發現周邊新開業項目帶來的分流效應、熱門品類對傳統業態的沖擊，以及品牌調改所帶來的長期影響。及時捕捉項目動態，是評估資產風險暴露的前提。這份對微觀市場的持續洞察，將成為投資者獲取決策主動權、規避信息滯后的關鍵。
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在投資邁向更前瞻、動態、精細化的今天，贏商憑借覆蓋全國全量商業項目的動態數據庫、歷經市場驗證的行業研究方法論，已成為資本市場首選的了解購物中心行業及消費REITs生態的首選合作平臺。
■ 贏商強大的行業大數據能力
2015年，贏商前瞻性地布局購物中心行業大數據領域，用十年時間構建起覆蓋城市、商圈、項目、品牌的超大規模數據庫，數據覆蓋全國368座城市、2000+商圈、40000+商業項目、350000+品牌，讓行業決策從經驗判斷升級為數據洞察。
如今，贏商研究中心站在全域生態鏈的新起點，為公募REITs、私募REITs投資者提供商業項目動態跟蹤服務，“數據+研究+監測”三位一體，助力精準識別價值、敏銳發現機會、有效管理風險。
■ 贏商研究中心成熟的研究方法論
贏商研究中心針對消費REITs的底層資產，形成了十分豐富的研究成果。
消費REITs的公開披露機制，提供了持續、透明、可比的經營與財務數據。這不僅是研究底層資產項目的寶貴資源，也為市場定價、資產對標與投資決策提供了標準化依據。結合贏商大數據，贏商研究中心可以動態追蹤底層資產的客流水平、業態結構、品牌調改、租戶結構變化、營銷力度等，如同對資產進行“定期體檢”；同時，將可比項目進行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評估資產的真實價值與管理人的運營能力。
贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級市場投研、二級市場的權益投資、REITs等偏固收類投資。基于贏商分布在28個城市的團隊，已完成覆蓋中國頭部城市的商業線下調研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟南、青島等城市。尤其針對公募REITs底層資產，均由在地專家形成獨家核心的調研成果。
目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產管理公司、不動產公司、保險機構、信托機構、券商自營、券商研究所、海外對沖基金等客戶提供服務。
對以上數據及分析服務感興趣的金融機構，請掃以下二維碼聯系贏商研究中心（請注明機構、名字）。
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