重點城市二手房市場正呈現五個特征

10月份的二手房市場成交仍處于緩步下行通道，成交動能持續放緩。

CRIC數據顯示，2025年10月30個重點城市二手房成交環比下降11%，同比下降23%，累計同比增幅收窄至6%。

從當前部分重點城市二手房市場現狀看，掛牌積極性有所回落，業主整體進入“惜售”或“觀望”模式。另一方面，低總價房源成交占比持增，部分豪宅產品入市對二手房高端客群分流作用愈發明顯。

新增掛牌量穩中有降

根據CRIC監測的北京、上海、深圳和杭州四個城市新增掛牌套數來看，10月四城新增掛牌總量穩中有降，環比下降9%，同比下降20%。

其中，北上廣三城均呈現出同環比齊跌，深圳同比跌幅達35%。僅杭州一城環比持增，但同比降幅26%，整體業主掛牌積極性回落。

據部分中介透露，年底客戶看房積極性有所下降，且多數成交“以價換量“，這在一定程度上也影響了房東掛牌積極性。

小戶型掛牌活躍度高

從總價段和面積段看，京滬深杭低總價100萬以下、90平以下剛需房源業主掛牌活躍度較高。

具體來看，各城市小于100萬元極致剛需總價段房源業主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環比持增，其中北京、上海100-300萬元總價段房源占比環比增幅顯著，反映出低總價段業主拋售心理加劇。

京滬深600-3000萬中高改總價段出現了穩步回落，該總價段業主掛牌積極性略顯不足。而總價段3000萬以上頂豪業主掛牌量占比持穩。

杭州300-600萬中高改房源新增掛牌量占比穩中有增，而600萬以上高改房源占比不升反降，掛牌量占比出現了階段性回落。

從面積段來看，四城新增掛牌套數環比上漲區間各不相同。

北京、杭州類似，北京主要集中在50-70平和120-160平，杭州則集中在50-90平和100-140平，“老破小”戶型業主和適銷對路剛改中改房源業主蠢蠢欲動。

上海方面，掛牌套數環比上漲主要集中在90平以下小面積段，而深圳環比上漲面積段區間較為分散，50平以上、90-120平、140-180平均出現不同幅度增長，與其總價段表現相對一致。

低總價房源成交占比持增

從二手房成交總價段來看，低價房源占比持增，對新房市場分流作用愈發顯著，極致剛需客群基本都被分流至二手房市場。

據CRIC監測數據，京滬深低總價段即200萬元以內2025年10月成交套數占比同環比齊增。

以上海為例，2025年10月總價200萬元以內房源成交套數占比為48.72%，環比上升2.16pcts,同比上升8.93pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。

而杭州雖然環比微降，但同比增長8.56pcts,剛需客群集中度仍在持續上升。

豪宅對高端客群分流作用明顯

另一方面，隨著新房供地“提質縮量”疊加四代宅等高得房率新規產品入市，對二手房高端客群分流作用愈發明顯，呈現出典型替代效應。

據CRIC監測數據，滬深2025年10月總價800萬元以上房源成交套數占比環比均呈現出持平或回落。

此外，杭州2025年10月總價500萬-1000萬元高端房源占比環比持增階段性回升，但仍不及去年同期。

購房者更看中“性價比”

值得注意的是，當前客群的避險情緒和性價比優先決策邏輯正在主導二手房市場情緒。

比如上海遠郊區二手房成交占比持降，主要原因在于遠郊區抗風險能力偏弱，在“以價換量”的市場環境下，購房者更傾向于通勤便利和配套成熟的核心區。

與上海不同的是，北京、深圳、杭州成交占比持降的多為城市核心區，諸如北京海淀區和朝陽區，深圳福田區和南山區，杭州拱墅區和濱江區。這意味著，在市場下行期，更多核心區迎來價格和價值博弈，購房者更看中“性價比”考量。

特別是深圳，主力區域成交集中度上升。據CRIC監測數據，深圳羅湖區和龍崗區除了是2025年10月環比漲幅TOP3區域之外，還是成交套數占比TOP3區域。

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